Hơn 5 năm trước, với quy mô gần 1.000 ha và tổng vốn khoảng 5 tỷ USD, NovaWorld Phan Thiết được xem là một trong những dự án bất động sản lớn nhất thị trường. Thời điểm đó, Vingroup, Vinhomes mới bắt đầu bước vào giai đoạn phát triển những đại đô thị đầu tiên như Smart City (hơn 280 ha), Ocean Park 1 (hơn 420 ha) tại Hà Nội hay Grand Park tại TP HCM (khoảng 272 ha). Trong khi đó, Sun Group vẫn tập trung vào mảng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.
Các đại dự án bất động sản được triển khai năm 2025. Đồ họa: Anh Tú
Tuy nhiên, đến năm 2025, các dự án vốn hàng tỷ USD hoặc quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha không còn hiếm trong danh mục đầu tư của hai ông lớn này. Hôm 19/12, Vingroup khởi công Khu đô thị thể thao Olympic với diện tích trên 9.000 ha tại 11 xã phía Nam Hà Nội. Đây sẽ là dự án bất động sản lớn nhất cả nước, quy mô dân số trên 1,1 triệu người. Tổ hợp này sẽ có hàng loạt công trình thể thao, trong đó điểm nhấn là Sân vận động Trống Đồng (135.000 chỗ ngồi) - lớn nhất thế giới và đủ tiêu chuẩn tổ chức các sự kiện Asiad, Olympic, World Cup...
Trong cùng ngày này, Vingroup cũng đồng loạt "kích hoạt" các khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh hơn 4.100 ha tại Quảng Ninh hay khu đô thị ven Vịnh Cam Ranh khoảng 1.250 ha ở Khánh Hòa. Trước đó - trong ba quý đầu năm, tập đoàn của tỷ phú Phạm Nhật Vượng cũng đã triển khai siêu đô thị lấn biển Cần Giờ (TP HCM) quy mô 2.870 ha (tháng 4/2025) và khu đô thị phức hợp du lịch nghỉ dưỡng Làng Vân rộng 512 ha tại Đà Nẵng (tháng 6/2025). Bên cạnh đó, một số dự án quy mô nhỏ hơn nhưng không dưới 100 ha cũng liên tiếp được ra mắt tại Hà Nội, Hải Phòng, Long An nửa đầu năm nay...
Tại bản giới thiệu thông tin về doanh nghiệp đầu tháng 12, chủ đầu tư lớn nhất thị trường cho biết họ đủ quỹ đất để tạo dư địa phát triển bền vững trong 30 năm tiếp theo với gần 20.000 ha (dù chưa tính đến dự án Olympic). Quỹ đất này được phân bổ hơn một nửa tại phía Bắc, 15% miền Trung và 33% tại phía Nam. Riêng quỹ đất để phát triển nhà ở của Vinhomes gấp 10 lần doanh nghiệp xếp thứ nhì thị trường và 5,7 lần tổng quỹ đất của ba chủ đầu tư ở các vị trí sau đó gộp lại.
Quy hoạch dự án khu đô thị thể thao Olympic, Hà Nội. Đồ họa: Tạ Lư
Trong khi đó, Sun Group đánh dấu sự trở lại thị trường bất động sản đô thị vào cuối năm ngoái với dự án Urban City (khoảng 420 ha) tại tỉnh Hà Nam cũ. Và từ đầu năm đến nay, đơn vị này liên tiếp đề xuất quy hoạch và triển khai hàng loạt dự án quy mô lớn.
Cách đây hơn chục ngày, Sun Group khởi công tổ hợp dự án ở phía Bắc TP HCM trên diện tích hơn 720 ha, tổng vốn đầu tư 51.200 tỷ đồng (gần 2 tỷ USD), tại phường Tây Nam và Phú An (thuộc Bình Dương cũ). Tập đoàn này cũng triển khai khu du lịch phức hợp cao cấp, trong đó có casino, tại đặc khu Vân Đồn (Quảng Ninh) với tổng vốn khoảng 2 tỷ USD, diện tích hơn 244 ha. Các dự án quy mô khác được Sun Group đầu tư trong năm nay còn có khu đô thị – du lịch biển Blanca City gần 100 ha tại trung tâm Bãi Sau (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũ), khu đô thị hỗn hợp Nha Trang hơn 226 ha...
Mới đây, họ tiếp tục đề xuất ý tưởng quy hoạch gần 1.000 ha để phát triển khu du lịch thác Bản Giốc (Cao Bằng). Sun Group còn đang mong muốn xây dựng sân vận động sức chứa 65.000–75.000 chỗ tại Khu thể thao Rạch Chiếc. Tập đoàn này dự kiến chi hơn 145.600 tỷ đồng để đầu tư toàn bộ tổ hợp theo hợp đồng BT. Đổi lại, TP HCM có thể thanh toán bằng bốn khu đất với tổng diện tích khoảng 360 ha cho doanh nghiệp phát triển các công trình đô thị, thương mại – dịch vụ.
