Lý do tế nhị khiến chủ đầu tư không giảm giá bất động sản

Thanh khoản bất động sản kẹt cứng

Tháng 11-12/2022, thanh khoản của thị trường bất động sản chính thức kẹt cứng sau nhiều tháng duy trì mức thấp. Doanh nghiệp địa ốc đã gấp rút thực hiện giải pháp cấp bách với mong muốn thu về tiền mặt nhanh, thanh toán các chi phí và đặc biệt là nợ đến hạn.

Một chủ đầu tư phía Nam đã áp dụng chiết khấu 40-50% trên giá trị sản phẩm dành cho người mua nhà thanh toán bằng tiền mặt 100%. Đất Xanh, Phú Đông, An Gia,… cũng áp dụng chính sách bán hàng ưu đãi từ chiết khấu đến cam kết lợi nhuận cao cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, giải pháp này chỉ diễn ra ở rất ít doanh nghiệp, giá bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu giảm sâu tại thời điểm này.

Theo ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, giá bất động sản sẽ được điều tiết theo diễn biến từ nhu cầu của thị trường cũng như khả năng thanh khoản từ nhóm người mua thực có sẵn tài chính. Giá rao bán chính thức sẽ không giảm mạnh nhưng trong những thỏa thuận ngầm giữa hai bên, mức giá thực tế có thể thấp hơn nhiều so với con số được công khai.

Thị trường bất động sản đã bùng nổ cả về thanh khoản và giá trị trong khoảng 5 năm trở lại đây, nhờ giai đoạn tích lũy và được hưởng lợi từ lãi suất ổn định ở mức thấp hơn so với giai đoạn trước đó, cho phép người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng dễ dàng hơn.

Kể từ khi nhà nước thực thi hàng loạt biện pháp kiểm soát thị trường từ cuối năm ngoái, bao gồm lãi suất ngân hàng tăng thì ngay lập tức thanh khoản thị trường bất động sản giảm mạnh. Nhiều khách hàng đã thanh toán 15-30% giá trị hợp đồng đến nay mong muốn chuyển nhượng lại nhanh chóng. Còn các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang căng mình với bài toán dòng tiền và trông chờ sự hỗ trợ từ chính sách.

Lý do tế nhị khiến chủ đầu tư không giảm giá bán

Một thống kê do ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) đưa ra cho thấy, trên thị trường hiện nay có khoảng 100.000 sản phẩm nằm ở nhóm thanh khoản yếu và đa phần thuộc phân khúc cao cấp. Số sản phẩm tồn kho này tương đương giai đoạn 2011-2013 và đều khó hấp thụ vào thị trường do giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.

Theo ông Đính, nếu 100.000 sản phẩm này là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng mỗi căn thay vì 6-7 tỷ đồng mỗi căn thì chỉ cần cần mở bán trong một ngày là hết hàng bởi nhu cầu nhà ở của người dân rất cao, vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có mức giá phù hợp để xuống tiền. Do đó, rất cần chính sách để các chủ đầu tư cân đối và đưa ra được những sản phẩm có giá phù hợp.

Tại nhiều diễn đàn, hội nghị, một số chuyên gia cho rằng các chủ đầu tư nên cân nhắc đến các giải pháp như giảm giá bán, chấp nhận bán cắt lỗ hoặc bán bớt tài sản để trả nợ. Đây cũng là thông điệp mà Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn gửi gắm đến các doanh nghiệp bất động sản tại hội nghị ngày 8/2 vừa qua.

Theo góc nhìn của ông Đào Phúc Tường, CFA, Chuyên gia Chứng khoán, có ba lý do tế nhị khiến doanh nghiệp địa ốc không giảm giá bất động sản để tăng nguồn thu và trả bớt nợ đến hạn.

Thứ nhất, đa phần các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam đều có các nhà đầu tư ruột của mình và nhóm nhà đầu tư này mua bất động sản trực tiếp từ doanh nghiệp chủ đầu tư (tạm gọi là nhà đầu tư F0). Một khi giảm giá thì chính những nhà đầu tư ruột này bị ảnh hưởng lợi nhuận đầu tiên.

Điểm tế nhị thứ hai liên quan đến tài sản bảo đảm. 70% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng là bất động sản. Nếu bây giờ nhà phát triển bất động sản giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm của các công ty đó ở ngân hàng. Lúc đó, ngân hàng sẽ yêu cầu các công ty bất động sản bổ sung tài sản bảo đảm để đảm bảo được tỷ lệ an toàn rủi ro. Câu hỏi đặt ra lúc này là các công ty bất động sản còn tài sản để bổ sung không?

Thứ ba là tính pháp lý của bất động sản. Rất nhiều dự án bất động sản có vấn đề pháp lý nên dù có giảm giá thì các công ty bất động sản cũng không bán được trong môi trường kinh doanh hiện tại.

"Đó là ba nhóm lý do chủ đạo liên quan, ảnh hưởng đến quyết định giảm giá bán ở thị trường sơ cấp của các doanh nghiệp bất động sản, bên cạnh các lý do như giá vốn tăng. Về mặt logic, khi chúng ta cần dòng tiền thì phải giảm giá để sống đã. Có những yếu tố tế nhị nằm ở giữa mà các công ty thực sự phải cân nhắc trước khi quyết định giảm giá.

Còn trên thực tế, có nhiều công ty đã và đang giảm giá rồi. Giá bất động sản trên thị trường sơ cấp hiện cũng đã giảm 20-30% so với vùng đỉnh", ông Đào Phúc Tường .