"Nghịch lý" chung cư Hà Nội: Giao dịch chững, giá mở bán

"Nghịch lý" chung cư Hà Nội: Giao dịch chững, giá mở bán mới vẫn tăng

Giao dịch chung cư tại Hà Nội trong quý 2 chỉ đạt 5.800 căn, thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2024 - 2025. Dù giao dịch chững, song nghịch lý là giá mở bán mới chung cư vẫn tăng, vượt mức bình quân 120 triệu đồng/m2.

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2026 của CBRE cho hay, nguồn cung chung cư tăng cao nhất trong nhiều năm trở lại đây, giá chung cư mở bán mới vẫn tăng dù giao dịch chững lại.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận tổng nguồn cung mở bán 16.600 căn, mức cao nhất kể từ năm 2020.

'Nghịch lý' chung cư Hà Nội: Giao dịch chững, giá mở bán mới vẫn tăng - Ảnh 1. — Chung cư mở bán mới tại Hà Nội tiếp tục tăng giá, trong khi chung cư cũ chững cả giá và giao dịch

Thị trường ghi nhận sự chuyển dịch rõ nét trong cơ cấu sản phẩm. Đáng chú ý, Hà Nội không còn chung cư mới có giá bán dưới 60 triệu đồng/m². Thay vào đó, hai phân khúc nổi bật nhất là 80 - 110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m², lần lượt chiếm 30% và 35% tổng nguồn cung mới.

Trong đó, chỉ tính riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m², thị trường căn hộ Hà Nội quý này đã ghi nhận hơn 3.000 căn từ 4 dự án tại nội đô và cận nội đô như Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh được mở bán.

Tuy nhiên, trái ngược với mức giá vẫn tăng, giao dịch lại đang chững lại. Tổng số căn bán được đạt hơn 5.800 căn, tương ứng 68% tổng nguồn cung mở bán mới. Tỷ lệ này tương đương với quý 1 năm nay, nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024 - 2025 (thường xuyên vượt 90%, thậm chí vượt tổng số căn mở bán mới trong kỳ).

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục là yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của người mua. "Thay vì xuống tiền nhanh như giai đoạn lãi suất thấp, khách hàng hiện có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền và thời điểm tham gia thị trường, đặc biệt với những sản phẩm có giá trị lớn", bà Hoài An cho hay.

Chung cư cũ giảm giá

Cũng theo báo cáo của CBRE, tại thị trường sơ cấp (mở bán mới), giá bán trung bình căn hộ Hà Nội trong quý 2 đạt khoảng 95 triệu đồng/m² (chưa gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), tăng 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng này chủ yếu đến từ việc nhiều dự án mở bán trong quý nằm ở khu vực nội đô với mặt bằng giá cao.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) bắt đầu xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh. Giá bán trung bình đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận giảm theo quý kể từ cuối năm 2022. Đồng thời, tốc độ tăng giá theo năm cũng giảm còn 13%, thấp hơn đáng kể so với mức 24 - 26% của giai đoạn 2024 - 2025.

Đối với thị trường bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở bán mới của phân khúc này trong 6 tháng đầu năm đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý II, thị trường có hơn 1.110 căn thấp tầng được mở bán.

Đáng chú ý, khoảng 80% nguồn cung mới đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), cho thấy xu hướng phát triển của phân khúc thấp tầng ngày càng mở rộng về các khu vực giáp ranh Hà Nội thay vì khu vực nội đô. Phần nguồn cung còn lại tập trung tại các khu vực nội đô và cận trung tâm, chủ yếu là sản phẩm shophouse.

Dù vậy, thanh khoản của phân khúc nhà đất thấp tầng tiếp tục suy giảm khi trong quý 2 chỉ có hơn 660 căn được giao dịch, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao khiến nhiều người mua lựa chọn tiếp tục chờ đợi thay vì xuống tiền ngay.

Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình bất động sản gắn liền với đất đạt khoảng 209 triệu đồng/m² theo diện tích đất, giảm 9% so với quý trước và gần 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Diễn biến này chủ yếu phản ánh sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung khi phần lớn sản phẩm mở bán thuộc các đại đô thị ven Hà Nội.

Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá biệt thự và liền kề trung bình đạt khoảng 195 triệu đồng/m², giảm 3% theo quý nhưng vẫn tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Theo CBRE, trước áp lực lãi suất cao, nhiều chủ nhà đang có xu hướng tạm dừng rao bán hoặc điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.

//Chèn ads giữa bài (runinit = window.runinit || []).push(function () { //Nếu k chạy ads thì return if (typeof _chkPrLink != 'undefined' && _chkPrLink) return; var mutexAds = '<zone id="l2srqb41"></zone>'; var content = $('[data-role="content"]'); if (content.length > 0) { var childNodes = content[0].childNodes; for (i = 0; i < childNodes.length; i++) { var childNode = childNodes[i]; var isPhotoOrVideo = false; if (childNode.nodeName.toLowerCase() == 'div') { // kiem tra xem co la anh khong? var type = $(childNode).attr('class') + ''; if (type.indexOf('VCSortableInPreviewMode') >= 0) { isPhotoOrVideo = true; } } try { if ((i >= childNodes.length / 2 - 1) && (i < childNodes.length / 2) && !isPhotoOrVideo) { if (i <= childNodes.length - 3) { childNode.after(htmlToElement(mutexAds)); arfAsync.push("l2srqb41"); } break; } } catch (e) { } } } }); function htmlToElement(html) { var template = document.createElement('template'); template.innerHTML = html; return template.content.firstChild; }

if (window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden)) { if (!laNuocNgoai) { (function (w, q) { w[q] = w[q] || []; w[q].push(["_mgc.load"]); })(window, "_mgq"); } } (function() { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (typeof window.laNuocNgoai === 'undefined' || !window.laNuocNgoai) return; // chỉ chạy khi laNuocNgoai true var containerSelector = 'div.detail-cmain'; var root = document.querySelector(containerSelector); if (!root) return; // Thu thập figure + p (p không nằm trong figure) var figures = Array.from(root.querySelectorAll('figure')); var paragraphs = Array.from(root.querySelectorAll('p')).filter(function(p){ return !p.closest('figure'); }); var elements = figures.concat(paragraphs); // NodeList vốn đã theo DOM order => không cần sort if (!elements.length) return; var target = elements[Math.floor(elements.length / 2)]; // giữa bài if (!target || !target.parentNode) return; var newDiv = document.createElement('div'); newDiv.id = 'taboola-mid-article-widget'; target.parentNode.insertBefore(newDiv, target.nextSibling); window._taboola = window._taboola || []; window._taboola.push({ mode: 'thumbnails-4x1', container: 'taboola-mid-article-widget', placement: 'Mid Article Widget', target_type: 'mix' }); })();