Tiền không còn "rẻ" nhưng giá bất động sản vẫn rất đắt. Đây là nghịch lý lớn nhất mà người mua nhà và doanh nghiệp địa ốc đang phải đối mặt. Theo Ngân hàng Nhà nước, tháng 6/2026, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 6–12 tháng của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước và ngân hàng cổ phần phổ biến ở mức 6,1–7,6%/năm. Lãi suất cho vay bình quân đối với các khoản vay mới và cũ còn dư nợ ở mức 8,1–10,5%/năm. Đây chưa phải mặt bằng lãi suất đủ tạo ra một cú sốc tức thời, nhưng đủ làm thay đổi hành vi thị trường.
Khi gửi tiết kiệm có thể thu về 7%/năm với rủi ro thấp, nhà đầu tư sẽ không dễ bỏ tiền vào một tài sản thanh khoản kém, không tạo dòng tiền và chỉ được quảng bá bằng kỳ vọng "giá sẽ còn tăng". Với người vay mua nhà, vấn đề không nằm ở mức lãi suất ưu đãi trong vài tháng đầu, mà là khoản tiền phải trả sau khi ưu đãi kết thúc. Lãi suất vì thế đang trở thành một "máy kiểm tra sức khỏe" đối với toàn bộ thị trường bất động sản.
Thị trường không đóng băng, nhưng đang phân đôi
Sự phân cực đầu tiên diễn ra giữa người có tiền thật và người phụ thuộc vào đòn bẩy. Người mua có vốn tự có lớn, vay ở mức vừa phải và xác định nắm giữ dài hạn vẫn có khả năng tham gia thị trường. Ngược lại, những nhà đầu tư vay phần lớn giá trị tài sản, trông chờ bán lại nhanh để hưởng chênh lệch sẽ chịu sức ép ngày càng lớn. Khi chi phí vay lên hai chữ số, một tài sản chỉ tăng giá 8–10% mỗi năm chưa chắc tạo ra lợi nhuận. Sau khi trừ lãi vay, thuế, phí môi giới, chi phí quản lý và thời gian không có người mua, nhà đầu tư thậm chí có thể bị âm dòng tiền.
Sự phân cực thứ hai nằm ở chất lượng tài sản. Căn hộ đã hoàn thành, nằm tại khu vực có dân cư, việc làm, giao thông và dịch vụ thực vẫn có nhu cầu. Những dự án pháp lý chưa rõ ràng, đất nền xa khu dân cư, bất động sản nghỉ dưỡng không tạo được doanh thu sẽ khó tiếp cận cả tín dụng ngân hàng lẫn dòng tiền của khách hàng.
Sự phân cực thứ ba là giữa các doanh nghiệp. Vinhomes ghi nhận doanh số bán hàng quý I/2026 đạt khoảng 81.700 tỷ đồng và doanh số chưa bàn giao đạt 201.600 tỷ đồng, chủ yếu đến từ các đại dự án. Kết quả này cho thấy doanh nghiệp có quỹ đất lớn, thương hiệu mạnh, tiến độ rõ ràng và khả năng tổ chức hệ sinh thái vẫn huy động được tiền trong môi trường lãi suất cao. Novaland cũng ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất quý I/2026 đạt 3.587 tỷ đồng, trong đó doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt 3.452 tỷ đồng, tăng 111% so với cùng kỳ. Điểm đáng chú ý không chỉ là lợi nhuận, mà là việc doanh nghiệp từng bước đưa dự án trở lại thi công, bàn giao sản phẩm và thu tiền thật.
Hai trường hợp trên không có nghĩa toàn ngành đã phục hồi đồng đều. Ngược lại, chúng cho thấy dòng tiền đang tập trung vào một nhóm nhỏ doanh nghiệp có khả năng hoàn thiện pháp lý, xây dựng, bàn giao và tạo doanh thu. Thị trường không còn vận động theo kiểu "nước lên, tất cả cùng lên". Một dự án tốt có thể bán được hàng ngay bên cạnh một dự án gần như không có thanh khoản.
Vì sao lần tăng lãi suất này chưa phải "cú sốc 2022"?
Điểm khác biệt lớn nhất nằm ở tốc độ và nguồn gốc của áp lực lãi suất. Năm 2022, Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành hai lần chỉ trong khoảng một tháng, với tổng mức tăng 2 điểm phần trăm. Lãi suất tái cấp vốn tăng từ 4% lên 6%/năm; trần lãi suất tiền gửi kỳ hạn từ một tháng đến dưới sáu tháng tăng từ 4% lên 6%/năm.
