Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn luật sư TP HCM
Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn luật sư TP HCM cho biết những bất cập pháp lý đang dẫn đến khó khăn trong việc giao dịch về nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
- Những vướng mắc trong các quy định về mua bán, sở hữu, thanh toán của người nước ngoài khi mua nhà ở Việt Nam cụ thể ra sao thưa ông?
Thực tế, theo quy định tại khoản 2, Điều 76, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ xác lập sở hữu trong địa bàn có dự án nhà ở, thông qua ba hình thức giao dịch xác lập sở hữu là: mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư bằng hợp đồng mua bán; mua nhà từ cá nhân, tổ chức nước ngoài đã được cấp giấy chứng nhận hoặc nhận thừa kế, tặng cho của cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức trong số lượng quy định trong địa bàn.
Tuy nhiên, việc áp dụng lại vô hình chung "áp đặt" người nước ngoài chỉ được mua nhà từ chủ đầu tư, hay mua nhà ở hình thành trong tương lai và nhà ở đã cấp giấy chứng nhận mà không được là đối tượng nhận chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Về bản chất, hai việc này vẫn là giao dịch với chủ đầu tư, nhưng lại có sự phân biệt khác nhau giữa việc ký hợp đồng mua bán lần đầu và nhận chuyển nhượng lại hợp đồng.
Đây là một trong những nguyên nhân "cản bước" người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
- Khung pháp lý không theo kịp thực tiễn có thể dẫn đến những chiêu thức "lách luật" để người nước ngoài mua nhà ở, thưa ông?
Tréo ngoe là những bất cập không dừng lại ở những điểm kể trên. Đơn cử như tại khoản 2, Điều 76, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, nếu như nhà ở thuộc sở hữu người Việt Nam (đã được cấp giấy chứng nhận) thì họ không thể bán cho người nước ngoài, nhưng lại được công nhận nếu tặng cho người nước ngoài là hợp pháp.
Có thể thấy rằng những quy định tưởng như chặt chẽ lại thực ra dẫn đến những bất cập và là kẽ hở để tạo ra những giao dịch giả cách, lách luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhiều người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam, song còn e dè bởi những vướng mắc về thủ tục.
Đã có những trường hợp người Việt Nam muốn bán nhà ở cho người nước ngoài, họ phải thực hiện các giao dịch giả cách bằng việc "tặng cho".
Và cũng có những trường hợp mà đơn vị công chứng lại đưa ra quan điểm cách hiểu là việc tặng cho đối với người nước ngoài tặng cho người nước ngoài với nhau, nên các đơn vị này từ chối công chứng văn bản người Việt tặng nhà cho người nước ngoài.
Theo HoREA, kết quả thống kê sơ bộ từ ngày 01/07/2015 (Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) đến 31/08/2020, qua khảo sát 17 Tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn, thì đã có 12.335 người nước ngoài mua nhà tại nước ta, trong đó, có 10.020 người mua nhà tại thành phố Hồ Chí Minh, chiếm đến 81,2%.
Thực tế, sự phát triển kinh tế và hoạt động làm việc của người nước ngoài tại Việt Nam mang tính thường xuyên, ổn định hơn. Họ có xu hướng mua căn hộ tại Việt Nam ngày càng tăng lên, đây là tín hiệu đáng mừng cho thị trường.
Do đó, nếu không quản lý đúng cách, minh bạch hóa và tạo điều kiện dễ dàng hơn cho người nước ngoài sở hữu, mua bán nhà thì dễ dẫn đến tình trạng mượn người Việt đứng tên rất khó kiểm soát và dễ gây ra những hệ lụy.
- Để gỡ vướng cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cần những giải pháp gì thưa ông?
Để gỡ vướng, việc sở hữu của cá nhân, tổ chức nước ngoài có thể xem xét theo hướng, vẫn giữ số lượng sở hữu theo địa bàn, chỉ sở hữu khu vực dự án nhà ở nhưng nên mở rộng về hình thức giao dịch xác lập sở hữu là cá nhân, hộ gia đình Việt Nam (đã giấy chứng nhận) được phép bán cho người nước ngoài.Tuy nhiên, quy định đi kèm là các trường hợp người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải có các hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản với các doanh nghiệp dịch vụ khi họ không có mặt tại Việt Nam.
- Xin cảm ơn ông!
