Bên mua yêu cầu trả cọc, bên bán nói chỉ bán theo hiện trạng
Theo trình bày của ông M. (ngụ TP Hà Nội), tháng 10/2024, ông đặt cọc 200 triệu đồng cho bà P. để mua căn nhà tại Hà Nội. Theo thỏa thuận, diện tích đất chuyển nhượng là 31,5m2, căn nhà xây 4,5 tầng, giá bán 3,39 tỷ đồng.
Khi thời hạn đặt cọc gần kết thúc và hai bên chuẩn bị thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, ông M. thuê dịch vụ kiểm tra mốc giới, quy hoạch. Kết quả cho thấy diện tích thực tế của thửa đất chỉ khoảng 27,5m2, thiếu khoảng 4m2 so với giấy chứng nhận.
Ông M. cho rằng trước khi đặt cọc, bà P. và chồng bà không thông báo về sự chênh lệch diện tích. Hơn nữa, ông cho hay bản thân không có chuyên môn để có thể xác định chính xác diện tích thực tế bằng mắt thường. Sau khi phát hiện sự việc, ông đề nghị bà P. trả lại tiền cọc và hủy thỏa thuận nhưng hai bên không đạt được thống nhất.
Tại buổi ký hợp đồng công chứng, bà P. vẫn yêu cầu ký hợp đồng chuyển nhượng, trong khi ông M. đề nghị bên bán phải bảo đảm việc bàn giao đúng mốc giới và diện tích như giấy chứng nhận. Do không thống nhất, giao dịch mua bán không được thực hiện.
Ông M. ban đầu yêu cầu bà P. trả lại 200 triệu đồng tiền đặt cọc và chịu phạt cọc thêm 200 triệu đồng. Tuy nhiên, sau đó ông rút yêu cầu phạt cọc, chỉ đề nghị nhận lại tiền đặt cọc và chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng đặt cọc.
Về phía bà P., bà thừa nhận đã nhận 200 triệu đồng tiền đặt cọc. Tuy nhiên, bà cho rằng mình bán nhà, đất theo hiện trạng thực tế và trước khi ký hợp đồng, ông M. đã được xem giấy tờ cũng như trực tiếp kiểm tra nhà đất.
Bà P. cho rằng ông M. đã biết hiện trạng khu đất và việc không tiếp tục mua là do ông, nên không đồng ý trả lại tiền cọc.
Tòa buộc bên bán trả lại 200 triệu đồng tiền cọc
Xét xử sơ thẩm, TAND Khu vực 5 - Hà Nội chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông M. Tòa buộc bà P. hoàn trả 200 triệu đồng tiền đặt cọc, đồng thời chấm dứt và hủy bỏ hợp đồng đặt cọc năm 2024 giữa hai bên.
Đối với yêu cầu phạt cọc 200 triệu đồng, do ông M. đã rút yêu cầu nên tòa đình chỉ xét xử phần này. Theo bản án sơ thẩm, nếu bà P. chưa thi hành đầy đủ khoản tiền phải trả thì còn phải chịu lãi đối với số tiền chậm thi hành theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Không đồng ý với phán quyết trên, bà P. đã kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, luật sư của bà P. cho rằng biên bản thẩm định tại chỗ không có xác nhận của UBND phường nên việc xác định diện tích đất bị thiếu chưa bảo đảm khách quan.
Vị luật sư này cũng cho rằng hợp đồng đặt cọc không do bà P. soạn thảo và khi giao dịch, bà đã thông tin về hiện trạng nhà đất cho bên mua. Từ đó, luật sư của bà P. đề nghị hủy bản án sơ thẩm và bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện.
Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định hai bên đều xác nhận đã tự nguyện ký hợp đồng đặt cọc vào năm 2024, trong đó bà P. nhận 200 triệu đồng để thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất. Tòa phúc thẩm nhận định các lập luận của bà P. không đủ căn cứ để chấp nhận kháng cáo.
Từ đó, TAND TP Hà Nội không chấp nhận kháng cáo của bà P., giữ nguyên bản án sơ thẩm. Theo phán quyết, bà P. phải hoàn trả cho ông M. 200 triệu đồng tiền đặt cọc và hợp đồng đặt cọc giữa hai bên được chấm dứt, hủy bỏ.
(Tham khảo Bản án số 1031/2025/DS-PT ngày 29/12/2025 của TAND TP Hà Nội)
