Hơn 9m2 gồm cột, hộp kỹ thuật bị cho là đã tính vào giá bán
Theo trình bày của ông H. (ngụ tỉnh Nghệ An), tháng 4/2013, ông ký hợp đồng mua căn hộ tại dự án của Công ty V. với diện tích gần 122,1m2, đơn giá 9,7 triệu đồng/m2. Hợp đồng kèm phụ lục quy định chi tiết kỹ thuật và đặc điểm căn hộ. Sau khi nhận bàn giao, ông H. hoàn thiện nội thất và sinh sống tại đây.
Trong quá trình sử dụng, ông H. cho rằng chủ đầu tư đã không thực hiện đúng một số nội dung liên quan đến căn hộ. Đáng chú ý, ông H. cho rằng phần diện tích 9,1m2 gồm cột, hộp kỹ thuật và 1/2 tường bao thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư nhưng vẫn được chủ đầu tư tính vào diện tích bán cho ông.
Theo tính toán, 9,1m2 này có giá trị 88,27 triệu đồng, nên ông H. yêu cầu Công ty V. hoàn trả số tiền tương ứng.
Phía Công ty V. không đồng ý với yêu cầu trên. Doanh nghiệp cho rằng hợp đồng đã quy định rõ diện tích sàn căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường chung và tim tường bao ngoài. Khi ký hợp đồng và nhận bàn giao, ông H. đã biết và xác nhận diện tích căn hộ theo thỏa thuận.
Tại phiên sơ thẩm năm 2017, TAND TP Vinh (nay là TAND khu vực 1 - Nghệ An) chấp nhận một phần yêu cầu của ông H., buộc Công ty V. hoàn trả 23,37 triệu đồng, tương ứng 2,41m2 diện tích cột và hộp kỹ thuật. Đối với phần 6,69m2 là 1/2 tường bao, tòa không chấp nhận yêu cầu hoàn trả tiền.
Không đồng ý với phán quyết, cả ông H. và Công ty V. đều kháng cáo. Ông H. đề nghị cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện, trong khi Công ty V. đề nghị bác yêu cầu hoàn trả 23,37 triệu đồng.
Tính diện tích theo tim tường có làm thiệt người mua?
Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh Nghệ An tập trung xem xét cách xác định diện tích căn hộ và căn cứ tính tiền theo hợp đồng.
Theo nhận định của HĐXX, hợp đồng mua bán căn hộ ngày 12/4/2013 quy định rõ diện tích sàn căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường chung và tim tường bao quanh căn hộ. Phụ lục hợp đồng cũng thể hiện bản thiết kế toàn bộ diện tích mặt sàn căn hộ theo tim tường và được các bên kiểm tra, ký xác nhận.
HĐXX dẫn Công văn số 158/BXD-QLN ngày 24/7/2018 của Bộ Xây dựng, trong đó cơ quan này cho rằng theo các quy định về nhà ở áp dụng tại thời điểm ký hợp đồng, chủ đầu tư và người mua có thể thỏa thuận cách tính diện tích sàn căn hộ.
Đáng chú ý, Bộ Xây dựng cho rằng khi tính diện tích theo tim tường, phần diện tích sàn có 1/2 tường chung, cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ cũng được tính vào diện tích sàn. Việc lựa chọn một trong hai phương pháp tính không làm thiệt hại quyền lợi của người mua nếu đơn giá bán được điều chỉnh tương ứng, bởi tổng giá trị căn hộ trong hai trường hợp là như nhau.
Từ các phân tích trên, TAND tỉnh Nghệ An cho rằng việc cấp sơ thẩm buộc Công ty V. hoàn trả 23,37 triệu đồng tương ứng 2,41m2 cột và hộp kỹ thuật là không có căn cứ. Toà phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông H., chấp nhận kháng cáo của Công ty V. và sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông H.
Kết quả, tòa phúc thẩm bác toàn bộ yêu cầu của ông H. về việc đòi lại 88,27 triệu đồng tương ứng 9,1m2 cột, hộp kỹ thuật và tường bao.
(Tham khảo Bản án số 63/2018/DS-PT ngày 6/9/2018 của TAND tỉnh Nghệ An)
