Kẽ hở nào khiến đấu giá đất liên tục bất ổn?

5 người đã bị tạm giữ vì có dấu hiệu sai phạm liên quan việc trả giá đến 30 tỷ đồng một m2 ở huyện Sóc Sơn để "không cho lô đất được trúng đấu giá thành công". Nhóm này "nâng giá cao chót vót" rồi bỏ ngang khiến phiên bất thành.

Không chỉ Sóc Sơn, trong 4 tháng qua, liên tiếp các phiên đấu giá huyện ven ở Thanh Oai, Hoài Đức, Quốc Oai... gây xôn xao thị trường. Điểm chung các phiên này là có tình trạng mua bán chênh ồ ạt, mức trúng được đẩy cao kỷ lục song bỏ cọc hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân gốc rễ của tình trạng này là mức cọc thấp "chưa từng có" do thành phố chưa ban hành bảng giá đất mới, giá khởi điểm được tính bỏ hệ số (K) trong bối cảnh giao thoa luật mới và luật cũ.

Trước tháng 2/2024 - thời điểm Nghị định 12 hướng dẫn Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, mức giá khởi điểm thường được địa phương thuê tư vấn định giá. Các đơn vị tư vấn sẽ thẩm định dựa trên các tài sản so sánh đưa ra. Thành phố sẽ ủy quyền cho các quận, huyện chủ động xác định hệ số điều chỉnh (K). Mức giá khởi điểm được xác định bằng đơn giá tại bảng giá đất (x) hệ số điều chỉnh nên tương đối sát với giá thị trường.

Sau khi Nghị định 12 được ban hành, Hà Nội đã dừng việc ủy quyền đồng thời bỏ quy định cho thuê tư vấn. Trong khi thành phố chưa ban hành được bảng giá đất hàng năm sát với giá thị trường. Việc tính mức khởi điểm dựa theo bảng giá đất được ban hành từ năm 2020 khiến liên tiếp các phiên đấu từ tháng 8 đến nay ghi nhận mức khởi điểm thấp chưa từng có, chỉ từ vài triệu một m2.

Cách tổ chức đấu giá nhiều vòng, theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, cũng tạo kẽ hở khiến nhiều đối tượng lợi dụng để thông đồng nâng hoặc dìm giá. Từ tháng 8 đến nay, ngoại trừ phiên 10/8 tại Thanh Oai và hai phiên tại Phúc Thọ được tổ chức bỏ phiếu trực tiếp một vòng đấu (toàn bộ nhà đầu tư sẽ viết phiếu trả giá trong một lần), còn lại các huyện khác đều tổ chức nhiều vòng, tối thiểu 6-8 vòng với bước giá dao động 3-6 triệu đồng. Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi không còn ai tham gia trả giá. Quy định này được kỳ vọng ngăn tình trạng người tham gia thông đồng, trúng với giá thấp.

Tuy nhiên, bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, Phó chủ tịch Hội Đấu giá viên TP Hà Nội, cho rằng việc tổ chức theo hình thức bỏ phiếu trực tiếp qua nhiều vòng có thể tạo cơ hội cho người tham gia đấu giá gặp nhau, trao đổi, bàn bạc về việc trả giá. Một bất cập lớn trong cuộc đấu giá trên là khách hàng không bị mất tiền cọc dù có hành vi trả giá cao ở vòng đấu trước rồi bỏ ngang hoặc điền phiếu trả giá không hợp lệ ở vòng đấu sau.

Cùng quan điểm, Luật sư Phạm Thanh Tuấn nói hiện chưa quy định nào xử lý việc nhà đầu tư trả giá cao bất ngờ rồi dừng đấu dẫn đến phiên tổ chức thất bại. Thậm chí, việc xử lý mới chỉ xem xét đến khoản tiền đặt trước của người đấu giá. Các chế tài hành chính, hình sự với các hành vi này nếu có cần phải do cơ quan có thẩm quyền làm rõ.

Kẽ hở trong cách thức đấu đã dẫn đến hành vi lũng đoạn thị trường tại một số phiên đấu gần đây. Tại phiên 29/11 ở Sóc Sơn, công an cáo buộc khi thấy giá của các lô đất vượt quá khung đặt ra, Phạm Ngọc Tuấn đã trả giá 30 tỷ đồng một m2, cao gấp 12.000 lần giá khởi điểm làm cho phiên đấu giá bất thành. Việc trả giá "cao chót vót" tại vòng thứ 5 rồi bỏ đấu giá vòng 6 giúp nhóm vừa không mất tiền đặt cọc vừa có cơ hội tiếp tục tham gia đấu giá để mua được lô đất như mong muốn.

