Học xong không có chỗ thi lấy chứng chỉ
Mới đây nhất, Nghị định số 339/2026 của Chính phủ quy định chi tiết mức xử phạt đối với vi phạm quy định về hoạt động môi giới, kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản (BĐS) và vi phạm về phòng chống rửa tiền trong hoạt động kinh doanh dịch vụ lĩnh vực này. Trong đó, phạt đến 60 triệu đồng đối với cá nhân hành nghề môi giới BĐS không có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo quy định; phạt đến 180 triệu đồng nếu kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS mà không thành lập doanh nghiệp (DN) theo quy định.
Trước những quy định ngày càng gắt gao, những ngày qua nhiều môi giới BĐS chạy ngược chạy xuôi tìm nơi học thi để lấy chứng chỉ hành nghề. Thế nhưng việc học và thi quá nhiều "gập ghềnh". Bà Kim Nhung, một môi giới BĐS ở TP.HCM, cho biết bà đăng ký học để lấy chứng chỉ môi giới hồi đầu năm 2026. Sau gần 1 tháng học và ôn thi xong nhưng mãi đến đầu tháng 5 bà mới được xếp lớp để thi. Dù thi đậu nhưng đến nay vẫn chưa có chứng chỉ và phải làm rất nhiều thủ tục.
Các ý kiến đều ủng hộ việc chuẩn hóa nghề môi giới và đưa lực lượng này vào hoạt động quy củ hơn
ẢNH: ĐÌNH SƠN
"Chỗ học thì nhiều, học phí cũng chỉ tốn mấy triệu, nhưng học xong không thể thi được ngay mà phải chờ có đợt. Học là một chuyện, nhưng để có được chứng chỉ hành nghề không hề đơn giản, rất gian nan và cũng mất nhiều thời gian. Nhiều người muốn thi nhanh phải đi xuống Long An, thậm chí Cà Mau để thi", bà Kim Nhung nói.
Ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy chuyên về đào tạo cấp chứng chỉ môi giới BĐS, thừa nhận những người làm môi giới đàng hoàng rất tôn trọng việc có chứng chỉ và luôn chấp hành đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, quá trình học, thi, cấp chứng chỉ có nhiều điểm chưa phù hợp. Bởi luật chỉ nói về chủ đề mà không có hướng dẫn nội dung nên mỗi nơi đào tạo mỗi khác, khi đi thi sát hạch thì có nơi đảm bảo có nơi không đủ nên có nhiều trường hợp bị rớt. Đề thi của mỗi địa phương cũng khác nhau có nơi dễ nơi khó dẫn đến nhiều môi giới đổ về các tỉnh dễ để thi.
Ngoài ra, theo ông Nguyễn Hoàng, quy định phần kiến thức pháp lý quá nặng cho công việc môi giới trong khi trình độ học vấn nhiều môi giới không cao, có người học chưa hết cấp 3 nên không bắt kịp. Ngay cả người làm chuyên về luật để nắm bắt những quy định này cũng cần cả năm. Vì thế, một số nơi đào tạo quảng cáo "bao đậu" làm mất đi ý nghĩa và tính nghiêm túc của việc thi kiểm tra kiến thức, kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp, cũng như không đảm bảo chất lượng của người môi giới.
"TP.HCM là trung tâm lớn nhất cả nước có vài chục ngàn môi giới hoạt động nhưng từ đầu năm 2026 đến giờ mới tổ chức một đợt thi, nên những người học từ sau tết đến giờ chưa có chỗ tham gia thi sát hạch, trong khi các tỉnh lân cận tổ chức cũng không được thông báo rộng rãi. Công tác tổ chức thi tập trung cũng rất bất tiện vì còn liên quan đến thời gian, cơ sở vật chất. Hệ quả là môi giới muốn tuân thủ pháp luật cũng không có đủ "cửa" để làm đúng hạn. Đây là vấn đề về cơ chế hệ thống, độ trễ giữa chính sách và hạ tầng thực thi chứ không phải lỗi ý thức của người hành nghề. Nếu không xử lý sớm, chính khoảng trống này đã và đang đẩy môi giới quay lại hành nghề "chui" hoặc núp bóng chứng chỉ người khác, đi ngược lại mục tiêu của luật", ông Nguyễn Hoàng nói thẳng.
