BĐS đầu cơ, chưa có nhu cầu ở thực có thể chịu áp lực giảm 30-40%
Theo ông Nguyễn Đức Chính, Tổng Giám đốc CTCP Bất động sản Mapgate (thuộc BHS Group), thị trường bất động sản Hà Nội trong 5-10 năm tới sẽ bước vào một giai đoạn phân hóa mạnh.
Theo ông Chính, những tài sản dựa nhiều vào đầu cơ, đòn bẩy và chưa có nhu cầu ở thực có thể chịu áp lực điều chỉnh, trong khi bất động sản tạo ra giá trị khai thác thực, đón được dòng người và dòng tiền sẽ có nhiều lợi thế hơn.
Trong ngắn hạn, ông Chính cho rằng một số sản phẩm bất động sản mang tính đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao trong khi nhu cầu ở thực chưa chạm tới có thể tiếp tục giảm, mức giảm có thể lên tới 30-40%.
Về thời điểm thị trường kết thúc đà giảm, ông Chính cho rằng nhà đầu tư nên quan sát hai biến số quan trọng là lãi suất và thanh khoản, bởi diễn biến thực tế của thị trường sẽ trả lời câu hỏi thị trường đã tạo đáy hay chưa.
Ông cho rằng thị trường vẫn sẽ có cả tăng và giảm, nhưng mức độ phân hóa sẽ ngày càng rõ rệt. Viễn cảnh “nhắm mắt mua bừa cũng thắng” đã ở lại phía sau.
Theo ông Chính, 5-10 năm tới sẽ là giai đoạn thanh lọc thực sự của thị trường bất động sản Hà Nội. Nhà đầu tư không chỉ phải quan tâm đến giá bất động sản mà còn phải nhận diện được các biến số vĩ mô và xu hướng dịch chuyển của dân cư. “Dòng người sẽ tạo ra dòng tiền”, ông Chính nhấn mạnh.
Nhận định này có thể nhìn thấy rõ hơn khi đặt trong bối cảnh nguồn cung và sức hấp thụ của thị trường đang thay đổi.
Theo CBRE, quý II/2026, thị trường căn hộ Hà Nội có khoảng 8.590 căn hộ mở bán mới nhưng chỉ hơn 5.800 căn được bán, tương đương khoảng 68% nguồn cung mới. Tỷ lệ này tương đương quý I nhưng thấp đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%.
Trên cả nước, dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy bức tranh tương tự. Quý II có gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý I, trong khi lũy kế 6 tháng đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng 50% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, chỉ khoảng 19.600 sản phẩm mới được giao dịch trong quý II, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.
Đáng chú ý hơn, sự phục hồi hiện nay không diễn ra đồng đều. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng. Trong cơ cấu căn hộ mở bán mới quý II, sản phẩm cao cấp chiếm khoảng 37%, hạng sang và siêu sang khoảng 45%, trong khi căn hộ trung cấp chỉ khoảng 18%.
Theo ông Nguyễn Đức Chính, một trong những lực cản lớn trong thời gian tới đến từ yếu tố vĩ mô và tiền tệ. Mặt bằng lãi suất cho vay vẫn là biến số quan trọng đối với khả năng tiếp cận vốn của người mua, trong khi tín dụng bất động sản không còn được mở rộng mạnh như những giai đoạn thị trường tăng nóng. Cùng với đó là áp lực lạm phát và diễn biến chính sách tiền tệ của các nền kinh tế lớn.
Tâm lý thị trường cũng đã thay đổi sau giai đoạn tăng nóng. Khách hàng có xu hướng thận trọng hơn, đứng ngoài quan sát và chờ đợi diễn biến giá trước khi quyết định xuống tiền.
Một biến số khác có thể làm thay đổi cán cân thị trường là nguồn cung. Nếu 5 năm qua được xem là giai đoạn thị trường thiếu hụt nguồn cung, thì những năm tới có thể chứng kiến một bức tranh khác.
Riêng tại Hà Nội, thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư 151 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 135.400 căn. Trong 6 tháng đầu năm 2026, có 30 dự án được khởi công và đang triển khai, tương ứng khoảng 24.000 căn. Thành phố đặt mục tiêu năm 2026 hoàn thành tối thiểu 18.700 căn, hướng tới cung ứng khoảng 25.000-27.000 căn ra thị trường.
Theo CBRE, tổng nguồn cung cả năm 2026 có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh năm 2019 là hơn 37.000 căn.
Bộ Xây dựng cũng ghi nhận nguồn cung đang được cải thiện, với hàng loạt dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội được triển khai. Đây là yếu tố có thể tạo ra sự thay đổi đáng kể trong quan hệ cung - cầu nếu các dự án được đưa ra thị trường đúng tiến độ.
