“Cuộc chơi” chất?
Nhìn lại một năm sóng gió, có chủ đầu tư ra đi, có chủ đầu tư ở lại. Nhiều người tin rằng, thị trường địa ốc đã trải qua cuộc thanh lọc mạnh mẽ để tạo một sân chơi bền vững, đủ chất cho những năm tiếp theo.
Tuy vậy, cuộc thanh lọc có phần tàn khốc khi không ít doanh nghiệp vốn là “ông lớn” của ngành bất động sản đã ngã ngựa. Chỉ còn lại một số doanh nghiệp đủ lực về tài chính, và chiến lược phát triển dự án rõ ràng tiếp tục trụ lại.
Tại thị trường phía Nam, từ đầu năm đến nay chỉ một số tên tuổi liên tục xuất hiện, được xem là người “giữ lửa” thị trường trong suốt hành trình dài khó khăn, phải kể như Nam Long, Vingroup, Khang Điền, Masterise Homes (có dự án phần lớn tại thị trường Tp.HCM). Trong khi tại thị trường địa phương lân cận có Phú Đông Group, Bcons, Thang Long Real Group… là những đơn vị có quỹ đất lâu đời và có dự án ra thị trường. Các doanh nghiệp khác vào thị trường sau này khá mờ nhạt vì không có động thái mới về dự án trong suốt năm qua.
Năm 2023, chỉ một số ít doanh nghiệp địa ốc "giữ lửa" thị trường.
Giữa bối cảnh nguồn cung khan hiếm, thị trường biến động nhưng các doanh nghiệp này vẫn đưa được sản phẩm ra thị trường. Thế nhưng, phần lớn giao dịch cũng chỉ đến từ các dự án vừa túi tiền, đáp ứng được nhu cầu ở thực. Dù lực cầu không bằng giai đoạn trước nhưng động thái nỗ lực này cho thấy, các doanh nghiệp đang vững vàng trước các thách thức không hề nhỏ của thị trường.
Chẳng hạn, trong suốt năm 2023, Nam Long liên tục bổ sung nguồn cung ra thị trường với hàng nghìn sản phẩm nhà ở giá hợp lý đến từ các dự án như Mizuki Park, Akari City, Waterpoint…; đồng thời, câu chuyện về tiến độ và kế hoạch bàn giao nhà cũng được doanh nghiệp này cập nhật xuyên suốt. Nếu các doanh nghiệp khác im ắng giao dịch thì Nam Long vẫn bán hàng khá ổn định, thậm chí cuối năm 2023 còn chốt được “deal sỉ” hàng trăm căn hộ tại một dự án căn hộ vừa túi tiền cho một tập đoàn giáo dục.
Khang Điền cũng không kém cạnh. Dù bức tranh kinh doanh có phần ảm đạm so với trước nhưng động thái “lội ngược dòng” với dự án The Privia đưa ra thị trường cuối năm với số lượng booking lên đến 90% rổ hàng cho thấy, tinh thần “giữ lửa” của doanh nghiệp này khá bền vững trước sóng gió thị trường.
Vingroup vốn không quá ồn ào trong năm 2023 nhưng cũng là ông lớn trong ngành tiếp tục giữ được “phong độ”. Động thái doanh nghiệp đưa rổ hàng 3.000 căn hộ thuộc phân khu Glory Heights (khu Đông Tp.HCM) và thu về hơn 2.000 booking trong khoảng thời gian ngắn đã gây “chấn động” bất động sản phía Nam vào giữa năm 2023. Dù khó khăn, doanh nghiệp vẫn “chiến đấu” trong tâm thế chủ động đã phần nào vực dậy niềm tin cho người mua nhà, cho thị trường bất động sản vốn không ít “tổn thương”.
Phú Đông Group, Bcons Group, Thang Long Real Group là các doanh nghiệp tầm trung, phần lớn phát triển dự án nhà vừa túi tiền tại khu vực lân cận Tp.HCM cũng đã nỗ lực không ngừng nghỉ trong năm 2023. Động thái khởi công dự án hay chào bán sản phẩm ra thị trường của các doanh nghiệp này đã góp phần tạo không khí sôi nổi cho bức tranh toàn thị trường địa ốc phía Nam, nhất là vào giai đoạn cuối năm 2023. Dù khó khăn, thách thức vẫn hiện hữu nhưng những nỗ lực này là không thừa, được kì vọng trở thành bước đệm để thị trường bất động sản có cơ hội khởi sắc từ các năm sau.
Trong khi, một số doanh nghiệp địa ốc vốn sôi nổi trên thị trường bất động sản những năm trước như Novaland, Hưng Thịnh, Vạn Phúc, Phát Đạt, Danh Khôi, Kiến Á, Nam Group…lại có phần trầm lắng trong năm qua. Không có dự án ra thị trường hay những bế tắc về tài chính khiến bước đi của các doanh nghiệp này có phần chậm nhịp. Tuy nhiên, một số động thái vào giai đoạn cuối năm như gỡ vướng dự án, kí kết với các ngân hàng tài trợ vốn…đang được kì vọng giúp doanh nghiệp “vượt khó”, trở lại vào năm 2024.
