Thị trường bất động sản 2026 được kỳ vọng chuyển biến tích cực. (Ảnh: Hải Quân).
Tiếp tục sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng cho biếtBộ đang nghiên cứu, kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tháo gỡ các vướng mắc đang tồn tại, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, tạo nguồn cung nhà ở.
Trọng tâm của việc sửa đổi luật là tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai dự án thuận lợi, tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội. Sau khi được Quốc hội thông qua, Bộ sẽ tiếp tục xây dựng các văn bản hướng dẫn hai luật nhằm bảo đảm tính khả thi trong thực tiễn.
Trong bối cảnh giá nhà ở, đất nền và nhiều loại hình bất động sản liên tục tăng trong những năm gần đây, các điều chỉnh pháp lý được kỳ vọng sẽ góp phần kéo giảm áp lực giá. Riêng trong năm 2025, theo dữ liệu của Bộ Xây dựng, giá chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền có mức tăng bình quân 10 - 15%/năm, thậm chí có giai đoạn tăng đến 30%.
Gỡ nút thắt “đất sạch 100%” cho dự án bất động sản
Một trong những “điểm mở” lớn của thị trường là Nghị quyết 254 vừa được Quốc hội ban hành, nhằm tháo gỡ những vướng mắc kéo dài liên quan đến quỹ đất thực hiện dự án.
Theo quy định hiện hành, doanh nghiệpcó thể tiếp cận đất làm dự án thông qua ba cơ chế: Chuyển mục đích sử dụng đất, thỏa thuận và Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, thực tế thời gian qua cho thấy nhiều dự án bị ách tắc vì không thể thỏa thuận đủ 100% diện tích đất, dù đã đạt được sự đồng thuận của phần lớn người dân.
Trên cơ sở đó, Nghị quyết 254 đã bổ sung thêm các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất, nhằm tháo gỡ những vướng mắc phát sinh.
Điểm đáng chú ý là với các dự án đã hết thời hạn thỏa thuận nhưng nhà đầu tư đạt được trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất đồng ý, Nhà nước có thể xem xét thu hồi phần diện tích còn lại để hoàn tất dự án. Quy định này giúp gỡ nút thắt “đất sạch 100%”, vốn là nguyên nhân khiến nhiều dự án bất động sản đình trệ kéo dài nhiều năm qua.
Giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư
Từ ngày 1/1/2026, Quốc hội cho phép giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư lần đầu,qua đó giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người dân.
Theo quy định mới, với diện tích đất chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở, mức thu là 50%; phần vượt quá hai lần hạn mức vẫn phải nộp 100% chênh lệch.
Ưu đãi này chỉ áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân tính trên một thửa đất. Nếu hộ gia đình, cá nhân đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (ngày 1/8/2024) đến trước ngày áp dụng quy định mới (ngày 1/1/2026) thì được hồi tố.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, đánh giá đây là giải pháp tháo gỡ cần thiết nhằm bảo đảm an sinh xã hội, trong bối cảnh tiền sử dụng đất của người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao do hệ quả từ bảng giá đất điều chỉnh.
Nới lỏng điều kiện tách thửa,hợp thửa đất
Nghị quyết 254 cũng điều chỉnh theo hướng nới lỏng điều kiện tách, hợp thửa đất. Người sử dụng đất dành một phần diện tích lối đi khi tách hoặc hợp thửa sẽ không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này. Đồng thời, việc chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất không còn bắt buộc phải tách thửa như trước.
Đối với hợp thửa,quy định mới cho phép hợp các thửa đất có mục đích sử dụng, hình thức thuê đất hoặc thời hạn sử dụng khác nhau, tạo sự linh hoạt hơn trong thực tế.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, đánh giá các điều chỉnh này giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí cho người dân, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đặc biệt tại các khu vực có nhu cầu tách thửa, chỉnh trang đất ở cao.
Chuẩn hóa hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
Bên cạnh các chính sách về đất đai, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 357 về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Theo đó, Bộ Xây dựng quảnlý trên phạm vi toàn quốc, UBND cấp tỉnh thu thập, cập nhật và quản lý dữ liệu trong phạm vi địa phương. Hệ thống nhằm phục vụ quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội và tăng cường tính công khai, minh bạch của thị trường.
Nghị định quy định cụ thể dữ liệu về sàn giao dịch bất động sản, tổ chức môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản, cũng như thông tincá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới (số định danh cá nhân, mã định danh điện tử chứng chỉ hành nghề...).
Loạt chính sách dự kiến triển khai từ năm 2026 cho thấy định hướng điều hành theo hướng tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giảm chi phí và tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản. Dù tác động còn cần thêm thời gian để kiểm chứng nhưng những “điểm mở” này được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn, thay vì tăng trưởng nóng như các giai đoạn trước.
