Cách đây một đến hai năm, thị trường bất động sản trở nên "sốt". Cơn sốt này không chỉ diễn ra ở những không gian đô thị mà còn lan về những vùng quê, cách trung tâm thành phố cả 400-500km. Giá đất được tạo sóng bằng các chiêu trò mà chúng tôi đã đề cập nhiều lần.
Trong đó có hành vi trả giá đất cho một vài hộ trong xóm thật cao, sau đó tạo thành làn sóng giá giả tạo. Làn sóng ấy lan ra các vùng lân cận. Hoặc nhóm câu kéo giá sẽ xuyên tạc hoặc đưa thông tin không chính xác về quy hoạch gốc của cơ quan hữu quan để câu dẫn dư luận. Những đồn đoán đó cũng dẫn đến một bộ phận chủ đất bị "ảo tưởng" về giá, họ cho rằng bán giá cao mới lời. Còn bán giá như ngày trước là lỗ, là sai lầm.
Tuy nhiên, sau một số kiểm soát về vấn đề tách thửa của chính quyền địa phương, cùng đó, việc tín dụng trong bất động sản bị nghẽn đã khiến những câu chuyện sốt đất có các diễn biến mới. Bây giờ, về quê, hàng xóm ít nói về việc nhà người này, người kia vừa bán đất tiền tỷ, hoặc không còn những câu chuyện về những người bỗng sau một đêm thành tỷ phú nữa.
Vùng quê cơ bản trở lại nhịp độ về giá đất bình thường nhưng dĩ nhiên nó vẫn chực chờ để tiếp tục bão giá nếu các cơ quan công quyền có động thái mới về giấy phép sử dụng đất và tín dụng cho bất động sản.
Nhà đầu tư đất đang ở thế khó. Ảnh: HA.
"Bây giờ diễn biến thị trường rất khác so với cách đây khoảng một năm. Một phần hạn chế liên quan đến pháp lý, phần khác là những nhà đầu tư cũng e dè, chùn tay", anh Thanh, một "cò đất", hoạt động tại tỉnh Tây Ninh - một tỉnh giáp TP HCM và có chung đường biên giới với Vương quốc Campuchia - nói với phóng viên.
Theo Thanh, các khách hàng của anh chủ yếu xoay tiền từ vay vốn ngân hàng sau đó đầu tư vào bất động sản (tập trung vào nhóm đất nền). Khi có chênh lệnh giá thì họ sẽ tiếp tục nhờ anh Thanh bán đi. Vòng đời của một đợt như vậy nhanh hay chậm tuỳ thuộc vào mức độ chịu chi của các khách hàng thứ hai, thứ ba... Khách càng về sau sẽ càng trông đợi giá lên cao hơn nữa.
Mong ngân hàng nới chính sách đầu tư bất động sản
Vì phụ thuộc vào nguồn tiền từ tín dụng ngân hàng nên nhóm nhà đầu tư lướt sóng vài tháng trở lại đây khá im ắng. Nguồn thu nhập của Thanh cũng bị ảnh hưởng. "Nhiều người khóc với tôi vì họ xoay tiền không kịp để trả nợ ngân hàng. Giờ họ sẵn sàng giảm giá để giảm bớt áp lực vốn. Tuy nhiên, tình hình chung của thị trường là như vậy. Tôi cũng không thể kiếm được khách hàng "hốt" cho họ. Chắc chắn giá giảm cũng không thể giảm quá mạnh được. Các khách hàng phía sau hiện cân nhắc rất nhiều", anh nói thêm.
Trước đó, nhà chức trách của tỉnh Tây Ninh đã ra văn bản yêu cầu có biện pháp với tình hình phân lô tách thửa đất. Bằng biện pháp này, cơn sốt sang tay với mác "đất có sổ" để nâng giá đã chững lại ít nhiều.
"Ai mua đất cũng muốn có sổ ngay để đảm bảo pháp lý. Vì vậy loại đất có sổ luôn có giá cao hơn", "cò đất" U40 tuổi giải thích. Anh từ chối cho biết thêm về vấn đề "bao ra sổ" cho khách ở thời điểm hiện tại. Trước đó, các cò đất thường hỗ trợ người bán và người mua trong quá trình chuyển nhượng.
Vấn đề tách thửa tràn lan đã được siết lại bởi các yêu cầu của nhà chức trách. Ảnh: HA.
Nếu chính sách tín dụng được nới thì người đầu tư bất động sản có thể "sống" trở lại sau khoảng thời gian sống thấp thỏm. Ảnh: HA.
"Giờ cũng khó nói tình hình thị trường tiếp theo sẽ diễn biến như thế nào. Tôi cũng còn mấy miếng đất cả đất ruộng lẫn đất mặt đường đang rao bán. Nếu ngân hàng thả lỏng cho vay thì may ra hàng sẽ đi nhanh hơn. Tôi cũng kiếm được chút ít. Còn bây giờ thì vẫn khó nhiều", anh Thanh cho biết. "Hiếm nhưng không phải là hoàn toàn không bán được. Những miếng ngon, vị trí đẹp, đủ điều kiện pháp lý thì vẫn đẩy đi được. Chỉ là nó không hấp dẫn như thời kỳ đỉnh cao".
PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính, dẫn câu chuyện siết tín dụng bất động sản của Trung Quốc cách đây hai năm. Theo PGS Thịnh, chưa đầy một năm sau khi triển khai siết vốn tín dụng, thị trường bắt đầu thiếu hụt nguồn cung, chủ đầu tư không có tiền chi trả các khoản chi phí, khiến cho hàng loạt dự án đang triển khai bị đình trệ, thị trường bị tê liệt.
Vị chuyên gia nói: "Chính phủ Trung Quốc đã phải thay đổi chính sách, khuyến khích một số địa phương có thể mở cửa trở lại tín dụng cho vay bất động sản nên thị trường đã dần ấm lên. Vì thế, nếu Việt Nam tiếp tục siết tín dụng bất động sản, thị trường sẽ có một số tác động không tốt, hàng loạt dự án dừng lại. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến nguồn cung sản phẩm ra thị trường mà còn ảnh hưởng đến việc làm xã hội, cũng như tăng trưởng kinh tế".
Chia sẻ với chúng tôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu cho rằng cần phải có giải pháp để điều tiết hiệu quả công cụ tài chính - tín dụng, không kiểm soát một cách bất hợp lý mà cần tăng cường kiểm tra, giám sát, đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích, tránh rủi ro đối với thị trường.
Ngân hàng Nhà nước nên cho phép ngân hàng thương mại được cho khách hàng vay để chứng minh khả năng tài chính trong quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba hoặc vay để góp vốn, hợp tác đầu tư, phục vụ đời sống (xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm khoản vay...).
