Công ty nghiên cứu thị trường CBRE vừa công bố báo cáo về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân đầu người tại các thành phố lớn thuộc khu vực châu Á. Tỷ lệ này càng cao cho thấy người dân thành phố đó càng dễ mua nhà và ngược lại.
Theo đó, hai thành phố lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội và TP HCM đều thuộc nhóm thành phố có tỷ lệ chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân đầu người ở mức thấp. Đồng nghĩa người dân tại hai thành phố này sẽ khó sở hữu nhà ở với thu nhập hiện tại.
Cụ thể theo CBRE, TP Hà Nội hiện có giá bán căn hộ ở mức 2.600 USD mỗi m2 (khoảng 66 triệu đồng), thu nhập bình quân đầu người khoảng 6.300 USD mỗi năm, tỷ lệ chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà là 2,4.
Còn TP HCM, giá căn hộ ở mức 2.800 USD mỗi m2 (khoảng 71 triệu đồng), thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 7.500 USD mỗi năm, tỷ lệ chênh lệch là 2,7. Con số này thấp hơn rất nhiều nơi trong khu vực và chỉ đứng trên Hồng Kong (Trung Quốc) tỷ lệ 1,7; Seoul (Hàn Quốc) tỷ lệ 2,3 và Manila (Phillipines) cũng có tỷ lệ 2,3.
Theo CBRE, giá nhà tại hai thành phố lớn nhất của Việt Nam hiện chỉ ngang ngửa với nhiều nước trong khu vực nhưng thu nhập bình quân của người lao động lại thấp hơn rất nhiều các nước láng giềng. Chẳng hạn, tại thành phố Kuala Lumpur (Malaysia), giá căn hộ trung bình ngang với Hà Nội, vào khoảng 66 triệu đồng mỗi m2 nhưng thu nhập bình quân đầu người lại lên đến 28.000 USD, cao gấp hơn 4 lần Hà Nội.
"Với sự chênh lệch này, người lao động tại Hà Nội và TP HCM thậm chí còn khó có cơ hội tiếp cận nhà ở hơn cả Singapore", CBRE cho hay.
Bất động sản trung tâm TP HCM, khu vực ven sông Sài Gòn, tháng 10/2024. Ảnh: Quỳnh Trần
Trước đó, một nghiên cứu từ chuyên trang Batdongsan cũng chỉ ra, Hà Nội và TP HCM đứng hàng đầu Đông Nam Á về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động. Theo ước tính của đơn vị này, bình quân người Hà Nội phải mất 50 năm để sở hữu một căn nhà riêng và 23 năm để mua được một căn hộ chung cư. Tương tự, người TP HCM mất 53 năm thu nhập để sở hữu nhà riêng và 24 năm để mua căn hộ. Theo cách tính toán của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), giá nhà được xem là hợp lý khi không vượt quá 30 năm thu nhập của một hộ gia đình.
"Thông thường các bạn trẻ ở nước ngoài cần đi làm khoảng 10–12 năm, tối đa 15 năm để đủ tài chính mua được một ngôi nhà. Còn ở Việt Nam phải mất từ 23-25 năm, gần hết đời công chức", chuyên gia của Batdongsan nhận định.
Còn theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, với mức giá phổ biến từ 40-70 triệu đồng mỗi m2, một căn hộ có diện tích nhỏ khoảng 60 m2 tại Hà Nội và TP HCM sẽ có giá khoảng 2,5-3,5 tỷ đồng. Xét trên thu nhập và giá nhà, ngay cả nhóm 20% dân số có thu nhập cao nhất Việt Nam (từ 13 - 20 triệu đồng một tháng) cũng rất khó để sở hữu nhà và các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội.
Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, trong năm 2024 giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 40 - 50%, TP HCM tăng 20-30% so với năm 2023, cục bộ có dự án tăng ở mức cao hơn. Một khảo sát điều tra nhu cầu về nhà ở đến 2030 của Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM phân tích về khả năng tài chính của người dân trong việc mua nhà cho thấy, với loại hình bất động sản phổ biến là nhà riêng và căn hộ, người dân chỉ đủ khả năng chi trả cho một nửa giá trị tài sản mong muốn sở hữu tại TP HCM.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định ngay cả khi mặt bằng giá hiện tại giảm một nửa, nhiều người thuộc nhóm thu nhập trung bình và thấp vẫn khó có khả năng mua. Từ năm 2018 đến nay, khi chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, làm giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM tăng mạnh hơn, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân.
Dự báo về giá nhà, ông Đính cho rằng các sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực (chung cư, nhà riêng lẻ) tại đô thị lớn khó giảm trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, chi phí phát triển dự án bao gồm chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, nhất là chi phí liên quan đến đất đai ngày càng tăng cao. Điều này khiến việc sở hữu nhà ở thương mại sẽ tiếp tục trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.
Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc CBRE Việt Nam cho biết, năm nay Hà Nội và TP HCM sẽ có khoảng 40.000 căn hộ chào bán mới, 90% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, giá bán trên 60 triệu đồng mỗi m2. Với tình hình hiện nay, thị trường chưa có bất kỳ yếu tố hay điều kiện nào để giá nhà có thể giảm trong ngắn hạn, còn yếu tố khiến giá tăng lại rất nhiều như bảng giá đất mới, chi phí đất, lao động, xây dựng, vận chuyển...
Theo các chuyên gia, một trong những giải pháp để kiềm chế đà tăng giá là đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, giãn dân ra các khu vực xa trung tâm. Dù đã có một số tín hiệu tích cực, nhưng tác động cụ thể sẽ cần nhiều năm để phát huy.
