Làm thế nào để tháo gỡ cho thị trường bất động sản phát triển?

Tại Hội thảo “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay" do Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Tạp chí Bất động sản Việt Nam (Reatimes) tổ chức mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, bất động sản và xây dựng luôn gắn chặt với nhau. Vì vậy, doanh nghiệp ngành xây dựng đều hết sức quan tâm đến việc làm thế nào để tháo gỡ cho bất động sản phát triển.

“Có thể nói bất động sản là một ngành kinh doanh phải hoàn thành các thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với các ngành nghề khác. Có lẽ vì vậy bất động sản phải chịu sự tác động điều tiết của 12 Luật khác nhau: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Phòng cháy và chữa cháy…”, ông Hiệp nói.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam.

Vì vậy, ông Hiệp cho rằng, muốn bất động sản phát triển trở lại để làm động lực phát triển cho cả nền kinh tế thì đầu tiên là phải cải tổ hệ thống luật pháp thật hoàn chỉnh.

“Về sự chồng chéo mâu thuẫn giữa các Luật, Luật Đầu tư quy định Chủ tịch tỉnh có quyền quyết định còn theo Luật Đất đai là Hội đồng nhân dân, ngoài ra còn rất nhiều ví dụ khác… nên các cơ quan chính quyền đang rất khó trong vấn đề này”, vị chuyên gia chia sẻ.

Theo ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản cho biết, điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, gây bất bình trong xã hội.

Mặt khác làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị “đóng băng” ở các tài sản bất động sản đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế.

Ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản.

“Việc hội nhập quốc tế sâu rộng, công nghệ phát triển nhanh chóng , kinh tế số, kinh tế chia sẻ phát triển đã cho ra đời các mô hình kinh doanh mới và đã có sự tác động mạnh đến lĩnh vực bất động sản. Điều này tạo nên các mối quan hệ pháp lý phức tạp, đan xen đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có tầm nhìn đi trước để ban hành các quy định có tính “mở” để dự liệu điều chỉnh các quan hệ phát sinh nếu có trong tương lai”, ông Lập nói.

Cùng với đó, sự chồng chéo phức tạp giữa các Luật có liên quan đến bất động sản; tiến độ và chất lượng công tác xây dựng Luật còn nhiều hạn chế.

Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh rất rộng, chịu sự chi phối, điều chỉnh của hàng chục Bộ Luật, Luật chuyên ngành khác nhau và có đến hàng trăm Nghị định và Thông tư hướng dẫn đi kèm. Trong thời gian qua, nhiều Luật quan trọng điều chỉnh trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bất động sản như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở đã bị xem như lỗi thời, không còn phù hợp trong bối cảnh phát triển hiện tại của thị trường nhưng tiến độ công tác nghiên cứu, xây dựng, điều chỉnh toàn diện để ban hành các Luật sửa đổi thay thế diễn ra còn chậm.

“Chất lượng xây dựng Luật còn hạn chế, đơn cử như Luật Đầu tư 2020 vừa được phê duyệt đã xuất hiện bất cập và đang được đề xuất sửa đổi. Những nguyên nhân chủ quan và khách quan nêu trên là lý do căn bản gây nên sự ách tắc trong phê duyệt và bổ sung nguồn cung dự án bất động sản trong thời gian qua”, ông Lập phân tích.

Đồng thời, các công cụ thanh kiểm tra, giám sát thực thi pháp luật chưa hoàn thiện. Dữ liệu cổng thông tin chung về quy hoạch còn sơ sài, không tích hợp thông tin chi tiết của các dự án đầu tư để các chủ đầu tư và các cơ quan ban ngành cập nhật, báo cáo với cơ quan nhà nước về tiến độ thực hiện thủ tục pháp lý và minh bạch với thị trường.

Điều này đã tạo kẽ hở cho nhiều chủ đầu tư tiến hành các hoạt động sai trái. Hiện tượng các chủ đầu tư huy động vốn, bán hàng khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý diễn ra khá phổ biến; việc xây dựng, cơi nới trái phép, tranh chấp, khiếu kiện diễn ra nhiều nơi. Chính quyền trung ương cũng khó kiểm soát và đánh giá đúng về tiến độ, chất lượng giải quyết các thủ tục hành chính tại chính quyền cấp cơ sở để có giải pháp đốc thúc, khen thưởng kịp thời và nêu gương điển hình cho các địa phương khác học tập.

Đáng chú ý, ông Lập cho rằng, sai phạm pháp lý tại các dự án bất động sản do lãnh đạo tiền nhiệm. Đây chính là vấn đề nhức nhối, nổi cộm xuất hiện nhiều trong những năm qua.

Nhiều dự án được giao và chấp thuận chủ trương đầu tư trái Luật, không thông qua đấu thầu, đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất sai quy định gây thất thoát và thiệt hại cho Nhà nước… đã để lại những hậu quả hết sức nặng nề; chính quyền địa phương, chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp mất rất nhiều thời gian phối hợp xử lý nhưng chưa thể dứt điểm, vẫn loay hoay chờ đợi cơ chế mới.

“Hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng của chủ đầu tư, khách hàng bị đóng băng nhiều năm; môi trường kinh doanh nhiều nơi trở nên khá ảm đạm. Đội ngũ lãnh đạo và công chức e dè, tâm lý sợ sai bao trùm càng làm cho thời gian và quy trình xử lý các thủ tục hành chính trở nên rối rắm và kéo dài”, ông Lập nêu quan điểm.