Ba năm trước, vợ chồng anh Nguyễn Văn Hưng (31 tuổi, Hà Nội) vay gần 2,4 tỷ đồng để mua căn hộ rộng 72 m2 tại khu vực phía Tây thành phố. Thời điểm ký hợp đồng, ngân hàng áp dụng lãi suất ưu đãi khoảng 6,8%/năm trong 24 tháng đầu nên khoản tiền phải trả mỗi tháng vẫn nằm trong khả năng chi trả của gia đình.
Tuy nhiên, từ đầu năm nay, khoản vay chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Lãi suất tăng thêm vài điểm % khiến số tiền gốc và lãi phải thanh toán mỗi tháng tăng gần 8 triệu đồng.
"Trước đây, tổng tiền gốc và lãi khoảng 24 triệu đồng/tháng, nay đã lên hơn 31 triệu đồng. Hai vợ chồng thu nhập khoảng 50 triệu đồng nhưng sau khi trả lãi, học phí cho con và các chi phí sinh hoạt thì gần như không còn khoản tiết kiệm nào", anh Hưng chia sẻ.
Hoàn cảnh tương tự cũng xảy ra với chị Lê Thu Thảo (phường Thanh Xuân, Hà Nội), người đang vay khoảng 70% giá trị căn hộ. Chị cho biết thời điểm ký hợp đồng, mức lãi suất ưu đãi khá hấp dẫn nhưng sau khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay được tính theo lãi suất tiết kiệm cộng biên độ.
"Mỗi lần ngân hàng thông báo điều chỉnh lãi suất là cả nhà lại thấp thỏm. Chỉ cần tăng thêm 1% thì số tiền phải trả hàng tháng cũng tăng thêm vài triệu đồng. Với người trẻ mới lập nghiệp, đây là áp lực rất lớn", chị Thảo nói.
Mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản tăng lên 12 - 14%/năm, thậm chí có khoản vay thả nổi lên tới 15 - 16,5%/năm. Ảnh: Thái Nguyễn
Đòn bẩy tài chính trở thành áp lực của thị trường bất động sản
Báo cáo mới công bố của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm phổ biến ở mức 12 - 14%/năm. Đáng chú ý, một số ngân hàng áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 15 - 16,5%/năm.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, khảo sát của đơn vị này cho thấy khoảng 70 - 80% giao dịch trên thị trường hiện sử dụng vốn vay ngân hàng. Điều này khiến diễn biến lãi suất tác động rất mạnh đến quyết định mua nhà cũng như thanh khoản thị trường.
Ông Quốc Anh cho biết, ở thị trường sơ cấp, người mua thường được thanh toán theo tiến độ nên áp lực tài chính được giãn ra. Trong khi đó, với thị trường thứ cấp, người mua phải thanh toán phần lớn giá trị tài sản trong thời gian ngắn nên chịu ảnh hưởng rõ rệt khi lãi suất tăng từ mức 6,5 - 7% của năm trước lên khoảng 12 - 13%, thậm chí cao hơn.
Không chỉ gây áp lực cho người vay mua nhà, mặt bằng lãi suất cao còn khiến thanh khoản thị trường suy giảm. Theo số liệu từ DXS-FERI, lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 62% so với nửa cuối năm trước. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ dao động 20 - 30%, thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với giai đoạn trước.
Lãi suất tăng khiến thanh khoản thị trường bất động sản suy giảm mạnh, lượng giao dịch sơ cấp trong 6 tháng đầu năm giảm đáng kể so với giai đoạn trước.
Chuyên gia đề xuất tín dụng ưu đãi 10 - 15 năm cho người mua nhà lần đầu
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng những khó khăn hiện nay là hệ quả của việc thị trường phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Khi nguồn vốn này trở nên đắt đỏ và bị kiểm soát chặt hơn, cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều chịu áp lực.
Ở góc độ tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế nhận định, lãi suất thả nổi là cơ chế phổ biến của thị trường. Tuy nhiên, khi lãi suất huy động tăng, các khoản vay mua nhà cũng sẽ chịu tác động tương ứng.
"Người mua nhà để ở thường vay trong thời gian rất dài, từ 20 - 30 năm. Chỉ cần lãi suất tăng thêm 2 - 3 điểm % thì tổng số tiền lãi phải trả trong cả vòng đời khoản vay có thể tăng thêm hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng", ông Hiếu phân tích.
Ông Hiếu nhìn nhận, khác với nhà đầu tư có thể bán tài sản để thu hồi vốn, người mua nhà để ở gần như không có nhiều lựa chọn vì việc bán nhà đồng nghĩa với mất nơi cư trú. Do đó, nhóm khách hàng này cần được xem là đối tượng cần có chính sách hỗ trợ riêng.
Vì vậy, ông đề xuất xây dựng chương trình tín dụng quốc gia dành riêng cho người mua căn nhà đầu tiên với các điều kiện rõ ràng như chưa từng sở hữu nhà ở, mua để ở và không chuyển nhượng trong một thời gian nhất định.
Nếu hỗ trợ đúng đối tượng, dòng vốn sẽ đi vào nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ. Điều này vừa góp phần bảo đảm an sinh xã hội, vừa tạo thanh khoản bền vững cho thị trường bất động sản.
Ông Hiếu nhấn mạnh
Các chuyên gia khuyến nghị người vay chỉ nên dành tối đa 35 - 40% thu nhập để trả nợ và chuẩn bị quỹ dự phòng từ 6 - 12 tháng. Ảnh: Kiều Trang
Bên cạnh mức lãi suất ưu đãi, ông Hiếu cũng cho rằng thời gian hỗ trợ cần đủ dài, tối thiểu 10 - 15 năm để người vay có thể chủ động cân đối tài chính.
Đối với những người đang có kế hoạch vay mua nhà, TS. Nguyễn Trí Hiếu khuyến nghị cần xây dựng phương án tài chính theo hướng an toàn hơn trong bối cảnh lãi suất còn biến động. Khoản trả nợ hàng tháng nên duy trì ở mức khoảng 35 - 40% thu nhập ổn định để vẫn đảm bảo các nhu cầu thiết yếu. Đồng thời, người vay nên chuẩn bị quỹ dự phòng đủ chi tiêu từ 6 - 12 tháng nhằm ứng phó với những biến động về thu nhập.
Bên cạnh đó, việc nâng tỷ lệ vốn tự có lên khoảng 40 - 50% giá trị căn nhà cũng sẽ giúp giảm áp lực lãi vay và tăng khả năng chống chịu trước những biến động của thị trường.