Chỉ có 10% môi giới có chứng chỉ
Tại Hội thảo góp ý Bộ tiêu chuẩn hành nghề môi giới BĐS tổ chức mới đây, Hội Môi giới BĐS VN (VARS) cho biết hiện nay thị trường có khoảng 300.000 người tham gia hoạt động môi giới BĐS dưới nhiều hình thức khác nhau. Ngoài ra, thị trường hiện có khoảng 2.000 DN/sàn giao dịch BĐS đang hoạt động, tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Cần Thơ và một số địa phương có thị trường BĐS phát triển mạnh. Tuy nhiên, số lượng môi giới có chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật còn khá hạn chế, chỉ khoảng hơn 40.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề, tương đương khoảng hơn 10% tổng số người đang tham gia hoạt động môi giới BĐS trên thị trường.
Các ý kiến đều ủng hộ việc chuẩn hóa nghề môi giới và đưa lực lượng này vào hoạt động quy củ hơn
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Thực tế cũng cho thấy, thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, nhưng phía sau những chuyển động tích cực đó vẫn tồn tại một thực tế đáng lo, nghề môi giới BĐS còn không ít cảnh bát nháo. Bởi chỉ cần một chiếc điện thoại, một tài khoản mạng xã hội và vài thông tin được sao chép từ nơi khác, bất kỳ ai cũng có thể đăng tin mua bán nhà đất, tự nhận là môi giới. Những lời quảng cáo như "giá sốc", "suất nội bộ", "chốt hôm nay kẻo mất", "hàng ngộp"..., thậm chí đưa thông tin sai lệch về pháp lý, quy hoạch, tiến độ dự án… vẫn rất nhiều. Người mua nếu thiếu kinh nghiệm rất dễ trở thành nạn nhân của những thông tin thiếu kiểm chứng. Đáng nói, khi thị trường khó khăn, cạnh tranh giữa các môi giới càng gay gắt. Một bộ phận sẵn sàng dùng mọi cách để giành khách, từ thổi giá, tạo giao dịch ảo, tung tin khan hiếm giả tạo, "treo đầu dê, bán thịt chó", đến "cắt máu" hoa hồng. Cách làm này không chỉ làm méo mó thông tin thị trường mà còn khiến niềm tin của người mua đối với lực lượng môi giới bị suy giảm.
Trong khi đó, môi giới BĐS đáng lẽ phải là cầu nối chuyên nghiệp giữa chủ đầu tư, người bán và người mua. Một môi giới có trách nhiệm không chỉ giúp khách hàng tìm được sản phẩm phù hợp mà còn phải cung cấp thông tin trung thực, minh bạch về giá, pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính và những rủi ro có thể phát sinh. Vì vậy, câu chuyện hiện nay theo các chuyên gia không chỉ là "siết" môi giới mà quan trọng hơn là chuẩn hóa nghề này. Các quy định pháp luật cần được thực thi nghiêm, đồng thời tăng trách nhiệm của cá nhân, sàn giao dịch và DN đối với thông tin cung cấp cho khách hàng. Những hành vi cố tình quảng cáo sai, che giấu thông tin hoặc tạo giao dịch giả để thao túng tâm lý thị trường cần bị xử lý đủ sức răn đe.
Thị trường BĐS muốn phát triển lành mạnh không thể thiếu một đội ngũ môi giới chuyên nghiệp. Khi môi giới được xem là một nghề thực sự, có kiến thức, đạo đức nghề nghiệp và trách nhiệm pháp lý rõ ràng, người mua sẽ được bảo vệ tốt hơn, DN làm ăn chân chính cũng có môi trường cạnh tranh công bằng hơn.
"Thị trường BĐS muốn phát triển lành mạnh không thể thiếu một đội ngũ môi giới chuyên nghiệp. Khi môi giới được xem là một nghề thực sự, có kiến thức, đạo đức nghề nghiệp và trách nhiệm pháp lý rõ ràng, người mua sẽ được bảo vệ tốt hơn, DN làm ăn chân chính cũng có môi trường cạnh tranh công bằng hơn", theo một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS.
