Ba năm trước, bà Phương Thúy (41 tuổi, Ninh Bình) bỏ ra 1,4 tỷ đồng để mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại khu HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội). Căn hộ rộng hơn 60m2, được trang bị đầy đủ nội thất cơ bản và có thể cho thuê ngay. Do chưa có nhu cầu ở, bà Thúy cho thuê với giá 6 triệu đồng/tháng.
Đến năm 2025, khi thị trường chung cư Hà Nội liên tục tăng nóng, nhiều căn hộ cùng diện tích trong tòa nhà được rao bán từ 2,7-2,9 tỷ đồng. Căn hộ của bà Thúy đã tăng giá gấp đôi sau 3 năm. Kỳ vọng giá thuê sẽ tăng tương ứng với giá trị tài sản, nhưng thực tế bà chỉ có thể cho thuê với giá 9 triệu đồng/tháng.
Tỷ suất cho thuê của căn hộ theo đó giảm rõ rệt. Năm 2022, khoản thuê 6 triệu đồng/tháng mang lại cho bà mức lợi suất khoảng 5%/năm. Đến năm 2025, dù giá thuê tăng lên 9 triệu đồng, tỷ suất này chỉ còn khoảng hơn 3,8%/năm.
Sự chênh lệch lớn giữa tốc độ tăng giá bán và tốc độ tăng giá thuê khiến dòng tiền từ tài sản không còn hấp dẫn như trước. Bà Thúy bắt đầu cân nhắc giữa việc tiếp tục cho thuê hay bán căn hộ để chốt lời. Nếu giữ lại, bà sẽ phải chi 30-50 triệu đồng để cải tạo và nâng cấp nội thất. Còn nếu bán đi thu tiền về, bà chưa chắc đã tìm được kênh đầu tư hiệu quả hơn.
Khảo sát tại nhiều chung cư khác cho thấy, giá căn hộ đã tăng từ 50% đến 90% chỉ trong vài năm, thậm chí có dự án tăng gấp đôi. Tuy nhiên, mức giá thuê chỉ nhích thêm khoảng 8-10%, khiến tỷ suất cho thuê bị co hẹp mạnh. Một căn 70m2 trị giá 4,5 tỷ đồng hiện chỉ mang về 7-9 triệu đồng/tháng. Với những căn hộ giá 10-15 tỷ đồng, lợi suất thậm chí còn 2-3%/năm, thấp hơn cả gửi tiết kiệm.
Bán nhà hay tiếp tục cho thuê?
Trao đổi với PV VietNamNet, ông Nguyễn Tuấn Anh - Sáng lập FinPeace, đồng tác giả cuốn Bình an tài chính - cho rằng quan điểm “tỷ suất thấp nên bán” chỉ phù hợp với một bộ phận nhà đầu tư thuộc tầng lớp trung lưu đang tìm kiếm nguồn thu nhập thụ động đầu đời. Với họ, bất động sản đóng vai trò tạo dòng tiền hằng tháng. Một căn hộ cho thuê 10-15 triệu đồng không chỉ là khoản thu nhập mà còn là sự an tâm tài chính.
Khi lợi suất từ 3-4,5% giảm xuống còn 2%, tâm lý sốt ruột là điều dễ hiểu. Nếu mục tiêu chính là dòng tiền đều đặn thì bất động sản dễ trở nên kém hấp dẫn hơn so với gửi tiết kiệm - một phép so sánh rất trực quan.
Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư đã độc lập tài chính, mục tiêu lại hoàn toàn khác. Thay vì đặt nặng câu hỏi “cho thuê được bao nhiêu”, điều họ quan tâm là: “Tài sản nào có khả năng tăng giá mạnh hơn trong 10-20 năm tới?” Ở nhóm này, bất động sản được xem như kho lưu trữ giá trị, một phần trong chiến lược phân bổ tài sản dài hạn. Tỷ suất cho thuê chỉ là yếu tố phụ.
Vậy có nên bán để chốt lời khi tỷ suất cho thuê xuống thấp?
Theo ông Tuấn Anh, câu trả lời phụ thuộc vào mục tiêu đầu tư của từng người.
Nếu mục tiêu là dòng tiền, tỷ suất là chỉ báo quan trọng. Khi tỷ suất 2%/năm không còn đáp ứng kỳ vọng và nhà đầu tư đã có kênh tạo thu nhập thụ động hấp dẫn hơn, việc bán là hợp lý. Điều quan trọng là phải có “bến đỗ” tài chính mới trước khi rời bỏ tài sản cũ.
Nếu mục tiêu là tăng trưởng tài sản, thì tỷ suất thấp không phải lý do chính đáng để bán. Câu hỏi cần đặt ra lúc này là: “Sau khi bán, tôi có thể mua được tài sản nào có khả năng tăng trưởng mạnh hơn?” Nếu không tìm thấy lựa chọn tốt hơn, việc giữ lại thường là chiến lược tối ưu.
Ông Tuấn Anh nhấn mạnh, đừng để một con số đánh lừa tư duy đầu tư. Tỷ suất cho thuê chỉ phản ánh một lát cắt của thị trường. Nhà đầu tư trung lưu cần nó để xây dựng nền tảng thu nhập thụ động; còn những người đã độc lập tài chính lại chú trọng vào tốc độ tăng trưởng tài sản ròng trong dài hạn.
Chốt lời hay tiếp tục nắm giữ không phụ thuộc vào tỷ suất cho thuê, mà phụ thuộc vào mục tiêu tài chính và tài sản thay thế nhà đầu tư có thể sở hữu sau khi bán bất động sản hiện tại.
