Bỏ tiền tất toán khoản vay để rút sổ đỏ
Theo trình bày của bà B. (ngụ tỉnh Hậu Giang cũ, nay là TP Cần Thơ), giai đoạn 2018-2019, bà và vợ chồng ông H. nhiều lần lập giấy đặt cọc, biên nhận tiền và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các thửa đất tại địa phương.
Tuy nhiên, bà B. cho rằng thực tế hai bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng phần đất có diện tích khoảng 720m2 với giá 800 triệu đồng.
Để hoàn tất giao dịch, bà B. đã thanh toán tiền cho vợ chồng ông H., trong đó có khoản dùng để tất toán nợ ngân hàng nhằm rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) phục vụ việc công chứng.
Sau khi hoàn tất việc thanh toán, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên, giao dịch không thể hoàn tất thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án dân sự đã có yêu cầu ngăn chặn việc chuyển nhượng. Toàn bộ tài sản của vợ chồng ông H. sau đó bị kê biên để bảo đảm thi hành nhiều bản án và nghĩa vụ trả nợ đối với các chủ nợ.
Cho rằng mình không hề biết tài sản đang bị kê biên hoặc thuộc diện phải thi hành án, bà B. khởi kiện, yêu cầu tòa án buộc vợ chồng ông H. tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đối với phần đất đã thỏa thuận.
Trong khi đó, vợ chồng ông H. khẳng định đã nhận 800 triệu đồng từ bà B. nhưng cho rằng sau khi tài sản bị kê biên, họ không còn khả năng tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng. Hai người đồng ý hoàn trả số tiền đã nhận nhưng không chấp nhận yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Quá trình giải quyết vụ án, cơ quan thi hành án cùng các chủ nợ liên quan đề nghị tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu vì tài sản đã bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Đại diện văn phòng công chứng cho biết tại thời điểm chứng nhận hợp đồng, đơn vị chưa nhận được quyết định kê biên; việc công chứng được thực hiện trên cơ sở các bên cam kết tài sản không có tranh chấp và không bị kê biên.
Đất đã bị kê biên nên không đủ điều kiện chuyển nhượng
Xét xử sơ thẩm, TAND huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang (nay là TAND khu vực 14 - Cần Thơ) xác định hợp đồng chuyển nhượng đối với phần đất tranh chấp không thể tiếp tục thực hiện; tuyên giao dịch vô hiệu, hủy hợp đồng công chứng, buộc vợ chồng ông H. hoàn trả cho bà B. 800 triệu đồng và nhận lại các sổ đỏ.
Không đồng ý với phán quyết trên, bà B. kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, TAND tỉnh Hậu Giang (nay là TAND TP Cần Thơ) cho rằng các bên đều thừa nhận giao dịch mà họ thỏa thuận là phần đất có diện tích khoảng 720m2 với giá chuyển nhượng 800 triệu đồng.
Tuy nhiên, thỏa thuận này chỉ được xác lập bằng lời nói, chưa được lập thành hợp đồng và chưa được công chứng theo quy định nên đã vi phạm quy định về hình thức của giao dịch.
Hội đồng xét xử cũng xác định tại thời điểm ký kết giao dịch, các thửa đất liên quan đã bị cơ quan thi hành án ban hành quyết định kê biên để bảo đảm thi hành nhiều bản án. Do tài sản đã bị kê biên trước thời điểm chuyển nhượng nên đối tượng của hợp đồng không còn đủ điều kiện để giao dịch.
Đồng thời, việc đăng ký sang tên cũng không thể thực hiện vì cơ quan đăng ký đất đai đã nhận được văn bản ngăn chặn từ cơ quan thi hành án. Theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp này chưa phát sinh hiệu lực và thuộc trường hợp vô hiệu.
Đối với lập luận của bà B. cho rằng không biết tài sản đã bị kê biên và đề nghị được hoàn trả khoản tiền hơn 330 triệu đồng dùng để giải chấp ngân hàng, tòa phúc thẩm cho rằng cơ quan thi hành án đã thực hiện đúng trình tự kê biên. Vợ chồng ông H. cũng đã thông tin cho bà B. về việc phải thi hành án.
Ngoài ra, khoản tiền dùng để tất toán khoản vay ngân hàng của bà B. cũng không có cơ sở để chấp nhận vì tài sản thuộc thẩm quyền xử lý của cơ quan thi hành án.
Trên cơ sở đó, tòa phúc thẩm bác kháng cáo, giữ nguyên quyết định tuyên hợp đồng vô hiệu và buộc vợ chồng ông H. hoàn trả cho bà B. số tiền 800 triệu đồng đã nhận.
(Tham khảo Bản án số 143/2024/DS-PT ngày 11/9/2024 của TAND tỉnh Hậu Giang, nay là TAND TP Cần Thơ)