Bà Võ Nhật Liễu, Tổng giám đốc Học viện Công nghệ tài chính BĐS Propiin, phân tích luật Kinh doanh BĐS 2023 đã quy định cá nhân môi giới phải có chứng chỉ, không được hành nghề tự do mà phải hành nghề trong DN môi giới hoặc sàn giao dịch BĐS. Mới đây, Nghị định 339/2026 tiếp tục bổ sung chế tài xử phạt trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Như vậy, vấn đề quan trọng tiếp theo là làm sao quản lý được trên thực tế.
Theo bà Liễu, có thể quản lý từ 3 đầu mối: Thứ nhất, quản từ giao dịch. Với giao dịch BĐS có sự tham gia của môi giới, có thể nghiên cứu yêu cầu khai báo thông tin hoặc mã số của môi giới khi công chứng. Như vậy vừa ghi nhận vai trò của môi giới, vừa có cơ sở truy xuất trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp, bảo vệ cả người mua và người bán. Thứ hai, quản từ DN. Môi giới hành nghề thông qua DN nào thì đơn vị đó phải có trách nhiệm quản lý, xác thực và chịu trách nhiệm đối với hoạt động nghề nghiệp của môi giới thuộc hệ thống của mình. Thứ ba, có thể quản bằng công nghệ. Mỗi môi giới nên có một mã định danh nghề nghiệp duy nhất, gắn với chứng chỉ, DN đang hoạt động và tình trạng hành nghề. Người dân chỉ cần quét QR hoặc nhập mã là biết người đang tư vấn cho mình là ai, có đủ điều kiện hành nghề hay không và thuộc đơn vị nào. Khi quản được đồng thời giao dịch, DN, con người bằng dữ liệu, việc xử lý môi giới không đủ điều kiện, lừa đảo, thổi giá hay tạo sốt ảo sẽ khả thi hơn rất nhiều.
Cho phép thi liên tỉnh hoặc thi trực tuyến
Bà Võ Nhật Liễu cho rằng việc đưa lực lượng môi giới vào kiểm soát, quản lý là vô cùng cần thiết để minh bạch hóa thị trường, bảo vệ các chủ thể tham gia thị trường như người mua, người bán, giúp gia tăng niềm tin và giảm các chi phí rủi ro giúp cho giá BĐS về đúng giá trị thật hơn và đảm bảo nghĩa vụ thuế, không thất thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, cần tạo điều kiện cho những người tuân thủ pháp luật có thể tiếp cận các chương trình học chính quy, minh bạch và các kỳ thi thường xuyên để có thể lấy được chứng chỉ. Thông qua một số việc chính là chuẩn hóa và mở rộng cơ sở đào tạo, các trung tâm được phép đào tạo cần được có giấy phép chính thức, công bố rộng rãi, niêm yết công khai, để tránh trường hợp tuyển sinh tràn lan làm cho người học cũng không biết học ở đâu mới là "chính gốc".
Khi thị trường khó khăn, cạnh tranh giữa các môi giới càng gay gắt
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Tiếp nữa, kỳ thi sát hạch không nên là một sự kiện hiếm mà phải trở thành một dịch vụ công thường xuyên. Có thể tổ chức thi hằng tháng trong giai đoạn này để đáp ứng nhu cầu lớn của đại đa số môi giới, công bố lịch thi của các địa phương của cả năm và xây dựng cổng đăng ký chung để người lao động biết rõ học ở đâu, đăng ký ở đâu, thi khi nào và bao lâu được cấp chứng chỉ. Cuối cùng, nên số hóa toàn bộ quy trình học - đăng ký - thi - cấp chứng chỉ - định danh - tra cứu. Sau khi đạt yêu cầu, môi giới được cấp mã định danh nghề nghiệp điện tử để DN, khách hàng và cơ quan quản lý đều có thể kiểm tra.
Trong vai trò người đứng đầu VARS, TS Nguyễn Văn Đính đã nhiều lần lên tiếng về tình trạng "nghẽn cơ chế" đang gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nghề môi giới BĐS và toàn bộ hệ sinh thái thị trường BĐS. Bởi chính sách đưa ra thì đúng đắn, luật đã rõ ràng, nhưng đang thiếu sự phối hợp và hành động từ phía các địa phương. Hệ thống tổ chức thi và cấp chứng chỉ được giao phó nhưng triển khai rất chậm trễ, chưa đáp ứng được nhu cầu bức thiết của người làm nghề môi giới. Hệ quả là DN không có nhân lực hợp pháp, người hành nghề thì bế tắc không biết học và thi ở đâu.
