Làn sóng phát triển bất động sản ở các tỉnh vệ tinh Hà Nội

Tăng trưởng FDI thu hút lao động nhập cư

Hệ thống giao thông ở miền Bắc Việt Nam đang phát triển nhanh chóng nhờ các tuyến vành đai mới bao quanh Hà Nội và mạng lưới cao tốc liên tỉnh được hoàn thiện. Các dự án đã được quy hoạch như Vành đai 4 và Vành đai 5 sẽ giúp giảm ùn tắc và thúc đẩy sự phát triển của các đô thị vệ tinh. Từ đó, lĩnh vực hậu cần, sản xuất và dịch vụ được kết nối tốt hơn, các hoạt động kinh tế trong Vùng Thủ đô cũng được hưởng lợi.

Trong năm 2024, tổng vốn FDI đăng ký vào Hà Nội và 8 tỉnh lân cận đạt 12 tỷ USD, chiếm gần 1/3 tổng vốn đăng ký cả nước. Các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hà Nam là những điểm nóng FDI, tạo ra nhu cầu lớn cho hạ tầng khu công nghiệp (KCN), nhà xưởng, nhà kho và các loại hình liên quan. 

Sự gia nhập mạnh mẽ của doanh nghiệp FDI làm tăng nhu cầu lao động và kéo theo dòng di cư. Cùng với Hà Nội, 4 tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên và Vĩnh Phúc là điểm đến của dòng người nhập cư với tỷ suất di cư thuần dương. Trong đó, Bắc Ninh và Hưng Yên là hai địa phương dẫn đầu thu hút nhiều lao động nhất.

Trong báo cáo nghiên cứu được phát hành vào cuối tháng 9, ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp, Avison Young Việt Nam, nhận định giá thuê đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 tăng nhanh hơn mặt bằng chung phía Bắc. 

Cụ thể, giá thuê ở thị trường cấp 1 có thể tăng quanh mức 5 - 7%/năm, trong khi các thị trường phía Bắc khác chỉ tăng 2 - 3%/năm. Tại Hải Phòng, giá thuê đã tăng từ 95 - 97 USD/m²/kỳ hạn ở năm 2023 lên 125 - 130 USD/m²/kỳ hạn trong năm 2025.

"Trước đây, phần lớn quỹ đất là đất nông nghiệp, giờ được chuyển đổi công năng sang công nghiệp. Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng vì vậy nhìn chung thấp hơn so với phía Nam, giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu và duy trì giá thuê cạnh tranh.

Cuối tháng 8 vừa qua, 4 khu công nghiệp cùng lúc được khởi công tại Bắc Ninh, Phú Thọ, Hà Nội, Ninh Bình sẽ cung cấp ra thị trường quỹ đất tương đối lớn, tạo dư địa phát triển dài hạn", ông Vũ Minh Chí cho hay.

Ba xu hướng phát triển nhà ở khu vực vệ tinh Hà Nội

Theo đánh giá của chuyên giaAvison Young Việt Nam, giải pháp nhà ở tại các thị trường vệ tinh Hà Nội thực tế đang đi theo ba hướng.

Thứ nhất, doanh nghiệp FDI lớn tự đầu tư ký túc xá, khu lưu trú cho cấp quản lý, nhân viên và công nhân. Ví dụ như Samsung cung cấp hơn 30.000 chỗ ở tại Thái Nguyên và Bắc Ninh, Foxconn tại Bắc Giang và Texhong tại Quảng Ninh.

Thứ hai, chủ đầu tư khu công nghiệp tự phát triển hoặc hợp tác với nhà phát triển bất động sản dân dụng để xây nhà ở thương mại, căn hộ dịch vụ tại các quỹ đất gần hoặc bên trong khu công nghiệo.

Tại Hà Nam, nhiều dự án căn hộ dịch vụ của một chủ đầu tư khu công nghiệp được đặt mua ngay khi chào bán. Hoặc một chủ đầu tư khác thu mua quỹ đất tại nơi có kết nối thuận tiện tới các khu công nghiệp lớn tại Hải Phòng để phát triển dự án nhà ở vừa túi tiền.

Cuối cùng là xu hướng phát triển khu đô thị quy mô lớn. Tận dụng quỹ đất rộng và chi phí đất hợp lý, các khu đô thị trên 100 ha tập trung nhiều ở vành đai ngoại thành Hà Nội và đang mở rộng về phía Hà Nam (cũ), Vĩnh Phúc (cũ), Hưng Yên (cũ) và Hòa Bình (cũ).

Xu hướng giãn dân ra vùng vệ tinh càng thể hiện rõ nét sau khi thay đổi địa giới hành chính, thể hiện qua mức độ quan tâm đối với bất động sản ở các tỉnh lân cận Hà Nội gia tăng.