Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu chịu tác động từ đại dịch và căng thẳng địa chính trị, các doanh nghiệp tại Việt Nam đang điều chỉnh chiến lược kho vận để tăng tính linh hoạt và kháng rủi ro.
Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp tại Savills Việt Nam nhận định: "Ưu tiên tính linh hoạt và khả năng tiếp cận chiến lược đã trở thành tiêu chí quan trọng trong lựa chọn vị trí kho bãi. Nhiều doanh nghiệp đang mở rộng ra các tỉnh thứ cấp như Tây Ninh Quảng Ninh và Hưng Yên, thay vì chỉ tập trung ở Bình Dương hay Bắc Ninh. Bên cạnh đó, xu hướng xây dựng trung tâm phân phối hai miền - một tại Miền Bắc để phục vụ thị trường Trung Quốc, một tại Miền Nam nhằm hướng tới ASEAN - đang ngày càng phổ biến".
Song song đó, nhu cầu thuê ngắn hạn và linh hoạt đang gia tăng rõ rệt ở các lĩnh vực như thương mại điện tử, giao hàng chặng cuối và logistics bên thứ ba (3PL). Các doanh nghiệp mới từ Trung Quốc, Hàn Quốc, châu Âu cũng ưa chuộng các hợp đồng này để thử nghiệm thị trường. Tuy nhiên, ông John nhấn mạnh, "các tập đoàn đa quốc gia hoặc nhà sản xuất lớn vẫn ưu tiên hợp đồng dài hạn hoặc mô hình xây dựng theo nhu cầu để đảm bảo không gian và kiểm soát chi phí".
Mặc dù giá thuê cơ bản tại Việt Nam vẫn ở mức cạnh tranh, nhiều khách thuê hiện nay ngày càng chú trọng đánh giá tổng chi phí vận hành (TCO) - từ phí dịch vụ, tiện ích, bảo trì đến chi phí giao hàng trong bối cảnh ùn tắc giao thông, đặc biệt là với kho lạnh tiêu thụ năng lượng cao. Bên cạnh yếu tố chi phí, ESG và các tiêu chuẩn công trình xanh như LEED, EDGE cũng đang dần trở thành một phần trong quyết định thuê kho. Theo ông John Campbell, nhiều tập đoàn đa quốc gia và nhà bán lẻ lớn hiện yêu cầu cơ sở phải đạt chứng chỉ xanh, và các tiện ích như năng lượng mặt trời, chiếu sáng LED hay hệ thống tái chế nước trở thành lợi thế cạnh tranh.
Trên bình diện quốc tế, báo cáo mới nhất của Savills cho thấy chi phí kho vận toàn cầu tăng 3,6% trong một năm qua, đánh dấu năm thứ ba liên tiếp tốc độ tăng chậm lại. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đã bước vào giai đoạn ổn định hơn sau những biến động lớn giai đoạn Covid-19. Cùng thời điểm, nửa đầu năm 2024 ghi nhận khối lượng giao dịch bất động sản công nghiệp và logistics toàn cầu đạt 78 tỷ USD, tăng hơn 9% so với trung bình giai đoạn 2015–2019. Các quỹ đầu tư chuyên biệt cũng huy động tới 41,5 tỷ USD, tương đương mức tăng 30% so với trước đại dịch. Đáng chú ý, dòng vốn từ nhà đầu tư quốc tế đã quay trở lại mạnh mẽ và trở thành nhóm mua ròng chính trong năm 2024.
Xu hướng này có sự tương đồng với Việt Nam. Trong khi thị trường toàn cầu cho thấy sự phục hồi và ổn định, Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư quốc tế nhờ lợi thế chi phí và vị trí chiến lược. Tuy nhiên, theo ông John, thành công tại Việt Nam không chỉ đến từ lợi thế chi phí: "Không nên thỏa hiệp về chất lượng. Các cơ sở hiện đại, hiệu quả sẽ giúp kiểm soát chi phí tốt hơn về lâu dài." Lời khuyên này phản ánh đúng bức tranh chung, khi ở cả Việt Nam lẫn toàn cầu, doanh nghiệp ngày càng quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả vận hành, khả năng mở rộng và sự bền vững. Một minh chứng rõ nét cho xu hướng chuyển dịch này là ngày càng nhiều dự án kho xây sẵn (RBW) đạt chứng nhận LEED - tiêu chuẩn quốc tế về công trình xanh. Các dự án tiêu biểu có thể kể đến như Logicross Nam Thuận, Lo-Gôi Bắc Ninh, BW Xuyên Á Logistics, KCN Tân Vũ, Core5 Hải Phòng và SLP Industrial Park.
Ngoài ra, nhu cầu hấp thụ diện tích logistics toàn cầu vẫn duy trì ở mức cao. Chỉ trong nửa đầu năm 2025, mức hấp thụ đạt 34 triệu ft², tăng 24,5% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy ngành logistics vẫn giữ được đà tăng trưởng ổn định, bất chấp biến động kinh tế vĩ mô. So với Việt Nam, tình trạng khan hiếm nguồn cung kho logistics chất lượng cao ở các tỉnh trọng điểm càng làm nổi bật tầm quan trọng của việc lập kế hoạch sớm để đón đầu nhu cầu.
Có thể thấy, thị trường logistics và kho vận Việt Nam đang song hành với xu hướng quốc tế: chi phí ổn định hơn nhưng áp lực vận hành gia tăng, nhu cầu linh hoạt cao hơn, ESG trở thành tiêu chí bắt buộc và dòng vốn quốc tế quay trở lại mạnh mẽ. Sự kết hợp giữa các yếu tố này hứa hẹn sẽ đưa Việt Nam trở thành điểm sáng trong bức tranh logistics toàn cầu, với điều kiện các doanh nghiệp biết cân bằng giữa chi phí, chất lượng và tầm nhìn dài hạn.
