Khi nào nên "bắt đáy" chung cư Hà Nội?

Giao dịch chững nhưng giá vẫn neo cao

Đầu năm nay, chị Mai (44 tuổi, Thanh Hóa) bắt đầu tìm mua căn chung cư nhỏ cho con gái học đại học tại Hà Nội. Với tầm tài chính khoảng hơn 4 tỉ đồng, chị được môi giới giới thiệu căn 2 phòng ngủ nhỏ diện tích 54 m2 tại một dự án phía tây sắp bàn giao vào cuối năm nay. 

Giá căn hộ được chủ nhà rao bán khoảng 4,5 tỉ đồng vào tháng 4 năm nay, song do không thống nhất được về giá nên chị chưa chốt mua.

ẢNH: BATDONGSAN.COM

"Tới tháng 8, khi tìm hiểu lại đúng căn hộ diện tích và tầng cũng tương đương trên các nhóm mua bán, tôi thấy nhiều căn chủ nhà đã giảm xuống chỉ còn 3,7 - 3,8 tỉ đồng, thậm chí giảm thêm nếu tầng quá thấp hoặc tầng quá cao", chị Mai nói.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, chị lại lưỡng lự chưa dám chốt, vì thấy thị trường tiếp tục xuống, nhiều bạn bè cũng khuyên nên chờ đợi thêm đến cuối năm khi chủ nhà "ngộp" lãi vay ngân hàng sẽ phải cắt lỗ sâu thêm.

Áp lực lãi vay neo cao và tâm lý chờ đợi nghe ngóng của người mua khiến thị trường chung cư Hà Nội tiếp tục chững lại từ đầu năm tới nay. Trái ngược với thị trường sôi động cách đây đúng 1 năm, khi giá nhà liên tục tăng khiến nhiều người mua đầu tư thậm chí lãi cả tỉ đồng chỉ sau 6 tháng. Tâm lý mua fomo vì sợ giá nhà tiếp tục tăng khiến nhiều nhà đầu tư lướt sóng "ôm trái đắng" khi thị trường đảo chiều quá nhanh từ cuối năm 2025 đến nay.

Theo tìm hiểu, giá chung cư thứ cấp với ngay cả những căn chưa bàn giao tại các đại đô thị phía tây và phía đông Hà Nội đã giảm từ 10 - 20 triệu đồng/m2. Nếu so với mức giá đỉnh điểm hơn 90 triệu đồng/m2 vào tháng 10.2025, thì nay nhiều căn đã phải về với giá mở bán của chủ đầu tư tầm 60 - 70 triệu đồng/m2, thậm chí cắt vào giá mua gốc nếu chủ nhà bị căng lãi vay. Để kích thích người mua thanh toán, nhận nhà sớm hơn dự kiến 1 tháng, có chủ đầu tư thậm chí sẵn sàng miễn phí 2 năm phí dịch vụ.

Một dự án chung cư mở bán cuối năm ngoái tại khu vực phía tây từng "gây sốc" khi đưa ra mức giá thấp hơn mặt bằng chung của thị trường khá nhiều, khoảng 73 - 75 triệu đồng/m2, song phải đóng ngay 30%. Nhưng thị trường bất ngờ "quay xe" khiến các nhà đầu tư từng "ôm" dự án lại đồng loạt rao bán cắt lỗ, với mức giá thấp hơn cả giá mua vào, chỉ tầm 66 - 68 triệu đồng/m2.

Anh Quang, một nhà môi giới bất động sản chuyên thị trường phía tây Hà Nội, cho biết thị trường xoay chuyển rất nhanh, từ tâm lý fomo "không mua hôm nay, hôm sau giá lại tăng thêm vài %" sang tâm lý chờ đợi. Có những căn chủ nhà rao từ tháng 4 năm nay, nhiều khách đến xem nhưng không chốt khiến chủ nhà phải nhiều lần hạ giá bán nhưng vẫn chưa bán được.

Trên thực tế, giá chung cư Hà Nội chỉ mới bước vào giai đoạn giảm, đa số chủ nhà vẫn đang trong đà "giảm lãi" thay vì "cắt lỗ". Tình trạng "cắt lỗ" chủ yếu diễn ra với những người trót đu đỉnh vào tháng 10 - 11 năm ngoái. Nếu so với giá giai đoạn đáy của năm 2022, nhiều khu chung cư trong Vành đai 3 hoặc vị trí đẹp thậm chí đã tăng gấp 3 - 4 lần, nên ngay cả giai đoạn thị trường chững hiện nay, chủ nhà cũng chỉ giảm lãi rất ít, khoảng 10 - 20% so với mức giá đỉnh.

Giá bán phân hóa theo khu vực

Nhiều dự án chung cư cao cấp trong Vành đai 3, nhất là khu vực Cầu Giấy hay Ngoại giao đoàn, mức giá rao bán trung bình vẫn trên 120 triệu đồng/m2 đến 180 triệu đồng/m2. 

Báo cáo thị trường bất động sản trong quý 2/2026 của Bộ Xây dựng cho biết, cả nước chỉ có trên 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% so với quý 1 và chỉ bằng 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, chỉ có 26.567 giao dịch chung cư thành công, bằng 86,1% so với quý 1/2026 và bằng 77,1% so với cùng kỳ năm 2025.

