Có lẽ câu chuyện lãi suất và room tín dụng vẫn chưa hết “buồn lòng” với cả doanh nghiệp lẫn người mua BĐS.
Theo các chuyên gia, không nhiều nhà đầu tư BĐS sử dụng 100% tiền mặt. Kể cả việc họ không cầm cố chính tài sản được mua, thì cũng vay ngân hàng và dùng tiền mặt bằng sử dụng vào mục đích khác. Với các chủ đầu tư, ngân hàng cũng như một “cổ đông không thể thiếu” khi triển khai dự án, đặc biệt việc “tài trợ” vốn của ngân hàng cũng là yếu tố quyết định việc xuống tiền của nhà đầu tư thứ cấp. Rất nhiều trường hợp bán cắt lỗ đã đến từ nhà đầu tư thứ cấp bị ngân hàng từ chối cho vay. Chính vì vậy, nguồn vốn từ ngân hàng như mạch máu cho toàn thị trường bất động sản.
Với việc tăng trưởng tín dụng 14,5% của 2022 đã đưa dư nợ tín dụng vượt số dư tiền gửi từ dân cư. Bên cạnh tỷ lệ dư nợ tín dụng/GDP của Việt Nam 2022 lên đến 124%, chỉ tiêu tín dụng 2023 được dự báo sẽ tăng trưởng chậm lại, dưới 12% để đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng và giảm thiểu nguy cơ lạm phát.
Quan trọng nhất, Việt Nam là nền kinh tế có độ mở lớn với tổng kim ngạch xuất nhập khẩu năm nay chiếm gần 190% GDP. Do đó, tác động của kinh tế thế giới với Việt Nam rất mạnh. Trong khi theo Cục dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) chưa có dấu hiệu dừng tăng lãi suất trong 6 tháng đầu năm 2023. Mức lãi suất dự kiến vẫn duy trì mặt bằng cao đến 2024. Năm 2023, lãi suất tuy được cố gắng kiềm chế nhưng vẫn sẽ ở mức rất cao so với giai đoạn “dễ thở” 2016 - 2021.
“Nguồn tín dụng vẫn sẽ được ưu tiên tập trung cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản sẽ được kiểm soát chặt”, một chuyên gia trong ngành bày tỏ.
Điều này cũng phản ánh thực trạng của thị trường BĐS khi nhiều người “đuối sức” chống chọi với lãi suất hay trông chờ gói vay mới. Không ít người phải “trả lại” BĐS cho ngân hàng để rao bán, thu hồi nợ. Nhiều người vì lãi suất đè mà liên tục rao bán dưới giá vốn để giải quyết “cục nợ”. Tuy những trường hợp này chưa đại diện cho toàn thị trường nhưng cho thấy tín dụng đã tác động mạnh đến người mua BĐS.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Việt Nam, những tháng gần đây thị trường gần như đóng băng giao dịch ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi đó, thu nhập của đại đa số người dân đều giảm, cộng với lãi suất tăng cao và việc vay tiền mua BĐS khó khăn đã khiến các nhà đầu tư lao đao, nhất là những người vay tiền để mua BĐS. Thống kê sơ bộ cho thấy khoảng 50% người mua bất động sản phải dùng đến đòn bẩy tài chính là vay ngân hàng.
“Để giảm áp lực về tài chính, nhiều nhà đầu tư đã phải giảm giá bất động sản để thu hồi vốn. Làm sao để tất toán các khoản vay đó càng sớm càng tốt. Thế nhưng giải pháp này cũng không phải là dễ trong bối cảnh hiện nay. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn phải tìm cách vay chỗ này, vay chỗ kia với lãi suất thấp hơn ngân hàng để cầm cự”, bà Dung chia sẻ.
Trước thực trạng lãi vay ngày càng tăng cao và giao dịch giảm sút, các chuyên gia cho rằng, trước khi xuống tiền mua bất động sản, các nhà đầu tư nên xem xét, cân nhắc kỹ về tỷ trọng vốn vay. Phần trăm vay càng ít càng tốt để tránh những rủi ro đuối tài chính khi lãi suất thả nổi. Tỷ trọng vốn vay khi đầu tư BĐS chỉ nên cân nhắc ở mức dưới 50% giá trị tài sản. Các trường hợp vay 70 - 80% giá trị BĐS có thể gặp nhiều rủi ro khi lãi suất thả nổi sau thời gian hết hạn ưu đãi. Từ đó dẫn đến những áp lực tài chính kéo dài, khiến người mua chìm trong lo toan.
