Thị trường “đảo chiều” đột ngột
2022 được xem là năm đem lại nỗi sợ đối với nhiều nhà đầu tư trên thị trường BĐS. Nửa đầu năm, sốt đất bùng phát tại nhiều địa phương trên cả nước khiến giá đất tại nhiều nơi bị đẩy lên cao. Nửa cuối năm, thị trường nhanh chóng “đảo chiều” rơi vào trầm lắng khi Chính phủ có các động thái siết tín dụng, kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp và thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án… Cú “phanh gấp” của thị trường đã khiến BĐS nhiều khu vực đang trên đà sốt giá bỗng quay đầu giảm nhanh chóng. Nhiều khu vực, mức giảm lên tới 10-30%
Có thể thấy, khó khăn về nguồn vốn không chỉ tác động mạnh mẽ đến chủ đầu tư khi không thể chào sân dự án mới, mà còn tác động trực tiếp đến người mua khi lãi suất vay liên tục tăng cao. Thị trường BĐS rơi vào trạng thái sụt giảm cả về nguồn cung sản phẩm mới lẫn lượng giao dịch.
Cụ thể, theo Savills Việt Nam, năm 2022, nguồn cung mới ra thị trường vô cùng nhỏ giọt, giảm 82% so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ ở mức 20% so với mức độ thông thường là 60-70% trước đây.
Thị trường trầm lắng chính là cơ hội cho những nhà đầu tư sẵn nguồn tài chính. Ảnh minh hoạ.
Tuy nhiên, trong bức tranh với gam màu xám chủ đạo, nhiều nhà đầu tư lại nhìn thấy những cơ hội. Theo nhiều chuyên gia, thời điểm cuối năm 2022 và 6 tháng đầu năm 2023 sẽ là thời điểm vàng để các nhà đầu tư sẵn nguồn tài chính “đi săn”. Không chỉ có cơ hội mua được bất động sản với giá hời, ở giai đoạn thị trường đang thanh lọc này, khách hàng sẽ có nhiều cơ hội hơn trong việc lựa chọn những sản phẩm giá trị thật từ các chủ đầu tư uy tín. Đặc. biệt, thị trường xuất hiện nhiều những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, dễ sử dụng và khai thác, tiến độ xây dựng đảm bảo cùng chính sách bán hàng hấp dẫn.
Ông Phạm Sỹ Hoàng, Tổng Giám đốc Thủ Thiêm Real nhận định, với những nhà đầu tư sẵn tiền nhàn rỗi thì đây là lúc có nhiều cơ hội để lựa chọn sản phẩm tốt. “Dự kiến đến cuối quý 2/2023, thị trường sẽ dần hồi phục, giao dịch sẽ sôi động trở lại và việc tìm mua sản phẩm phù hợp sẽ không dễ dàng như bây giờ”, ông Hoàng nhận định.
BĐS giá trị thực dẫn dắt thị trường
Trong khi phân khúc đất nền, đất nông nghiệp ở tỉnh ghi nhận sự giảm giá nghiêm trọng thì điểm sáng thị trường đang tập trung ở sản phẩm phục vụ nhu cầu thực ở các khu vực trung tâm và vùng ngoại ô trung tâm thành phố.
“Một trong những xu hướng đáng chú ý trong thời gian qua là sản phẩm mới đang có khuynh hướng dịch chuyển khỏi trung tâm và nằm ở các vùng lân cận, nơi sản phẩm có thể vừa cung cấp được cho người dân địa phương, vừa có thể dành cho người làm việc ở Tp.HCM hay Hà Nội. Hệ thống hạ tầng giao thông kết nối vẫn đang được đầu tư mở rộng và tạo điều kiện cho xu hướng này cũng như quan điểm mua nhà của khách hàng”, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam nhận định.
BĐS liền thổ vẫn được ưu chuộng.
Cùng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia BĐS cho rằng, phân khúc đất nền trong khu vực Tp.HCM sẽ dẫn dắt thị trường BĐS trong thời gian tới. Đây là những BĐS có nhu cầu thực, có pháp lý rõ ràng. Xu hướng của nhà đầu tư cũng đang lựa chọn các sản phẩm này vừa đảm bảo tính an toàn dòng tiền, vừa có thanh khoản nhanh chóng.
Ghi nhận cho thấy, tại khu Nam Tp.HCM, hiện nay, các sản phẩm đất nền liền thổ có pháp lý rõ ràng đang nhận được sự quan tâm tích cực của nhà đầu tư. Khu vực Nhà Bè nói riêng, khu Nam nói chung tuy trầm lắng hơn so với khu Đông Tp.HCM nhưng tâm lý sở hữu BĐS liền thổ tại đây lại luôn duy trì ổn định.
Điều này cũng thúc đẩy giá nhà đất khu vực này âm thầm biến động tăng trong các năm gần đây. Báo cáo mới nhất của Chợ Tốt Nhà chỉ ra, giá nhà ở trung bình của huyện Nhà Bè dao động trong khoảng 68 triệu đồng/m2 trong xuyên suốt năm 2022. Mức tăng vào thời điểm cuối năm chủ yếu đến từ giá nhà ngõ, hẻm. Cụ thể tăng từ 60 lên 65 triệu đồng/m2. Khu vực tập trung nhiều nhà đất bán tại huyện Nhà Bè là thị trấn Nhà Bè, xã Phước Kiển, xã Nhơn Đức, xã Phú Xuân.
Giá nhà mặt tiền tại tất cả thị trấn, xã của Nhà Bè đều tăng mạnh nửa sau năm 2022. Có khu vực chạm ngưỡng trên 100 triệu đồng/m2 trong tháng 9/2022. Giá nhà ngõ hẻm tại thị trấn Nhà Bè là 80 triệu đồng/m2, xã Phú Xuân và xã Phước Kiển chạm ngưỡng 60 triệu đồng/m2, Xã Nhơn Đức là 50 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, các sản phẩm đất nền, nhà phố liền kề tại khu vực này ghi nhận sự quan tâm tích cực. Một số dự án như đất nền, nhà phố liền kề Phú Mỹ Hưng, dự án GS Metrocity Nhà Bè… ra thị trường nhận được sự quan tâm đáng kể của nhà đầu tư.
Theo ông Sĩ Hoàng, lợi thế của BĐS trong khu vực Tp.HCM là tính vững giá và kết nối giao thông thuận tiện, hạ tầng hoàn chỉnh. Cùng tâm lý sở hữu tài sản tích luỹ lâu dài thì BĐS gắn liền với đất vẫn được người mua ưa chuộng, ưu tiên dòng tiền.
“Đầu tư vào những BĐS có vị trí liền kề trung tâm, pháp lý vững, nhà đầu tư sẽ không phải lo lắng về sự biến động giá theo sóng thị trường, bởi tiềm năng gần như đã hiện hữu ai cũng nhìn thấy”, ông Hoàng nhận định.
Tuy vậy, theo các chuyên gia trong ngành, nhà đầu tư phải nắm rõ thị trường để xác định thời điểm xuống tiền hợp lý. Việc nhà đầu tư quá dè chừng với thị trường cũng có thể đánh mất cơ hội mua được BĐS giá trị thực, tận dụng được những chính sách tốt từ người bán.
