(Ảnh minh họa: Hoàng Huy).
Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết nguồn cung bất động sản sau một thời gian hạn chế đang chuyển biến theo chiều hướng tích cực. Thị trường ghi nhận sự quay trở lại của hàng loạt dự án cũ được tái khởi động và dự án mới mở bán.
Theo đó, trong nửa đầu năm, có 18 dự án nhà ở thương mại hoàn thành, 23 dự án được cấp phép mới. Đối với dự án xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở, có 32 dự án hoàn thành và 16 dự án được cấp phép. Đối với phân khúc nhà ở xã hội, có 8 dự án đã được hoàn thành trong 6 tháng vừa qua.
Về sức mua, thị trường ghi nhận khoảng 253.000 giao dịch thành công, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm ngoái.
Bộ Xây dựng đánh giá thị trường bất động sản đã có phản ứng tích cực với các tín hiệu như mức độ quan tâm, lượng tìm kiếm thông tin bất động sản của khách hàng, nhà đầu tư tăng cao.
Trong báo cáo cáo cập nhật ngành bất động sản vừa công bố, CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho biết do các chậm trễ về pháp lý và phát triển dự án từ cuối 2022, doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư tiếp tục sụt giảm trong quý đầu năm nay. Tuy nhiên, với mặt bằng lãi suất thấp và số lượng dự án được phê duyệt tăng từ cuối 2023, khả năng doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư dự báo sẽ cải thiện nhẹ trong 12 - 18 tháng tới khi các dự án mới mở bán.
Nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng của các chủ đầu tư khi các dự án mới được mở bán. Trong quý I/2024, nhiều dự án mới được bán hết ngay khi ra mắt, các giao dịch trên thị trường thứ cấp hồi phục và giá nhà ở tiếp tục tăng tại Hà Nội và TP HCM.
Nhóm phân tích cho rằng khung pháp lý bất động sản mới sẽ hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Ba luật về bất động sản được phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ 2025.
Trong số các chủ đầu tư niêm yết, chỉ một số ít như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long có thể triển khai dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể trong quý I/2024. Nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý với các dự án tại Hà Nội và TP HCM, dẫn đến nguồn cung nhà ở mới suy giảm ở các thành phố lớn.
“Chúng tôi kỳ vọng chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong một vài tháng tới, điều này sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới. Hồi tháng 6, chính phủ đã ban hành Nghị định về giá đất và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Kỳ vọng các nghị định bổ sung về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sẽ được ban hành trong những tháng tới”, chuyên gia phân tích VIS Rating nhận định.
Chủ đầu tư tăng vay vốn
Theo nhóm phân tích, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư địa ốc sẽ duy trì ở mức cao khi các công ty này tăng cường sử dụng nợ vay để phát triển các dự án mới. Trong quý I/2024, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư niêm yết có xu hướng tăng, thể hiện bằng chỉ số nợ vay/EBITDA tăng lên mức 3,4 lần từ mức nhỏ hơn 2 lần trong giai đoạn trước năm 2022 do lợi nhuận ở mức yếu và dư nợ gia tăng.
Mặc dù vậy, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp cũng duy trì ở mức yếu do dòng tiền hoạt động và nguồn tiền mặt suy giảm.
"Các chủ đầu tư thường tận dụng dòng tiền trả trước từ khách hàng khi mở bán để tài trợ cho việc phát triển dự án. Tuy nhiên phần lớn các chủ đầu tư chưa thể mở bán dự án để tiếp cận nguồn vốn này, do đó sẽ phải sử dụng nợ vay mới", đơn vị cho hay.
Song, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cải thiện sẽ giúp giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong năm 2024 và 2025. Các chuyên gia phân tích kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16 - 18% trong năm 2024 (tính đến 28/2/2024, dư nợ tín dụng cho chủ đầu tư bất động sản đạt hơn 1,1 triệu tỷ đồng).
Tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới của các chủ đầu tư bất động sản ghi nhận sự phục hồi trong 5 tháng đầu năm 2024, đạt 28.300 tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ nhờ hưởng lợi từ tâm lý thị trường cải thiện.
Ngoài ra, các chủ đầu tư niêm yết đã công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong các kỳ đại hội cổ đông gần đây, trong bối cảnh định giá thị trường chứng khoán phục hồi từ đầu năm 2024. Nếu thành công, VIS Rating kỳ vọng khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để đáp ứng các nghĩa vụ nợ đáo hạn, lần lượt là 75.000 tỷ đồng trong năm 2024 và hơn 90.000 tỷ đồng trong năm 2025 tại một số doanh nghiệp niêm yết.
