Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý đề cương Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Theo ông Châu, dự thảo đề cương đề xuất bổ sung nhiều chính sách mới, nhưng Hiệp hội nhận thấy một số nội dung đề xuất chưa thật đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với các quy định pháp luật hiện hành và cũng chưa sát với thực tiễn.
Đầu tiên là về quy định bán nhà phải thông qua sàn giao dịch BĐS, ông Châu cho rằng, Điều 14 dự thảo đề cương dự kiến "Bổ sung quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS" là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn. Có thể sinh ra "đặc quyền, đặc lợi" cho các sàn giao dịch BĐS; vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.
HoREA đề nghị bỏ quy định chủ đầu tư dự án phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS do lo ngại sẽ kéo chi phí, làm tăng thêm giá bán nhà.
Phân tích về vấn đề này, ông Châu chỉ ra hoàng loạt bất cập. Thứ nhất, quy định trên đây đã xâm phạm quyền "tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng" của chủ đầu tư dự án BĐS do các quy định trên đây cho phép chủ đầu tư chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm; 80% sản phẩm còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch BĐS.
Thứ hai, sàn giao dịch BĐS không bỏ vốn đầu tư vào dự án BĐS, nhưng lại được "đặc quyền" bán 80% sản phẩm của dự án, kiểu "tay không bắt giặc" là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp.
Thứ ba, sàn giao dịch BĐS được "đặc lợi" khi được "hưởng phí giao dịch" với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp, chưa tính trường hợp sàn giao dịch BĐS còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư.
Thứ tư, phí giao dịch BĐS qua sàn giao dịch" bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng là một khoản chi phí không hề nhỏ, mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán BĐS, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà.
Thứ năm, hoạt động môi giới, sàn giao dịch là rất cần thiết và là một bộ phận của thị trường BĐS và giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng, nhưng cần nhận thức rõ "các sàn giao dịch BĐS chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn.
"Nếu tiếp tục cho quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS, sẽ không phù hợp với các quy định của Luật Doanh nghiệp 2020; Luật Đầu tư 2020; Luật Thương mại 2005; Bộ Luật Dân sự 2015; Luật Kinh doanh BĐS 2014", ông Châu nhấn mạnh.
Ông Châu cũng cho rằng, quy định này cũng không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của pháp luật về dân sự, về đầu tư, về thương mại; xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư và cũng không làm tăng thêm tính minh bạch của thị trường BĐS như kỳ vọng, và vẫn có thể xảy ra tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch.
Bên cạnh đó, chất lượng hoạt động của sàn giao dịch BĐS chưa thật sự đảm bảo do trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới BĐS hiện nay thì mới chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề, hoặc do quy định sàn giao dịch BĐS chỉ cần có tối thiểu 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động.
Từ những bất cập nêu trên, HoREA đề nghị bỏ quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS; hoặc chỉ quy định khuyến khích các bên có nhu cầu thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS; đi đôi với điều chỉnh nội dung Điều 91 dự thảo đề cương để đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ.
Mua bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng
Tại văn bản trên, HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định thanh toán trong giao dịch kinh doanh BĐS phải qua ngân hàng vào dự thảo đề cương.
Theo ông Châu, đề xuất này để thực hiện Luật Phòng chống rửa tiền 2012 và Nghị định 116/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng chống rửa tiền.
HoREA đề xuất bổ sung quy định thanh toán trong giao dịch kinh doanh BĐS phải qua ngân hàng.
Ngoài ra, HoREA đề nghị bổ sung quy định quản lý hành vi giao dịch BĐS, nhất là giao dịch "đặt cọc" xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS.
Cụ thể, trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án BĐS có thể nhận tiền đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh BĐS; Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị BĐS; Hình thức văn bản thỏa thuận đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự".
Bởi theo ông Châu, hiện nay Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS, như "đặt cọc", "hứa mua, hứa bán", "hợp tác đầu tư", "liên doanh liên kết", "hợp đồng góp vốn"… dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền "đặt cọc" có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất, thậm chí đã xảy ra lừa đảo, trong lúc Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định "việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng…".
Mặt khác, Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng", nhưng đã không quy định trường hợp "đặt cọc" trong các giao dịch khác thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật đó, như giao dịch BĐS thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.
