Lệch pha cung cầu ngày càng trầm trọng
Theo báo cáo của OneHousing lượng chung cư mở bán mới tại Hà Nội đạt khoảng 30.000 căn năm nay, trong đó 70% là căn hộ cao cấp, còn lại là hạng sang.
Tại TP. HCM, nguồn cung mới 2025 dự kiến đạt 12.000 căn, trong đó loại hình đắt tiền chiếm tới 88%. "Chung cư đắt tiền có thể vẫn áp đảo thị trường căn hộ Hà Nội và TP HCM năm nay", ông Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho biết. Nguồn cung căn hộ trung cấp gần như biến mất tại hai đô thị lớn nhất cả nước.
Nghịch lý trên thực tế đã kéo dài nhiều năm. Tình trạng chung cư đắt tiền áp đảo thị trường địa ốc khiến Bộ Xây dựng phải nâng khung giá xếp loại phân khúc này thêm 28-44%. Cụ thể, chung cư có giá dưới 45 triệu đồng mỗi m2 thuộc phân khúc bình dân, trước đây là dưới 25 triệu một m2. Còn chung cư cao cấp khoảng 70-100 triệu đồng mỗi m2, từ mức trên 50 triệu đồng trước đây.
Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung căn hộ mới vẫn có xu hướng lệch pha rõ rệt. Bộ Xây dựng cho biết nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 5-7% tổng nguồn cung mới năm ngoái, trong khi dòng hàng cao cấp là 60-65%. Chung cư trung cấp 45-70 triệu đồng chiếm khoảng 30-35% thị phần. Thị trường năm ngoái ghi nhận sự xuất hiện của một vài dự án siêu sang, với ngưỡng giá vượt 100 triệu đồng mỗi m2.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết phân khúc cao cấp trên thị trường chủ yếu "dành cho giới đầu tư, nhiều tiền". Còn nhà ở bình dân đáng lẽ phải phổ biến nhất, lại "tuyệt chủng", không có dự án mới.
Về lâu dài, theo Chủ tịch VARS, nghịch lý này nếu không được can thiệp sớm sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội.
Thiếu nhà ở bình dân, thừa nhà tái định cư
Thời gian qua, các thành phố lớn tại Việt Nam chứng kiến tốc độ đô thị hóa nhanh, kéo theo nhu cầu nhà ở tăng mạnh. Thời gian tới, lực cầu với các phân khúc nhà ở dự báo tiếp tục tăng cao. Bộ Xây dựng cho biết tỷ lệ dân số đô thị có thể tăng từ mức 40% hiện tại lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở này, mỗi năm thị trường cần thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.
Các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, nơi có sức hút dân số cao, đòi hỏi tăng diện tích nhà ở đô thị nhanh hơn. Tuy nhiên, hai thành phố này tồn tại nghịch lý bỏ hoang hàng chục nghìn căn nhà tái định cư, gây lãng phí dù nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn.
Tại Hà Nội, thành phố cho biết có 174 khu nhà tái định cư được sử dụng với hơn 14.200 căn hộ. Số căn tái định cư bỏ hoang khoảng 4.000. Nhiều dự án có người dân về ở, nhưng diện tích kinh doanh dịch vụ cũng bị bỏ trống nhiều năm, không có đơn vị nào thuê hoặc sử dụng.
Còn TP HCM, theo thống kê của Sở Xây dựng, gần 9.000 căn hộ tái định cư bỏ trống. Trong đó, trên 5.300 căn tại khu tái định cư Bình Khánh (TP Thủ Đức) không có người ở. Dự án Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) với hơn 2.000 căn cũng bỏ hoang.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng việc hàng chục nghìn căn hộ bỏ hoang trong khi nhiều người dân vẫn không có nhà ở là bất hợp lý.
Từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ sụt giảm nghiêm trọng. Theo ông Châu, số lượng dự án được phê duyệt ngày càng ít ỏi, trong khi số đang triển khai cũng chật vật bởi vướng mắc về pháp lý và vốn.
Vì vậy, Chủ tịch HoREA cho rằng tình trạng bỏ hoang nhà tái định cư cần được giải quyết kịp thời để đánh thức loại hình nhà ở này, góp phần cải thiện nguồn cung và khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai.
Người dân ngại vay mua nhà do bão giá
Từ đầu năm 2024 đến nay, lãi suất vay mua bất động sản với nhóm khách hàng cá nhân duy trì ở 5,5-8,5% một năm, tùy thời gian ưu đãi và từng ngân hàng. Còn khách hàng hiện hữu áp dụng lãi suất thả nổi, 11-13% tại các nhà băng tư nhân.
Ngân hàng Nhà nước cho biết, lãi suất cho vay năm 2024 hạ khoảng 0,96% so với cuối 2023. Tính chung năm ngoái, mặt bằng lãi suất vay (sản xuất, tiêu dùng...) giảm 2,5% một năm.
Thực tế cho thấy, viêc giá nhà liên tục leo thang một cách “chóng mặt” đã khiến cho kế hoạch mua nhà của nhiều người dân có thể tiếp tục bị trì hoãn trong năm nay.
TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng lãi suất không phải nguyên nhân của tình trạng người dân ngại vay mua nhà. Bởi tính đến cuối 2024, riêng lãi cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng hạ 1-3% so với cùng kỳ.
Theo ông Lực, lý do chính là việc giá nhà vẫn neo ở ngưỡng rất cao, dù nhiều chủ đầu tư tung ra các chính sách kích cầu, ưu đãi. Trong khi công việc, thu nhập của người dân thực tế vẫn rất khó khăn, nên họ "ngại phải vay một khoản tiền lớn để sở hữu nhà ở".
Năm nay, nguồn cung nhà ở dồi dào hơn nhưng chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, có thể khiến tâm lý ngại vay mua nhà còn kéo dài. "Người dân thấy giá nhà quá cao nên họ phải chọn cách trì hoãn và chờ đợi thị trường có sản phẩm giá phải chăng", ông Lực bình luận.