Theo ông, hiện có đến gần 90% lực lượng môi giới chưa có chứng chỉ hành nghề hợp pháp hoặc đã hết hạn. Đáng nói, dù hàng chục ngàn học viên đã hoàn thành các chương trình đào tạo chuẩn nhưng vẫn chưa thể tham gia thi sát hạch do vướng mắc trong khâu tổ chức. Trong khi đó, 416 sàn môi giới đã báo cáo tình trạng thiếu hụt nhân sự đạt chuẩn, khiến hoạt động giao dịch bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Sự trì trệ này không đơn thuần là vấn đề kỹ thuật, mà là rào cản lớn khiến chính sách không thể đi vào cuộc sống. Điều đó không chỉ tác động đến quyền lợi của DN, hàng trăm ngàn môi giới mà còn có thể làm chậm đà phục hồi của thị trường BĐS vốn đang rất khó khăn hiện nay. Do vậy, điều quan trọng nhất là cần thẳng thắn nhìn nhận vấn đề từ thực tiễn, lắng nghe phản ánh từ DN, cơ sở đào tạo và cả lực lượng môi giới, những người đang thiếu thông tin rõ ràng về nơi học, nơi thi và quy trình cấp chứng chỉ. Nếu các địa phương tiếp tục e ngại trách nhiệm, chờ chỉ đạo từ T.Ư, còn các bộ ngành thì chưa đưa ra hướng dẫn cụ thể thì kỳ thi sát hạch sẽ mãi chỉ nằm trên giấy.
"Đầu tiên các địa phương cần trung thực tiếp nhận vướng mắc thực tiễn từ DN, cơ sở đào tạo và người hành nghề, tránh hình thức hoặc né tránh trách nhiệm. Phân tích thẳng thắn nguyên nhân gốc rễ, trong đó chỉ rõ sự chồng chéo trách nhiệm giữa Bộ Xây dựng, UBND tỉnh và các đơn vị đào tạo. Đưa ra giải pháp thực tế, có tính khả thi cao, ưu tiên mô hình phối hợp tổ chức thi, cho phép thi liên tỉnh hoặc thi trực tuyến, đảm bảo minh bạch và giảm tải cho địa phương", TS Nguyễn Văn Đính kiến nghị. Ông cũng nói thêm, không thể để thị trường bị nghẽn vì sự chậm trễ trong tổ chức thi và cần một cơ chế phối hợp linh hoạt, rõ ràng, đặc biệt là tinh thần đồng hành, tháo gỡ thực chất, không để lực lượng môi giới bị bỏ rơi. TS Đính khẳng định sẽ tiếp tục là cầu nối giữa lực lượng môi giới với các cấp quản lý và DN, đồng thời sẵn sàng đồng hành trong quá trình đào tạo, sát hạch, hỗ trợ tuyển dụng và chuẩn hóa đội ngũ hành nghề. Đó không chỉ là trách nhiệm mà còn là cam kết dài hạn nhằm xây dựng thị trường BĐS minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững.
Không nên tạo ra rào cản
Tôi ủng hộ việc chuẩn hóa nghề môi giới và quản lý lực lượng này, nhưng việc quản lý không nên tạo ra rào cản đối với người hành nghề chân chính, mà nên là công cụ để lọc bỏ những người làm sai. Việc quản lý nên đi cùng năng lực phục vụ, hỗ trợ của các cơ quan. Không thể đặt nghĩa vụ có chứng chỉ rồi để người lao động mong muốn làm nghề chân chính không có con đường thực tế, chi phí hợp lý và thời gian phù hợp để đáp ứng. Bởi đang có một nghịch lý bắt buộc có chứng chỉ nhưng khó được đào tạo, dự thi và cấp chứng chỉ hành nghề. Đây là tồn tại có thật về thực thi chính sách, không phải do mục tiêu quản lý sai.
Ông Trần Minh Quang (Giám đốc kinh doanh miền Nam, Công ty cổ phần BĐS EximRS)