Theo ông Chính, khi nguồn cung tăng lên, thị trường sẽ không còn dễ dàng cho mọi sản phẩm. Người mua có nhiều lựa chọn hơn đồng nghĩa các dự án phải cạnh tranh bằng giá trị thực thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
- BĐS Hà Nội 5-10 năm tới có thể không còn là câu chuyện “giá sẽ tăng bao nhiêu”
Dù đối mặt với những lực cản kể trên, ông Chính cho rằng đây chỉ là sự điều chỉnh trong một xu hướng lớn hơn đang diễn ra tại Hà Nội.
Thành phố đang bước vào giai đoạn đầu tư mạnh vào hạ tầng, với các tuyến vành đai, cầu qua sông và mạng lưới đường sắt đô thị được đẩy nhanh. Những dự án này có thể kéo giãn không gian đô thị, mở rộng phạm vi phát triển và làm thay đổi dòng dịch chuyển dân cư.
Đường sắt đô thị là một trong những yếu tố được ông Chính đặc biệt quan tâm. Theo phương án được Hà Nội xây dựng, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 100km đường sắt đô thị vào năm 2030; giai đoạn 2031-2035 tiếp tục đầu tư khoảng 301km.
Tác động của metro đối với bất động sản, theo ông Chính, không nằm đơn thuần ở việc một dự án nằm “gần ga”. Quan trọng hơn là khu vực đó có thu hút được dân cư về sinh sống và tạo ra việc làm hay không.
Đây cũng là logic của mô hình TOD - phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng. Hà Nội đang định hướng phát triển các khu vực TOD gắn với mạng lưới đường sắt đô thị, qua đó hình thành những trung tâm đô thị mới và khai thác hiệu quả hơn quỹ đất quanh các nhà ga.
“Metro không tự tạo ra dòng tiền. Điều quan trọng hơn là phải hút được dân về ở và tạo ra công ăn việc làm”, theo quan điểm của ông Chính.
Từ những thay đổi trên, ông Chính cho rằng thị trường bất động sản Hà Nội sẽ phân hóa ngày càng rõ giữa nhóm tài sản có giá trị khai thác thực và nhóm phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá.
Nhóm thứ nhất là bất động sản tại khu vực lõi nội đô. Theo ông, đây là khu vực có quỹ đất ngày càng hạn chế và có lợi thế về hạ tầng, dịch vụ, việc làm. Những bất động sản nội đô đồng thời nằm gần các nhà ga hoặc hub metro có thể càng được củng cố lợi thế.
Tiếp đến là bất động sản hưởng lợi từ mô hình TOD. Tuy nhiên, theo ông Chính, nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào khoảng cách từ dự án tới một nhà ga. Yếu tố quan trọng hơn là khả năng hình thành cộng đồng cư dân, việc làm và hoạt động kinh tế xung quanh.
Nói cách khác, một tuyến metro đi qua không đồng nghĩa mọi bất động sản nằm gần tuyến đó đều tăng giá. Dòng người và hoạt động kinh tế mới là yếu tố quyết định khả năng hình thành dòng tiền.
Nhóm thứ ba là bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực. Theo ông Chính, sản phẩm có thể nằm xa trung tâm, nhưng nếu có mức giá phù hợp với khả năng chi trả và được cộng đồng dân cư trong bán kính khoảng 5-10km hấp thụ, vẫn có thể tạo ra giá trị bền vững.
Ở chiều ngược lại là bất động sản phục vụ đầu cơ thuần túy như đất nền phân lô, sản phẩm thấp tầng, đất trống hoặc những tài sản không tạo ra giá trị khai thác thực.
Bất động sản vùng ven được phát triển theo kiểu “bánh vẽ”, thiếu hạ tầng, không có kết nối giao thông công cộng, thiếu nhu cầu ở thực và không tạo ra việc làm cũng có thể chịu áp lực lớn hơn khi thị trường bước vào giai đoạn phân hóa.
Trong bối cảnh đó, câu chuyện của thị trường bất động sản Hà Nội trong 5-10 năm tới có thể không còn nằm ở việc “giá sẽ tăng bao nhiêu”, mà ở việc tài sản nào thực sự có khả năng tạo ra dòng tiền và đáp ứng nhu cầu của người sử dụng.
Theo ông Chính, xu hướng đầu tư bất động sản đang bước sang một giai đoạn mới, khi kỳ vọng đầu cơ, lướt sóng và kiếm lời đơn thuần từ tăng giá tài sản không còn dễ dàng như trước.
Thay vào đó, “giá trị thực và dòng tiền thực” sẽ ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng trong việc định giá và lựa chọn bất động sản.
