Để "phá băng" nhà ở xã hội, chúng ta đã có nhiều chính sách, trong đó có quy định tất cả dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành " quỹ đất 20%". Thế nhưng, thực tế có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án; cũng có nhiều dự án khó thực hiện nên việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư, khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích...
Thiếu tiêu chí rõ ràng
Cụ thể, ở nhiều dự án, chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội theo đơn giá nhà nước với chênh lệch rất lớn, doanh nghiệp phải gánh. Điều này sẽ làm đội giá nhà thương mại lên cao để bảo đảm thu - chi của doanh nghiệp.
Có những dự án khu đô thị rộng hàng trăm héc ta phát triển nhà ở cao cấp với giá trị hàng triệu USD mỗi sản phẩm nhà ở, khi dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội thì giá trị loại nhà ở này cũng rất cao, đối tượng thụ hưởng khó tiếp cận được.
Ngoài ra, khi đầu tư dự án, doanh nghiệp tự mua đất, họ được quyền tự do kinh doanh phù hợp quy định của pháp luật, nên việc buộc doanh nghiệp phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội là có phần khiên cưỡng.
Đó là chưa nói đến việc khi sống trong dự án cao cấp được tận hưởng những tiện ích riêng và những dịch vụ đặc biệt thì sẽ đồng nghĩa với chi phí sinh hoạt của cư dân tại các dự án nhà ở thương mại cũng rất cao so với mặt bằng chung. Người lao động có thu nhập thấp sẽ thụ hưởng những dịch vụ, tiện ích giống như phần không gian thương mại, buộc phải trả khoản phí tương xứng như bộ phận cư dân ở khu thương mại nên chắc chắn họ không gánh nổi, lúc đó sự bất bình đẳng mới thực sự bắt đầu.
Từ thực tiễn đang diễn ra thì chế định bắt buộc dành "quỹ đất 20%" đang được thực thi một cách rất hình thức và hệ quả là địa phương "đẩy việc" lên Thủ tướng quyết định đối với mọi dự án, không phân biệt quy mô lớn nhỏ, trong khi không có bộ tiêu chí rõ ràng làm căn cứ quyết định.
TP HCM cần linh hoạt tạo cơ chế chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% (ảnh chỉ có tính minh họa) Ảnh: Hoàng Triều
Được thực hiện bằng nhiều hình thức
TP HCM cần linh hoạt tạo cơ chế chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%. Điều này vừa sát thực tiễn vừa có được quỹ nhà ở xã hội nhiều hơn, giá thành cũng hợp lý hơn, phù hợp với khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Còn nếu xác định giá trị quỹ đất 20% này theo giá thị trường để hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương, thành phố sẽ có nhiều căn nhà ở xã hội hơn ở vị trí khác, với giá bán phù hợp hơn.
Đặc biệt, thành phố cần được quyền quyết định hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội cho các dự án nhà ở thương mại từ 2 ha đến 10 ha. Theo đó, chủ đầu tư có thể thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền tương đương giá trị 20% đất của dự án, có thể xây dựng nhà ở xã hội trên 20% đất dự án hoặc có thể bàn giao quỹ nhà tương đương giá trị quỹ đất 20%.
Chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định hoặc chuyển giao quỹ đất hoặc quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội được xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai.
Nhu cầu nhà ở thương mại và nhà ở xã hội khác nhau nên việc phục vụ hai đối tượng cũng khác nhau. Vì vậy, cùng một chủ đầu tư có nhiều dự án đang được triển khai trên cùng một quận huyện thì cho phép được hoán đổi diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội tập trung vào một dự án nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư kinh doanh, khai thác và vận hành thuận lợi.
