Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) mới đây, nhóm phân tích SSI Research nhận định, mặc dù còn nhiều thách thức, nhu cầu thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục ổn định vào năm 2023.
Cụ thể, trong bối cảnh vốn FDI đăng ký mới giảm tốc vào cuối năm 2022, năm 2023 có thể là một năm có nhiều thách thức hơn đối với hoạt động các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam do rủi ro suy thoái toàn cầu. Tuy nhiên, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra sẽ là động lực tăng trưởng.
Theo công ty chứng khoán này, Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn như Lego (vốn đầu tư 1 tỷ USD), LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD vào Việt Nam với mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai, cũng như Foxconn, một trong những nhà cung cấp chính của Apple đang có kế hoạch đầu tư 300 triệu USD.
Samsung cũng đang tìm cách tăng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung vào trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn và các lĩnh vực khác.
Trong năm 2022, Quanta Computer - công ty gia công phần mềm lớn thứ ba thế giới được cho là đang lên kế hoạch xây dựng một nhà máy ở miền Bắc, nơi công ty dự kiến sẽ thực hiện các đơn đặt hàng cho Apple MacBook; BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc), nhà cung cấp của cả Apple Inc và Samsung Electronics Co Ltd có kế hoạch đầu tư một số vốn lớn để xây dựng hai nhà máy ở Việt Nam với diện tích thuê 100 ha ở miền Bắc.
Ngoài ra, đầu tư vào các khu công nghiệp Việt Nam được đánh giá là hấp dẫn do VND mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia và các thị trường trọng điểm khác của Châu Á Thái Bình Dương như Nhật Bản.
Các chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng giúp thu hút các nhà đầu tư bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và các ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp khác.
Giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước ASEAN, cụ thể thấp hơn 30~36% so với Indonesia và Thái Lan. Song song với đó, cơ sở hạ tầng hỗ trợ kết nối các khu công nghiệp tiếp tục được cải thiện.
Năm 2023, SSI Research dự báo giá đất khu công nghiệp khu vực phía Nam sẽ tăng với tốc độ chậm lại ở mức 1~2%, khi nguồn cung bất động sản tại các thành phố cấp 1 (TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) hạn chế, và nguồn cung mới tại các thành phố cấp 2 (Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh,…) tăng 5~6% so với cùng kỳ.
Hải Phòng và Bắc Ninh sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc, theo đó Khu công nghiệp Tiến Thành (Hải Phòng) và Gia Bình 2 (Bắc Ninh) với diện tích lần lượt là 410 ha và 250 ha sẽ đi vào hoạt động vào năm 2023 với giá cho thuê trung bình tại các khu công nghiệp khu vực phía Bắc có thể sẽ tăng 1~2% trong năm.
Nhóm phân tích cũng đưa ra dự phóng, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển khu công nghiệp niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 12% so với cùng kỳ. Nguyên nhân là do tổng diện tích đất cho thuê tăng khoảng 10%/năm; và giá cho thuê dự kiến sẽ tăng 3% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Nam và 2% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Bắc vào năm 2023.
Trong đó, nhóm phân tích dự báo doanh thu thuần năm 2023 của IDICO đạt gần 9.400 tỷ đồng (tăng 8,6% so với cùng kỳ) và lợi nhuận ròng đạt 2.700 tỷ đồng (tăng 9,3% so với cùng kỳ). Với Kinh Bắc, dự báo doanh thu và lợi nhuận ròng lần lượt đạt gần 11.000 tỷ đồng và hơn 3.400 tỷ đồng.
Bên cạnh những thuận lợi, SSI Research cũng cảnh báo một số rủi ro mà ngành bất động sản khu công nghiệp có thể sẽ phải đối mặt trong năm 2023. Theo đó, dòng vốn FDI có thể chậm lại do tác động của suy thoái kinh tế thế giới, nhất là trong lĩnh vực sản xuất chế tạo vốn chiếm hơn 65% tổng vốn FDI.
Tỷ lệ lấp đầy các trung tâm khu công nghiệp trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh đều đã ở mức trên 85%. Việc tiến độ giải phóng mặt bằng bị kéo dài có thể dẫn đến nguồn cung đất tại các khu công nghiệp còn lại bị hạn chế, ảnh hưởng đến việc cho thuê diện tích lớn và pháp lý các khu công nghiệp mới có thể bị chậm.
