Hạn chế ‘thổi giá’, bỏ cọc
Theo quy định hiện hành, khi đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư, mức tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm.
Trong dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai, Bộ Tư pháp đề xuất nâng mức tiền đặt trước tối đa từ 20% lên 50% giá khởi điểm.
Theo cơ quan soạn thảo, thời gian qua xuất hiện tình trạng người tham gia đấu giá lợi dụng mức tiền đặt trước thấp để trả giá cao rồi bỏ cọc, nhằm trục lợi hoặc phục vụ mục đích riêng. Thực trạng này gây tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm giảm hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, cần thiết phải nâng mức tiền đặt trước để kịp thời ngăn chặn.
Về xử lý vi phạm, dự thảo Nghị quyết quy định: cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở nhưng vi phạm nghĩa vụ thanh toán, dẫn đến hủy kết quả đấu giá, sẽ bị cấm tham gia các cuộc đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm. Đồng thời, họ phải thanh toán đầy đủ chi phí tổ chức, phí dịch vụ và các khoản liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
Trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch, cho rằng, để hạn chế tình trạng “thổi giá”, bỏ cọc trong đấu giá đất, cần có giải pháp đồng bộ từ ban tổ chức, quy định pháp luật, người tham gia đấu giá và sự minh bạch của thị trường.
Theo ông Tuấn Anh, tăng mức tiền đặt cọc cũng là một biện pháp hữu hiệu. Theo ông, chỉ những nhà đầu tư thực sự có nhu cầu mới sẵn sàng nộp 50% tiền đặt trước. Ông phân tích, mức 50% được tính trên giá khởi điểm do đơn vị tổ chức đấu giá đưa ra, vốn thấp hơn nhiều so với giá trúng đấu giá, vì vậy sẽ không gây khó khăn cho cá nhân, doanh nghiệp có nhu cầu thực sự.
“Nâng tiền đặt cọc tối đa lên 50% là cách để chứng minh năng lực tài chính thực sự của người tham gia đấu giá bất động sản”, ông Tuấn Anh nhấn mạnh.
Về đề xuất cấm tham gia đấu giá trong thời gian từ 6 tháng đến 5 năm và buộc nộp chi phí liên quan, vị luật sư bày tỏ sự đồng tình. Ông cho rằng, khi tham gia đấu giá, người tham gia phải ý thức rõ quyền và nghĩa vụ của mình trước các mức giá đưa ra, cũng như hậu quả nếu từ bỏ.
“Giải pháp này sẽ hạn chế tình trạng trúng đấu giá rồi bỏ cọc như thời gian qua, đồng thời giúp các cuộc đấu giá trở nên thực chất và minh bạch hơn”, ông Tuấn Anh khẳng định.
Chưa phải phương án tối ưu?
Dù cho rằng đề xuất nâng mức tiền đặt cọc đấu giá đất tối đa lên 50% có thể giúp chống tình trạng "thổi giá", bỏ cọc nhưng ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) lại lo ngại, mức tiền cọc quá cao sẽ làm giảm số lượng người tham gia. Từ đó tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tiêu cực do dễ dàng thỏa thuận. Điều này có thể khiến đề xuất này không phải là phương án tối ưu.
Ông Toản phân tích, với những lô đất lẻ, số tiền đặt cọc không lớn. Nhưng với các dự án có giá trị hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng, việc phải nộp tiền đặt cọc 50% ngay từ đầu sẽ gây khó khăn, khiến doanh nghiệp khó xoay sở. Trước đây, khi mức đặt cọc tối đa 20%, doanh nghiệp còn có thể cân đối, sau đó dùng ngân hàng để vay 80% giá trị còn lại khi trúng đấu giá.
“Khoản tiền đặt trước tối thiểu nên giữ ở mức 10%, còn mức tối đa không nên ấn định cứng, chẳng hạn có thể quy định không quá 30%. Tùy từng dự án, đơn vị tổ chức đấu giá sẽ quyết định để linh hoạt hơn”, ông Toản đề xuất.
Về giải pháp cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm đối với trường hợp vi phạm, ông Toản đánh giá đây là biện pháp cần thiết trong bối cảnh hiện nay. “Chế tài này sẽ tác động mạnh, bởi các nhà đầu tư chắc chắn sẽ ngại khi bị ‘cấm cửa’”, ông nói.
