Thực tế, kể từ khi tuyến Metro số 1 khởi công xây dựng vào năm 2012, nhiều dự án nhà ở, căn hộ dọc tuyến Xa lộ Hà Nội đã được hình thành để phục vụ người dân. Đáng nói, giá bán tăng cao khiến thị trường nhà ở có tình trạng lệch pha cung cầu. Phân khúc căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp, đặc biệt là các dự án được đẩy giá với biên độ lớn.
Giá bán "neo đỉnh"
Thị trường căn hộ dọc tuyến Xa lộ Hà Nội thời gian qua liên tục chứng kiến "cơn sốt giá" đặc biệt sau chủ trương thành lập TP Thủ Đức và dự án Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) dự kiến đi vào hoạt động năm 2023.
Ga Rạch Chiếc thuộc tuyến Metro số 1 nhìn từ trên cao.
Hiện giá căn hộ tại thị trường sơ cấp đang dao động trong khoảng từ 50-120 triệu đồng/m2. Trong đó, khu vực Thủ Đức và Quận 9 có mức tăng trưởng trần từ 140-192%, vượt qua cả "phố nhà giàu" Quận 2 với mức tăng giá cao nhất khoảng 130%. Mặt khác, giá thứ cấp của nhiều dự án dọc tuyến Xa lộ Hà Nội cũng tăng đáng kể với mức giá chào bán lại cao hơn từ 25-75% so với giá khởi điểm.
Theo đại diện An Gia, nguồn cung chào bán thấp khiến thị trường căn hộ khu vực này liên tục tăng giá ở hầu hết các phân khúc. Chưa kể, dự án Metro số 1 cùng loạt hạ tầng mới, kết nối trực tiếp đến tuyến Xa lộ Hà Nội như nút giao Tân Vạn, đường Vành Đai 3… được đầu tư triển khai là những lý do khiến giá bất động sản ngày càng tăng cao.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm đã bắt đầu có sự phân hoá mạnh mẽ về thanh khoản giữa các phân khúc sản phẩm. Các chính sách thắt chặt tín dụng khiến nhiều dự án trong phân khúc cao cấp, hạng sang có tỷ lệ tiêu thụ kém. Diễn biến này cũng xảy ra tương tự trên thị trường thứ cấp, các giao dịch chậm lại. Mặt khác, việc tăng giá bán nhằm tối ưu hóa lợi nhuận của chủ đầu tư đã làm giảm đi cơ hội kiếm lời của nhóm khách hàng đầu tư, dẫn đến thu hẹp phạm vi khách hàng.
Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân quanh khu vực này ngày càng lớn, đặc biệt là tại Thủ Đức và khu vực giáp ranh như Dĩ An (Bình Dương), Biên Hòa (Đồng Nai) do ngưỡng giá còn "mềm".
Thị trường bất động sản dọc tuyến Xa lộ Hà Nội.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, phần lớn nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư hiện nay tập trung chủ yếu tại khu Đông. Lượt tìm kiếm tập trung vào căn hộ có khoảng giá trên dưới 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ phân khúc vừa túi tiền ngày càng khan hiếm khiến người dân khó có cơ hội sở hữu nhà, đặc biệt với nhóm người trẻ từ 30-35 tuổi. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu nhà ở cao nhất, nhưng họ không biết mua như thế nào, tìm ở đâu để mua.
Người mua vẫn còn cơ hội
CBRE ghi nhận trong quý II, thị trường căn hộ vẫn là kênh đầu tư bền vững cho các nhà đầu tư trung và dài hạn tại TP.HCM. Sau một quý trầm lắng, thị trường chứng kiến nguồn cung mới tăng vọt với hơn 15.500 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt qua số lượng của cả năm trước.
Khu Đông TP.HCM, đặc biệt khu vực TP.Thủ Đức đóng góp đến 88% nguồn cung mới của cả thị trường. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế với 93% nguồn cung mới quý này. Căn hộ trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất một đợt mở bán mới, còn phân khúc bình dân vẫn tiếp tục mất hút kể từ đầu năm 2019.
Riêng khu vực dọc tuyến Xa lộ Hà Nội, dù rất ít các dự án mới được mở bán, giá thành của rổ hàng này vẫn chênh so với phân khúc trung cấp một khoản rất lớn. Hiện nhiều chủ đầu tư cũng tích cực thâu tóm các quỹ đất tốt quanh khu vực này để nhanh chóng triển khai dự án mới.
Đơn cử mới đây, Tập đoàn BĐS An Gia hé lộ thông tin dự án The Gió Riverside tại khu vực Xa lộ Hà Nội, cách tuyến Metro khoảng 5 phút di chuyển. Theo thông tin từ chủ đầu tư, dự án này được định vị là khu phức hợp ven sông Đông Sài Gòn với quy mô khoảng 3.000 sản phẩm.
Thông tin đăng tải trên website chính thức www.thegio.vn.
"Phân khúc mà chúng tôi hướng đến là người mua ở thực tại TP.HCM và khu vực giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai. Do đó, các sản phẩm của dự án sẽ có mức giá phù hợp với điều kiện tài chính của các gia đình trẻ, khoảng trên dưới 2 tỷ đồng", đại diện An Gia nói.
Dẫu vậy, thị trường nhà ở hiện nay vẫn cho thấy tình trạng lệch pha cung cầu khi số lượng căn hộ cao cấp chiếm lĩnh rổ hàng còn số lượng căn hộ vừa túi tiền không đáp ứng đủ nhu cầu thực của người dân. Mặt khác, sự mất cân đối không chỉ nằm ở số lượng mà còn ở giá bán. Giá các căn hộ đang tăng quá cao, không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của người dân và nhà đầu tư. Đó là lý do doanh số bán hàng trên thị trường căn hộ không theo kịp đà tăng giá bán, tỷ lệ hấp thụ các dự án mới gần như không thay đổi theo năm, chỉ ở mức 70%.
Theo An Gia, xu hướng tăng giá sẽ còn tiếp tục phát triển trong tương lai. Không chỉ đơn giản vì quỹ đất hạn chế, các chi phí phát triển dự án leo thang mà còn do nhu cầu với loại hình căn hộ, đặc biệt tại TP.HCM chỉ tăng không giảm. Những dự án ở các khu vực ngoại thành - nơi có ngưỡng giá mềm, kết nối thuận tiện tới trung tâm sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường thời gian tới.
