Nhà đang ở bất ngờ bị kê biên để bán đấu giá
Theo hồ sơ vụ án, năm 2015, bà Tôn ở thành phố Đại Liên, tỉnh Liêu Ninh, Trung Quốc, mua một căn hộ tại khu dân cư thuộc Khu công nghệ cao Đại Liên. Ngày 7/7/2015, bà ký hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với chủ đầu tư tại văn phòng bán hàng và thanh toán toàn bộ số tiền hơn 1,27 triệu NDT (hơn 4,8 tỷ đồng).
Sau giao dịch, chủ đầu tư đã xuất hóa đơn bán bất động sản và bàn giao căn hộ để bà Tôn vào sinh sống ổn định. Tuy nhiên, suốt nhiều năm sau đó, bà vẫn không thể hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nguyên nhân chỉ được hé lộ khi tranh chấp pháp lý phát sinh.
Hóa ra vào tháng 12/2016, chủ đầu tư nơi bà Tôn sinh sống đã vay ngân hàng khoản tiền lên tới 300 triệu NDT và dùng 61 căn hộ trong dự án - bao gồm cả căn hộ đã bán cho bà Tôn - làm tài sản thế chấp. Việc này được thực hiện mà người mua nhà hoàn toàn không hay biết.
Sau khi nhận khoản vay, đơn vị này rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán nên đã bị ngân hàng kiện ra Tòa án Nhân dân Trung cấp thành phố Đại Liên, yêu cầu trả nợ.
Ảnh minh họa: Internet
Tòa án sau đó tuyên chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ khoản vay cùng tiền lãi, đồng thời xác nhận ngân hàng có quyền thế chấp hợp pháp đối với 61 căn hộ đã đăng ký tài sản bảo đảm. Theo phán quyết, ngân hàng được quyền ưu tiên thu hồi nợ thông qua việc bán đấu giá các căn hộ nếu doanh nghiệp không thực hiện nghĩa vụ.
Sau khi bản án có hiệu lực, phía chủ đầu tư vẫn không trả nợ. Ngân hàng lập tức yêu cầu tòa án thi hành án cưỡng chế. Ngày 18/12/2024, Tòa án Trung cấp Đại Liên ra quyết định kê biên toàn bộ 61 căn hộ trong dự án và dán thông báo đấu giá ngay tại khu dân cư.
Khi thấy thông báo bị dán trước cửa nhà, bà Tôn cùng nhiều cư dân mới được tòa án thông báo rằng nguyên nhân là do chủ đầu tư và căn hộ của họ có nguy cơ bị phát mãi để trả nợ ngân hàng. Lo sợ mất nơi ở, các chủ nhà đã thuê luật sư nộp đơn phản đối thi hành án lên tòa án.
Qua xem xét hồ sơ, tòa xác định trước thời điểm kê biên, bà Tôn đã ký hợp đồng mua bán hợp pháp, thanh toán toàn bộ tiền nhà và được bàn giao căn hộ để sử dụng ổn định trong thời gian dài. Trên cơ sở đó, tháng 5/2025, tòa ra quyết định tạm dừng việc bán đấu giá căn hộ của bà.
Tuy nhiên, phía ngân hàng không đồng ý và tiếp tục khởi kiện, yêu cầu tòa cho phép tiếp tục phát mãi tài sản với lý do quyền thế chấp của họ đã được đăng ký hợp pháp và được xác nhận bằng bản án có hiệu lực theo pháp luật Trung Quốc.
Tại phiên xét xử công khai, phía bà Tôn khẳng định bà hoàn toàn không biết việc chủ đầu tư mang căn hộ đi thế chấp. Trong khi đó, ngân hàng cho rằng họ đã hoàn tất đăng ký quyền thế chấp trước khi giải ngân khoản vay, vì vậy có quyền ưu tiên thanh toán từ tài sản bảo đảm.
Trọng tâm tranh chấp xoay quanh việc xác định thứ tự ưu tiên giữa quyền thế chấp của ngân hàng và quyền cư trú của người mua nhà.
Tòa án ra phán quyết
Theo quy định trong giải thích pháp luật của Tòa án Nhân dân Tối cao Trung Quốc, người mua nhà có thể yêu cầu loại trừ việc cưỡng chế thi hành nếu đồng thời đáp ứng 3 điều kiện: ký hợp đồng mua bán hợp pháp trước khi tài sản bị kê biên; đã thanh toán toàn bộ tiền hoặc hoàn tất thanh toán theo quy định; và căn hộ được dùng để phục vụ nhu cầu sinh sống của gia đình.
Ảnh minh họa: Internet
Sau quá trình xét xử, tòa án Tòa án Nhân dân Trung cấp Đại Liên xác định bà Tôn đáp ứng đầy đủ cả 3 tiêu chí. Từ các căn cứ trên, tòa kết luận dù ngân hàng có quyền thế chấp hợp pháp, nhưng trong trường hợp cụ thể này, quyền cư trú của người mua nhà phải được ưu tiên bảo vệ theo pháp luật Trung Quốc.
Kết quả, tòa án bác toàn bộ yêu cầu của ngân hàng, hủy kê biên căn hộ của bà Tôn và buộc ngân hàng chịu án phí hơn 16.000 NDT.
Theo các luật sư tham gia vụ án, quyền cư trú và quyền thế chấp đều là quyền vật quyền được quy định trong Bộ luật Dân sự Trung Quốc, song mục đích khác nhau. Quyền cư trú nhằm bảo đảm nhu cầu sinh sống cơ bản của người dân, trong khi quyền thế chấp là công cụ bảo đảm nghĩa vụ tài chính.
Khi hai loại quyền này xung đột trên cùng một tài sản, pháp luật Trung Quốc đặt ra cơ chế ưu tiên nhằm bảo vệ người mua nhà ở thực - đặc biệt trong trường hợp đây là nơi ở duy nhất và người mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán.
(Theo pazjw.gov.cn)