Việc thắt chặt diễn ra trong bối cảnh Cục Dự trữ Liên bang Mỹ tăng lãi suất rất nhanh, tỷ giá chịu sức ép, tín dụng tăng mạnh hơn tiền gửi và thị trường trái phiếu doanh nghiệp suy giảm. Nói cách khác, năm 2022 là sự cộng hưởng của bốn sức ép: Lãi suất tăng nhanh, dòng tín dụng bị siết, kênh trái phiếu gặp khó và niềm tin thị trường suy giảm. Doanh nghiệp bất động sản đồng thời mất nhiều nguồn vốn, trong khi người mua gần như dừng giao dịch để quan sát.
Lần này, mặt bằng lãi suất tăng theo hướng từ từ hơn. Áp lực chủ yếu đến từ nhu cầu vốn lớn, chi phí huy động tăng và yêu cầu kiểm soát lạm phát, thay vì một cú nâng mạnh lãi suất điều hành trong thời gian rất ngắn. Bình quân sáu tháng đầu năm 2026, CPI tăng 4,38% và lạm phát cơ bản tăng 4,12% so với cùng kỳ. Mức này cho thấy dư địa giảm mạnh lãi suất trong thời gian ngắn không còn rộng, bởi chính sách tiền tệ phải đồng thời hỗ trợ tăng trưởng, ổn định tỷ giá và kiểm soát giá cả. Vì vậy, thị trường hiện nay ít có khả năng đóng băng đồng loạt như cuối năm 2022, nhưng có thể phải chịu một quá trình thanh lọc kéo dài hơn. Đây là khác biệt rất quan trọng: năm 2022 là cú sốc mạnh và nhanh; lần này có thể là sức ép vừa phải nhưng dai dẳng.
Lãi suất cao có thể kéo dài đến bao giờ?
Kịch bản có khả năng xảy ra cao là mặt bằng lãi suất tiếp tục neo ở mức tương đối cao trong phần lớn thời gian còn lại của năm 2026. Lãi suất chỉ có thể giảm rõ rệt khi ba điều kiện xuất hiện đồng thời: Lạm phát hạ nhiệt; tiền gửi tăng tương xứng với tín dụng; tỷ giá và thị trường ngoại hối duy trì ổn định. Nếu một trong ba yếu tố trên tiếp tục chịu sức ép, việc giảm lãi suất sẽ diễn ra chậm và mang tính chọn lọc.
Các ngân hàng có thể ưu tiên giảm lãi cho khách hàng có thu nhập ổn định, tài sản bảo đảm tốt hoặc dự án có pháp lý đầy đủ, thay vì hạ đồng loạt trên toàn thị trường. Vì vậy, người mua nhà không nên xây dựng phương án tài chính dựa trên kỳ vọng lãi suất sẽ nhanh chóng trở lại thời kỳ tiền rẻ. Người mua để ở cần tính toán khả năng trả nợ theo mức lãi suất sau ưu đãi, đồng thời thử sức chịu đựng nếu lãi suất tăng thêm 3–4 điểm phần trăm. Khoản trả nợ hằng tháng phải được đặt trong tương quan với thu nhập ổn định, không phải thu nhập kỳ vọng.
Nhà đầu tư cần đặt câu hỏi: tài sản có thể cho thuê hay tạo dòng tiền hay không; nếu giá không tăng trong hai năm thì có đủ khả năng giữ tài sản không; và khi cần bán, ai sẽ là người mua tiếp theo? Đối với doanh nghiệp, ưu tiên lớn nhất không còn là mở rộng quỹ đất bằng mọi giá, mà là hoàn thiện pháp lý, tập trung nguồn lực cho dự án có khả năng bàn giao, thu tiền sớm và giảm sự phụ thuộc vào nợ ngắn hạn. Trong thời kỳ vốn đắt, dòng tiền quan trọng hơn lợi nhuận kế toán và khả năng hoàn thành dự án quan trọng hơn quy mô công bố.
Lãi suất không làm mất giá trị của mọi bất động sản. Nó chỉ bóc đi lớp kỳ vọng quá mức và buộc thị trường trở lại với ba nền tảng căn bản: pháp lý thật, nhu cầu thật và dòng tiền thật. Cuộc chơi vì thế chưa kết thúc. Nhưng nó đang trở lại với những người có vốn bền vững, doanh nghiệp có năng lực thực hiện và những tài sản tạo được giá trị sử dụng thực tế.