Giá bán căn hộ chung cư tại thị trường thứ cấp trên toàn quốc có xu hướng giảm so với quý 1/2026. Dù vậy, mức giá vẫn neo rất cao, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội bình quân khoảng 123 triệu đồng/m², chỉ giảm 3 triệu đồng/m2 so với quý trước.

Một báo cáo từ CBRE cũng cho hay, trong quý 2, lượng căn hộ bán ra chỉ hấp thụ khoảng 68% nguồn cung mới. Trên thị trường thứ cấp, một số dự án đã bắt đầu xuất hiện các nhịp điều chỉnh giá thực tế. Song theo đánh giá, Hà Nội chưa bước vào đợt giảm giá đồng loạt. Thị trường chỉ đang chuyển từ pha "tăng nóng" sang "đi ngang và phân hóa".

Theo Viện Nghiên cứu & đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong nửa đầu năm 2026, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, mua tại mặt bằng giá cao hoặc sở hữu sản phẩm chưa hình thành giá trị sử dụng.

Từ cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục kiểm chứng năng lực tài chính của người mua cũng như chất lượng các dự án thông qua khả năng hấp thụ.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE, lý giải nguyên nhân việc giá nhà khó giảm sâu là bởi chi phí đầu vào của dự án, từ tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, vốn vay đến các chi phí pháp lý, quản lý và nghĩa vụ tài chính đều có xu hướng gia tăng. Thậm chí, một số dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

VARS IRE cũng nhìn nhận thị trường khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch. 

Ngược lại, sản phẩm định giá "ảo", triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn và có thể giảm sâu hơn.

//Chèn ads giữa bài (runinit = window.runinit || []).push(function () { //Nếu k chạy ads thì return if (typeof _chkPrLink != 'undefined' && _chkPrLink) return; var mutexAds = '<zone id="l2srqb41"></zone>'; var content = $('[data-role="content"]'); if (content.length > 0) { var childNodes = content[0].childNodes; for (i = 0; i < childNodes.length; i++) { var childNode = childNodes[i]; var isPhotoOrVideo = false; if (childNode.nodeName.toLowerCase() == 'div') { // kiem tra xem co la anh khong? var type = $(childNode).attr('class') + ''; if (type.indexOf('VCSortableInPreviewMode') >= 0) { isPhotoOrVideo = true; } } try { if ((i >= childNodes.length / 2 - 1) && (i < childNodes.length / 2) && !isPhotoOrVideo) { if (i <= childNodes.length - 3) { childNode.after(htmlToElement(mutexAds)); arfAsync.push("l2srqb41"); } break; } } catch (e) { } } } }); function htmlToElement(html) { var template = document.createElement('template'); template.innerHTML = html; return template.content.firstChild; } function tnDetailInsertMidArticleWidget(rootSelector, widgetId) { var root = document.querySelector(rootSelector); if (!root) return null; var contentRoot = root.querySelector('[data-role="content"]') || root; var blocks = Array.from(contentRoot.children).filter(function (el) { if (el.id === widgetId) return false; if (el.hasAttribute('data-check-position')) return false; if (el.hasAttribute('data-type')) return false; if (/^(SCRIPT|STYLE|TEMPLATE|LINK|NOSCRIPT)$/.test(el.tagName)) return false; if (el.tagName === 'P' && !el.textContent.trim()) return false; return el.getClientRects().length > 0; }); if (!blocks.length) return null; var rootRect = contentRoot.getBoundingClientRect(); var idx; if (rootRect.height > 0) { var midY = rootRect.top + rootRect.height / 2; for (idx = 0; idx < blocks.length; idx++) { if (blocks[idx].getBoundingClientRect().bottom >= midY) break; } if (idx >= blocks.length) idx = blocks.length - 1; } else { idx = Math.floor(blocks.length / 2); } var target = blocks[idx]; var isMedia = target.tagName === 'FIGURE' || target.classList.contains('VCSortableInPreviewMode'); var newDiv = document.createElement('div'); newDiv.id = widgetId; contentRoot.insertBefore(newDiv, isMedia ? target : target.nextSibling); return newDiv; } function tnAfterLoad(fn) { if (document.readyState === 'complete') fn(); else window.addEventListener('load', fn, { once: true }); } (function () { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (laNuocNgoai) return; tnAfterLoad(function () { var pernewDiv = tnDetailInsertMidArticleWidget('div.detail-cmain', 'tn_detail_foryou1_pc_per'); if (!pernewDiv) return; loadJsAsync('https://js.aiservice.vn/rec/tn_detail_foryou1_pc_per.js', function(){}, function() { window.boxTNRecs.err.push('rec/tn_detail_foryou1_pc_per.js'); }); }); })(); (function() { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (typeof window.laNuocNgoai === 'undefined' || !window.laNuocNgoai) return; tnAfterLoad(function () { var newDiv = tnDetailInsertMidArticleWidget('div.detail-cmain', 'taboola-mid-article-widget'); if (!newDiv) return; window._taboola = window._taboola || []; window._taboola.push({ mode: 'thumbnails-4x1', container: 'taboola-mid-article-widget', placement: 'Mid Article Widget', target_type: 'mix' }); }); })();