Nguồn cung nhà ở xã hội có nhiều tín hiệu tích cực
Số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, lũy kế đến nay, cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 633.559 căn. Đáng chú ý, số lượng căn nhà ở xã hội hoàn thành bứt tốc mạnh mẽ, riêng 7 tháng đầu năm nay, cả nước đã hoàn thành 36.862 căn nhà ở xã hội. Mặc dù mới chỉ đạt 37% mục tiêu của cả năm 2025, tuy nhiên, kết quả này bằng hơn 80% kết quả của cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với năm 2022.
Theo Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trước năm 2023 nguồn cung nhà ở xã hội luôn trong tình trạng thiếu hụt, không thể đáp ứng nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, chỉ trong vòng 3 năm kể từ khi Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đi vào triển khai, thị trường đã ghi nhận những tín hiệu tích cực.
Trên cơ sở đó, VARS IRE cho rằng, tốc độ triển khai đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ tiếp tục được duy trì, tiến tới hoàn thành kế hoạch xây dựng 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm nay.
Tồn tại vấn đề vừa thiếu, vừa ế nhà ở xã hội?
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cho rằng, thị trường nhà ở xã hội vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức cần giải quyết để tốc độ triển khai đề án bứt phá hơn nữa.
Một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội (Ảnh minh họa: Tâm Nguyên).
Thứ nhất, hiện nay, việc bố trí quỹ đất tại nhiều địa phương vẫn còn bất cập, chưa phù hợp với tốc độ đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất ở. Không ít trường hợp, quỹ đất được sắp xếp tại những vị trí thiếu kết nối hạ tầng, bệnh viện, trường học,... dẫn tới khó khai thác, không đáp ứng được mục tiêu an sinh.
Do đó, cần tiến hành rà soát toàn bộ các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I. Đồng thời, làm rõ vấn đề, trường hợp chủ đầu tư nộp tiền thay thế nghĩa vụ bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội thì đã nộp hay chưa? Trường hợp hoán đổi quỹ đất ở vị trí khác để xây dựng nhà ở xã hội thì việc triển khai thực tế ra sao?
Thứ hai, vẫn tồn tại tình trạng vừa thiếu, vừa ế do việc khảo sát đánh giá nhu cầu để lên kế hoạch triển khai dự án chưa sát với thực tế. Theo đó, nguồn cung luôn thiếu và yếu so với nhu cầu nhưng nhiều dự án nhà ở xã hội mở bán lại ế do vướng quy định về thủ tục, vị trí hoặc không phù hợp với người dân đủ điều kiện.
Cuối cùng là về có khó khăn trong việc kiểm soát đầu cơ và chuyển nhượng nhà ở xã hội. Thực tế vẫn tồn tại tình trạng một số trường hợp mua nhà ở xã hội nhưng không sử dụng để ở, mà chuyển nhượng trái quy định, gây méo mó thị trường, làm tăng nguy cơ đầu cơ và khiến những người thực sự có nhu cầu không được tiếp cận nhà ở xã hội.
TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao về Tư vấn Đầu tư Công ty Savills Việt Nam - cho biết, nhiều dự án nhà ở xã hội đã hoàn thiện nhưng không có người dân chuyển đến sinh sống. Nguyên nhân đến từ 3 yếu tố, gồm hạ tầng chính – hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bài toán kinh tế đô thị chưa được đảm bảo.
Theo ông Khương, một số thị trường trên thế giới đã tập trung phát triển nhà ở xã hội và có những chính sách cụ thể đối với vấn đề này để đảm bảo nguồn cung nhà ở cho thị trường. Tại Việt Nam, thời gian vừa qua Chính phủ đã cho thấy quyết tâm mạnh mẽ, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội thông qua Đề án nhà ở xã hội và Quỹ nhà ở quốc gia. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở quá lớn, quỹ đất lại hạn hẹp nên đây là bài toán rất khó.
Ngoài ra, chênh lệch cung – cầu, cùng với quy hoạch chưa đồng bộ, khiến nhà ở xã hội khó đến được tay người thực sự có nhu cầu. Theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng, diện tích nhà ở bình quân nên đạt từ 25–30m2/người ở các đô thị loại I, nhưng thực tế hiện tại vẫn chưa đáp ứng được.
Để phát triển nhà ở xã hội bền vững, ông Khương khuyến khích cần xác định rõ quỹ đất, giao cho nhà đầu tư phát triển theo hình thức KPI giữa chính phủ và doanh nghiệp. Đồng thời, hỗ trợ doanh nghiệp về thủ tục pháp lý, tín dụng và biên lợi nhuận.
“Nếu có thể gỡ bỏ được những yếu tố này, đặc biệt là việc hỗ trợ nguồn vốn vay, lãi suất cho doanh nghiệp cũng như người dân trong nhóm đối tượng được mua nhà và có những cơ chế đặc thù để họ vượt qua, thì mới đảm bảo được nguồn cung”, ông Khương nói.
