Lo ngại nếu quy định ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm

Vẫn cần ban hành bảng giá đất 5 năm một lần 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý quy định về bảng giá đất tại Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đó, vị này đánh giá, Dự thảo Luật Đất đai phân cấp, giao trách nhiệm và thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể và Chính phủ vẫn giữ thẩm quyền quản lý, kiểm tra, giám sát là rất hợp lý.

Tuy nhiên, nếu quy định ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm có thể sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh. Bởi hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực (update real time), chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn. 

Hiện nay, khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định "… Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần (…) Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi (…) giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp thông qua công cụ là các hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của Chính phủ.

Tuy nhiên, do bị khống chế bởi cơ chế khung giá đất - bảng giá đất nên bảng giá đất không đảm bảo sự phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, không phát huy được vai trò của bảng giá đất trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013.

Trong khi đó, cơ chế bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và được xem xét điều chỉnh bằng các hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm hoặc theo đối tượng, xét một cách thật khách quan thì có tính hợp lý, sát với thực tiễn, phù hợp với khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta và nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi). 

Theo ông Châu, để phần nào có thể đảm bảo thực hiện nguyên tắc việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường trong lúc phải thực hiện cơ chế Chính phủ ban hành khung giá đất - cấp tỉnh ban hành bảng giá đất bất hợp lý, khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã quy định các hệ số điều chỉnh giá đất.

Do đó, không nên phủ định tính hợp lý của quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và trong những năm sắp tới vẫn cần giữ lại quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần cho đến lúc đủ điều kiện thực hiện được cơ chế quản lý giá nhà đất.

Vị này lấy dẫn chứng từ kinh nghiệm của Hàn Quốc, Cơ quan quản lý giá nhà đất, thị trường bất động sản thuộc Bộ Đất đai Hạ tầng Giao thông (MOLIT) chia Hàn Quốc thành 37 vùng giá trị đất và xác lập được giá thửa đất chuẩn được cập nhật theo thời gian thực (update real time), nên đã thực hiện được việc tính thuế nhà đất tức thì, không gây phiền hà cho người dân.

Cơ chế vận hành này đã giúp cho Chính phủ Hàn Quốc có thể nắm chắc diễn biến giá cả của thị trường bất động sản, thị trường đất đai tại mọi thời điểm, mọi khu vực để can thiệp, điều chỉnh kịp thời. 

Hai phương án ban hành bảng giá đất

Đề cập đến Khoản 1 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai quy định UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành, Chủ tịch HoREA cho rằng, sẽ không đảm bảo tính kịp thời, hiệu quả khi thị trường bất động sản có biến động, bởi lẽ HĐND cấp tỉnh xuân thu nhị kỳ họp 2 lần mà theo Dự thảo Luật Đất đai lại quy định bảng giá đất ban hành hàng năm.

Hiệp hội nhận thấy, cần bỏ quy định UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành vì nội dung này không thống nhất với phần cuối khoản 1 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai quy định: "Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp".

Theo HoREA, việc giao thẩm quyền điều chỉnh bảng giá đất cho UBND cấp tỉnh nhưng UBND cấp tỉnh không có thẩm quyền này mà chỉ có thẩm quyền ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất thì chính xác hơn.

Ngoài ra, Hiệp hội cho rằng, nếu quy định xây dựng bảng giá đất hàng năm thì quy định hệ số điều chỉnh biến động giá đất phải được HĐND cấp tỉnh thông qua trước khi ban hành là không cần thiết mà nên giao cho UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất.

"Khoản 1 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai quy định: "Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp". Quy định này mâu thuẫn với quy định UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành, bởi lẽ cấp nào có thẩm quyền ban hành thì cấp đó mới có thẩm quyền điều chỉnh, nên cần quy định UBND cấp tỉnh chỉ ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất trong trường hợp thị trường bị biến động", ông Châu cho hay.

Do đó, đại diện HoREA đề nghị sửa khoản 1 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai theo một trong hai phương án.

Với phương án 1: Trường hợp bảng giá đất ban hành hàng năm. "Căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, hoặc để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại theo từng khu vực theo quy định của Chính phủ".

Với phương án 2: Trường hợp bảng giá đất ban hành 5 năm một lần. "Căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua qua bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất trước khi ban hành cho phù hợp.

UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, hoặc để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại theo từng khu vực theo quy định của Chính phủ".

Hiệp hội Bất động sản TP HCM đề xuất chọn phương án 2.