Hành vi lũng đoạn thị trường này có dấu hiệu lan rộng. Bởi sau đó hai ngày, 22 thửa đất tại xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai cũng đấu giá thất bại dù đã trải qua 8 vòng đấu, do nhà đầu tư đẩy giá lên cao rồi không tiếp tục trả giá.

Hiện trạng khu đất đấu giá huyện Sóc Sơn được trả cao nhất 30 tỷ một m2 hôm 29/11. Ảnh: Giang Huy

Những hành vi lợi dụng kẽ hở trong cách thức tổ chức, tính giá khởi điểm tạo ra nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản. PGS.TS Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá, Bộ Tài chính, cho rằng đây là những hành vi diễn ra rất tinh vi của nhóm đối tượng chuyên đầu tư, đầu cơ đất đai để "lướt sóng", sang tay kiếm chênh hoặc đẩy giá cho khu vực xung quanh.

Từ việc lợi dụng cách tính khởi điểm xuống mức thấp chưa từng có, nhóm này dễ dàng tham gia các phiên đấu giá với số lượng đông. Vì cọc thấp, nếu bán chênh thành công, họ có thể thu tiền lãi 100-500 triệu đồng, lợi nhuận "rất hấp dẫn" trong bối cảnh thị trường còn khó khăn như hiện nay.

Ông Long cảnh báo bài học từ quá khứ, nhiều phiên đấu giá cũng trả giá cao kỷ lục nhưng người trúng nhanh chóng bỏ cọc. Hệ lụy tác động đến mọi phân khúc bất động sản, gia tăng hiện tượng đầu cơ đất đai, gây lũng đoạn thị trường. Rủi ro thuộc về người mua cuối sau quá trình chuyền tay "hòn than nóng".

Cùng quan điểm, bà Đỗ Thị Hồng Hạnh cảnh báo việc đẩy giá trúng lên cao có thể "nhằm đẩy hàng tồn xung quanh của nhóm đầu cơ". Bởi mới cuối năm ngoái, cũng tại các huyện ven này, nhiều phiên đấu giá đất ế ẩm không có hồ sơ đăng ký. Bà Hạnh cho biết có đến 60-70% người tham gia phiên đấu mới đây là hội nhóm chuyên nghiệp, "làm nghề đấu giá đất". Nhóm này phản ứng nhanh với các thông tin thị trường, "biết cách trả giá để trúng" để bán chênh mức nào cũng thu được lợi nhuận.

Bà Hạnh cho rằng cần thiết thay đổi hình thức tổ chức đấu giá để hạn chế hành vi lợi dụng. Theo quy định, có 4 hình thức đấu giá gồm trực tiếp bằng lời nói, bỏ phiếu trực tiếp, bỏ phiếu gián tiếp và đấu giá trực tuyến. Bà Hạnh khuyến nghị hình thức đấu giá trực tuyến bởi hạn chế được tình trạng đội nhóm chuyên đấu giá đất, thông đồng thổi giá và không phát sinh thêm chi phí.

Chuyên gia Ngô Trí Long cho rằng đơn vị tổ chức đấu giá cần tăng cường thẩm định năng lực của các khách hàng tham gia, ví dụ, họ cần chứng minh rõ nguồn tiền khi trả giá. Theo ông, đấu giá đất cần được xem là mặt hàng đặc biệt, cần thiết có chế tài mạnh hơn để xử lý các sai phạm như bỏ cọc, bỏ đấu giá, tình trạng "quân xanh, quân đỏ"...

Về lâu dài, chuyên gia khuyến nghị giải pháp áp thuế bất động sản theo năm sở hữu theo đề xuất của Bộ Tài chính, giúp giảm bớt động lực mua bán để đẩy giá của nhóm đầu tư lướt sóng, phù hợp thông lệ quốc tế.

Trước đó, cuối tháng 8, Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân đã yêu cầu các tỉnh, thành phố điều chỉnh bảng giá đất sát với thực tế để tránh trục lợi trong đấu giá, gây nhiễu loạn thị trường. Trường hợp giá đất chưa phù hợp với thực tế thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh theo Luật Đất đai 2013, áp dụng đến hết ngày 31/12.