Thực tế, nhìn vào “bảng tên” doanh nghiệp còn xuất hiện ít ỏi trên thị trường bất động sản, cùng với con số hơn 1.200 doanh nghiệp địa ốc giải thể trong năm 2023 (số liệu của Bộ kế hoạch và đầu tư) khiến nhiều người không khỏi “chạnh lòng”. Bởi lẽ, sau rất nhiều biến động, thị trường bất động sản thực sự bị tổn thất. Tổn thất về doanh nghiệp, về nguồn cung, về thanh khoản thị trường và cả niềm tin người mua nhà. Một số doanh nghiệp còn trụ lại dù được nhận định sẽ tạo ra sân chơi chất, bền vững lâu dài, có lợi cho người mua nhưng rõ ràng, thị trường địa ốc đang mất nhiều hơn được.
Nhà ở thực dẫn dắt thị trường: Chiến lược thận trọng của doanh nghiệp địa ốc
Trong buổi chia sẻ mới đây, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield nhấn mạnh, trải qua loạt biến động thị trường, các chủ đầu tư cần cẩn trọng hơn về chiến lược phát triển dự án.
Theo bà Trang, sau 6 chu kì của thị trường bất động nhận thấy, có một số chủ đầu tư đi hết các chu kì, và điểm chung của các chủ đầu tư ở lại lâu dài với thị trường, đó là: Họ chuyên tâm phát triển dự án nhà ở đáp ứng với nhu cầu ở thực. Thực về diện tích sử dụng, thực về giá bán hợp lý...
“Theo đó, trong các chu kì tiếp theo của thị trường, các chủ đầu tư chắc chắn phải suy nghĩ cẩn trọng hơn về chiến lược của mình rằng: Giá trị thực của thị trường nằm ở phân khúc nào?. Từ đó, chủ động tập trung phát triển loại sản phẩm bất động sản thoả mãn nhu cầu ở thực nhiều hơn là nhu cầu đầu tư, tránh tính trạng mất cân đối cung - cầu như hiện nay”, bà Trang nhấn mạnh.
Nhà ở giá hợp lý được kỳ vọng sẽ là phân khúc chủ đạo của thị trường thời gian tới.
Chiến lược phát triển dự án của một số doanh nghiệp còn trụ lại trên thị trường bất động sản hiện nay cũng chứng minh cho nhận định này. Cụ thể, doanh nghiệp lấy câu chuyện đồng hành cùng người mua ở thực làm mục tiêu phát triển lâu dài. Một số chủ đầu tư kiểm tra và sàng lọc chặt chẽ khách hàng mua vì mục đích đầu cơ; đưa ra các chính sách thanh toán phù hợp với đối với người mua ở thật và đầu tư dài hạn…
Đồng thời, cấu trúc vốn an toàn và khỏe mạnh được doanh nghiệp địa ốc ưu tiên. Hiện một số doanh nghiệp Việt hợp tác win - win với các cổ đông nước ngoài nhằm chủ động nguồn lực tài chính, không quá phụ thuộc vào biến động của thị trường hay lãi vay.
Cùng với đó, giữ chữ “tín” trong tất cả các dự án triển khai, đảm bảo đúng tiến độ trong bất kỳ giai đoạn nào của thị trường được xem là “át chủ bài” về thanh khoản dự án trong bối cảnh thị trường khó khăn. Trong một khảo sát nhỏ của một chủ đầu tư bất động sản đã chỉ ra, gần 70% khách hàng mua nhà vì uy tín của chủ đầu tư. Theo các chuyên gia, đây là yếu tố mà chủ đầu tư cần hết sức lưu tâm, nhất là lúc tâm lý và niềm tin thị trường đang bị lung lay.
Nhìn nhận về thanh khoản suốt thời gian qua nhận thấy, giao dịch các dự án ấm dần lên phần lớn đến từ phân khúc căn hộ tầm trung, giá vừa túi tiền. Những dự án có giá nằm trong khoảng 45-50 triệu đồng/m2 (Tp.HCM); 30-40 triệu đồng/m2 (tại tỉnh lân cận) đang có giao dịch.
“Các dự án căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thật, đầy đủ pháp lý, có chính sách hỗ trợ thanh toán vượt trội vẫn giữ thanh khoản tốt. Đặc biệt, một số dự án có tổng giá trị trên dưới 3 tỉ đồng/căn hộ được giới thiệu gần đây thu hút nhiều khách hàng quan tâm”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, phân khúc căn hộ tầm trung luôn là dòng sản phẩm quan trọng nhất của thị trường, bởi nhu cầu về nhà ở tại các đại đô thị như Tp.HCM, Hà Nội… luôn rất lớn. Đồng thời, phân khúc này cũng được xem là “mồi lửa” giúp thị trường phá băng, giảm áp lực lệch pha cung – cầu, phát triển cân bằng và bền vững hơn. Do vậy, khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi như hiện nay, phân khúc căn hộ tầm trung phục vụ nhu cầu ở thật trở thành điểm sáng là điều dễ hiểu. Thậm chí, phân khúc này nhiều triển vọng sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.
