Từng làm nhân viên ngân hàng, kiếm lời hàng chục triệu mỗi tháng nhờ lướt sóng bất động sản, anh Phan Nghĩa (42 tuổi, quê tại Bắc Ninh) đã quyết định bỏ hẳn nghề chính để đầu tư BĐS, trong đó anh tập trung với phân khúc shophouse.
Năm 2019, anh Nghĩa dồn tiền và vay thêm ngân hàng để mua một căn shophouse diện tích hơn 150 m2 tại khu đô thị Dương Nội, Hà Đông những tưởng sẽ cho thuê với giá 20 – 30 triệu/tháng như nhà đầu tư từng hứa hẹn. Tuy nhiên, nguồn cung quá nhiều trong khi căn shophouse lại nằm khá xa trung tâm nên rất kèn người thuê.
Nhiều nhà đầu tư "vỡ mộng" vì vay tiền đầu tư shophouse cho thuê
Sốt ruột, hơn một năm qua anh Nghĩa liên tục đăng thông tin rao bán. Gần đây nhất, mức giá anh đưa ra đã giảm 20% so với lúc mua 23 tỷ đồng vào nhưng cũng rất ít người quan tâm.
“Hơn 3 năm qua, nhà thường trong tình trạng không khách thuê, bỏ trống mặt bằng trong khi tiền lãi và gốc vay trả ngân hàng tôi vẫn phải trả đều cho khoản vay 10 tỷ đồng. Giờ rao bán lỗ cũng không xong, lời lãi không thấy đâu, chỉ thêm áp lực” – anh Nghĩa nói.
Cùng cảnh ngộ, ông Hà, chủ một căn shophouse tại một khu đô thị phía Đông Hà Nội cho biết đây không phải sản phẩm đầu tư "gà đẻ trứng vàng" như kỳ vọng. Ông bỏ ra 17 tỷ đồng mua căn shop diện tích 70 m2, 4 tầng vào đầu năm 2022.
Nhà đầu tư này thừa nhận, mục tiêu của ông khi mua shophouse là bán chênh lúc thị trường cao trào, không tính toán đến bài toán dòng tiền. Khi thị trường khó khăn về thanh khoản, ông mới treo biển cho thuê 30 triệu đồng mỗi tháng, kỳ vọng có thể bù một phần lãi vay ngân hàng. Tuy nhiên, căn shop vẫn bỏ trống gần năm nay, dù nằm ở phân khu khá đông đúc cư dân. Hiện đã hết thời gian ân hạn lãi suất, áp lực lãi vay lớn, ông Hà chấp nhận rao bán lỗ 30% nhưng chưa tìm được người mua.
Tương tự, “Bỏ hàng chục tỷ, nhặt bạc lẻ” là câu nói mà nhà đầu tư Trần Minh Tiến (Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội) nói. Anh Tiến cho rằng, việc rao bán nhà phố với mức giá hàng chục tỷ cũng khó tìm được người mua. Thậm chí, chủ nhà phố cắt lỗ vài tỷ, thì với mức giá đắt đỏ, trong bối cảnh thị trường khó khăn, tìm khách chốt cũng chẳng dễ dàng.
Còn nhớ, thời điểm năm 2019 - 2020, khi thị trường ấm nóng, loại hình nhà thấp tầng, đặc biệt nhà phố từng được mệnh danh là kênh đầu tư “hái ra tiền” cho nhà đầu tư. Ưu điểm gắn liền với đất, có thể cho thuê kinh doanh, tạo ra dòng tiền đều đặn đã giúp nhà phố nhanh chóng nằm trong giỏ hàng danh mục ưu tiên của nhiều nhà đầu tư.
Thế nhưng, đến thời điểm thị trường trầm lắng, nhà phố bộc lộ nhiều nhược điểm khi giá nhà cao, tiền khai thác cho thuê thấp.
Hàng trăm căn nhà phố hoàn thiện nhưng khó thanh khoản, không có người thuê
Theo khảo sát, nhiều dự án dọc vùng ven Hà Nội, giá mỗi căn nhà phố chào bán lên tới 12-17 tỷ đồng. Nhưng giá cho thuê thô (chưa hoàn thiện nội thất) chỉ ở mức 5-7 triệu đồng. Nếu tính tổng giá trị cho thuê cả năm, số tiền thu về không bằng gửi lãi tiết kiệm. Thậm chí, nhiều căn nhà phố nằm ngay trục đường lớn, có giá trị lên tới 30 tỷ đồng nhưng để tìm được khách cho thuê 25-30 triệu đồng/tháng cũng chật vật. Đó là lý do mà nhiều nhà phố giăng biển tìm khách cho thuê kéo dài năm này qua năm khác.
Một báo cáo mới đây từ Batdongsan.com.vn ghi nhận, mức độ quan tâm các phân khúc thấp tầng suy giảm liên tục. Cụ thể, mức độ quan tâm nhà mặt phố giảm 54%, biệt thự giảm 48%, nhà riêng giảm 42%. Biến động lượng giao dịch cũng cho thấy thị trường vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục với loại hình này. 57% môi giới bán bất động sản thấp tầng cho rằng lượng giao dịch vẫn đang giảm mạnh, lên tới hơn 50% ở bất động sản thấp tầng. Đến quý III/2023, thị trường bất động sản thấp tầng vẫn trầm lắng.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group cho biết tình trạng mặt bằng shophouse bỏ trống hàng loạt, không có khách thuê do nhiều nguyên nhân. Lý do lớn nhất là vị trí không thuận lợi cho việc kinh doanh. Nhiều dự án nằm ở khu vực xa trung tâm, không có mật độ dân cư đủ lớn, thiếu tiện ích hoặc hạ tầng kém phát triển nên khó có thể khai thác cho thuê hiệu quả.
Theo ông, shophouse bản chất không chỉ dùng để ở mà còn tích hợp cả việc kinh doanh, buôn bán nên thường nằm ở mặt đường lớn hoặc trục đường dẫn vào dự án. Số lượng shophouse thường rất ít, chiếm khoảng 5% nguồn cung tại khu đô thị lớn. Tuy nhiên trong vài năm trở lại đây, nhiều chủ đầu tư lạm dụng "khái niệm" shophouse nhằm đẩy giá, xây dựng tràn lan trong khi quy hoạch sản phẩm không phù hợp để kinh doanh.
"Vốn bỏ ra vài chục tỷ đồng mà tỷ suất lợi nhuận cho thuê chưa đến 2% khiến nhiều nhà đầu tư vỡ mộng", ông Thắng nói.