Bên cạnh hai ông lớn kể trên, thị trường năm qua cũng ghi nhận nhiều dự án quy mô lớn khác rộng từ 200 ha trở lên như Eco Retreat (220 ha) tại Long An (trước sáp nhập Tây Ninh) của Ecopark, Alluvia City, Hưng Yên của Xuân Cầu hay Hồng Hạc City tại Bắc Ninh. Trong đó, Hồng Hạc City có vốn khoảng 1,1 tỷ USD, đánh dấu bước đi đầu tiên trong chiến lược Bắc tiến của Phú Mỹ Hưng sau ba thập kỷ phát triển tại thị trường phía Nam.
Ở chiều ngược lại, Tập đoàn T&T của "Bầu" Hiển lại Nam tiến với khu đô thị City Millennia (267 ha) tại xã Cần Giuộc, Tây Ninh. Sau khi hoàn thành, đại đô thị này có thể cung cấp hơn 9.000 sản phẩm, từ nhà ở thấp tầng đến căn hộ cao cấp.
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ cùng với hạ tầng giao thông ngày càng được đầu tư, nâng cấp đã kích hoạt cuộc đua xây dựng các đại dự án bất động sản. Ông cũng cho rằng việc sắp xếp lại các tỉnh, thành phố góp phần tái cấu trúc bản đồ địa ốc, mở ra cơ hội cho các siêu đô thị.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đánh giá việc sáp nhập các đơn vị hành chính cũng giúp nhiều địa phương sau sáp nhập sở hữu quỹ đất rộng lớn, cũng như tạo sự liên thông về quy hoạch, hạ tầng, dân cư. Ông nói, đây là điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp triển khai các khu dự án lớn, giúp khai phá tối đa lợi thế của từng địa phương. Hiện nay, một số địa phương đang trở thành điểm sáng để phát triển đại đô thị như Hưng Yên, Hải Phòng, Đà Nẵng, TP HCM, Tây Ninh...
Chứng khoán MB (MBS) dự báo giai đoạn 2026-2027 sẽ là chu kỳ mở rộng của ngành bất động sản Việt Nam, trong đó các doanh nghiệp nắm bắt tốt thời cơ có thể hưởng lợi lớn. Theo đơn vị này, giai đoạn 2013-2015, thị trường địa ốc đã phục hồi sau khi ba luật, gồm Luật Đất đai, Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi.
Đến nay - sau hơn một thập kỷ, ba luật có tác động quan trọng nhất đến thị trường tiếp tục được chỉnh lý với những mục tiêu như tăng nguồn cung ở mức giá hợp lý và hỗ trợ nhu cầu ở thực, hạn chế đầu cơ. Bên cạnh đó, một số nghị quyết vừa được Quốc hội ban hành cũng phần nào tháo gỡ điểm nghẽn trong quá trình chuẩn bị thực hiện dự án hay các vấn đề tài chính liên quan đến đất đai, đền bù, giải phóng mặt bằng. Bởi vậy, công ty chứng khoán nhận định những yếu tố trên có thể giúp thị trường bất động sản tích cực.
Tuy nhiên, việc dồn dập triển khai các đại dự án trong thời gian ngắn cũng đặt ra thách thức về khả năng hấp thụ nguồn cung. Ông Đính cho biết nguồn cung từ một đại đô thị có thể lên đến hàng chục nghìn sản phẩm tập trung vào nhóm chung cư, liền kề, biệt thự, shophouse. Trong bối cảnh chi phí đầu tư ngày càng tăng, ông cho rằng chủ đầu tư khả năng vẫn ưu tiên phân khúc cao cấp để tối ưu lợi nhuận, nên giá bán sơ cấp dự báo khó giảm.
Chủ tịch VARS đánh giá nhu cầu lớn nhất của thị trường nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nên việc ồ ạt bán hàng giá cao có thể tạo áp lực cho tốc độ thanh khoản. Ông khuyến nghị các đơn vị phát triển dự án có chiến lược đa dạng phân khúc sản phẩm, bố trí quỹ căn phù hợp với khả năng chi trả của số đông để tránh cảnh tồn kho hàng giá cao.
Tương tự, bà Cao Thị Thanh Hương, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills TP HCM, cũng cảnh báo xu hướng phát triển ồ ạt các đại dự án có thể khiến thị trường cùng lúc tiếp nhận lượng sản phẩm rất lớn, kéo theo rủi ro thừa nhà ở.
Còn với các chủ đầu tư, MBS cho rằng nguy cơ chịu áp lực chi phí tài chính lớn sẽ xuất hiện nếu tỷ lệ hấp thụ sản phẩm hoặc dòng tiền luân chuyển giữa các dự án không đạt kỳ vọng. "Lãi suất cho vay tăng có thể gây áp lực lên chi phí tài chính, đặc biệt trong trường hợp tiến độ pháp lý của dự án bị kéo dài", nhóm phân tích MBS nêu trong báo cáo.
Ông Lê Đình Chung, Phó tổng giám đốc SGO Group, nhận định làn sóng phát triển đại đô thị đang làm thay đổi cuộc chơi trên thị trường bất động sản. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư vừa và nhỏ cần điều chỉnh chiến lược, tập trung nguồn lực vào những thị trường có tính thanh khoản cao hoặc các dự án đã hoàn thiện pháp lý. Ông cũng cho rằng doanh nghiệp nhỏ nên cơ cấu lại danh mục đầu tư để đảm bảo an toàn vốn và hiệu quả kinh doanh.
