KCN Việt Nam trước bài toán mới: Chi phí không còn là thế mạnh thu hút FDI

Dòng chảy thương mại toàn cầu và cơ hội của Việt Nam

Cập nhật triển vọng bất động sản công nghiệp Việt Nam, nhóm nghiên cứu của Avison Young nhận định năm 2025 khép lại với nhiều tín hiệu tích cực cho lĩnh vực xuất khẩu.Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung hạ nhiệt, cùng việc thuế đối ứng của Mỹ giảm xuống 20%, mở ra cơ hội ổn định đơn hàng.

Trên bình diện toàn cầu, dòng chảy thương mại ngày càng đa dạng: Xuất khẩu của Trung Quốc chuyển hướng từ Bắc Mỹ sang Mỹ Latinh, châu Âu và châu Phi, trong khi xuất khẩu từ Đông Nam Á, bao gồm Việt Nam, tiếp tục gia tăng tại thị trường Bắc Mỹ.

Theo đánh giá của nhóm nghiên cứu Avision Young, xu hướng dịch chuyển thương mại toàn cầu sẽ có nhiều tác động khác nhau đến xuất khẩu Việt Nam tùy khu vực.

Cụ thể, Mỹ vẫn là thị trường xuất khẩu lớn nhất, với nhu cầu ổn định giúp các nhà nhập khẩu duy trì đơn hàng khi rủi ro thuế quan giảm. Mỹ Latinh tăng nhập khẩu hàng công nghệ tiêu dùng chủ yếu từ Trung Quốc nhưng Việt Nam có cơ hội trở thành nguồn cung bổ sung.

Châu Âu đang gia tăng nhập khẩu từ châu Á, Việt Nam có thể tận dụng cơ hội để mở rộng thị phần nếu đáp ứng đầy đủ quy định và chứng từ xuất xứ của EU.

Châu Phi và Trung Đông tăng nhập khẩu nông sản, thực phẩm từ Việt Nam, tạo cơ hội cho doanh nghiệp nếu đáp ứng chuẩn Halal. Còn khu vực ASEAN, Hàn Quốc, Nhật Bản duy trì nhu cầu ổn định, hưởng lợi từ lợi thế thời gian giao hàng ngắn.

Trong nước, các thay đổi về pháp lý và quy hoạch hậu sáp nhập mở ra không gian phát triển mới, nâng cao tính minh bạch và khuyến khích đầu tư xanh. Kim ngạch xuất khẩu 10 tháng đầu năm đạt 391 tỷ USD, tăng 16,2% so với cùng kỳ, phản ánh dòng vốn FDI ổn định, đặc biệt trong ngành công nghiệp chế biến, chế tạo.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định đây vẫn là “nam châm” thu hút FDI bất chấp biến động toàn cầu, đồng thời khẳng định năng lực sản xuất, vị thế hàng hóa Việt Nam và là nền tảng vững chắc cho bất động sản công nghiệp.‎

Vị thế xuất khẩu Việt Nam trong chuỗi giá trị toàn cầu

Theo Export Potential Index của Bloomberg Economics, Việt Nam nổi bật trong nhóm nền kinh tế mới nổi về khả năng thay thế Trung Quốc. Mặc dù xếp sau Ấn Độ và Mỹ nhưng Việt Nam ghi điểm cao hơn Indonesia, Malaysia và Thái Lan về chi phí lao động, môi trường đầu tư.

Đáng chú ý, hai yếu tố năng lực sản xuất và năng lượng của Việt Nam được đánh giá tương đương Trung Quốc – lợi thế hiếm có trong khu vực. Thêm vào đó, mạng lưới 16 hiệp định thương mại tự do (FTA) đang có hiệu lực bao phủ 87% nền kinh tế thế giới, giúp hàng hóa Việt Nam tiếp cận được nhiều thị trường.

Tuy nhiên, giá trị gia tăng xuất khẩu Việt Nam vẫn còn hạn chế. Năm 2023, năng suất lao động chỉ bằng 1/10 Singapore và 1/2 Trung Quốc, trong khi chi phí logistics chiếm 16,8 - 17% GDP, cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực. Chỉ số hiệu quả logistics (LPI) đạt 3,3 điểm, kém Trung Quốc 0,4 điểm và xếp thứ 43 toàn cầu.

Sự phụ thuộc vào nguyên liệu nhập khẩu cũng khiến doanh nghiệp sản xuất thiếu chủ động: Ngành ô tô nhập 80% linh kiện, tỷ lệ nội địa hóa điện tử chỉ 5 - 10%.

Để tiến xa hơn trong chuỗi giá trị toàn cầu, Việt Nam cần tập trung vào 4 giải pháp chiến lược: Nâng cao chất lượng nhân lực; đẩy mạnh đầu tư hạ tầng liên vùng thông qua vốn đầu tư công và mô hình hợp tác công - tư (PPP); tăng tự chủ nguồn cung nguyên liệu đầu vào; đảm bảo an ninh năng lượng – trong đó các dự án LNG cần được gỡ vướng mắc pháp lý để triển khai nhanh và hiệu quả hơn.

Thay đổi chiến lược cạnh tranh tại các KCN

Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp Avision Young, cho biết "ngoài các yêu cầu cơ bản như vị trí, giá thuê, diện tích và chính sách ưu đãi, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến các dịch vụ pháp lý, thủ tục hải quan, chứng nhận xuất xứ.

Mục tiêu là hỗ trợ khách thuê tối đa để đưa dự án vào vận hành nhanh và củng cố năng lực sản xuất để đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu đa thị trường. Quỹ đất trong các khu thương mại tự do, gần cảng nước sâu hoặc sân bay trong bán kính 1 - 2 giờ di chuyển, đang là ưu tiên hàng đầu của các nhà sản xuất.

“Các thị trường cấp 1 sẽ tiếp tục duy trì sức hút, nhờ vậy cho phép chủ đầu tư thu hút có chọn lọc, ưu tiên khách thuê công nghệ cao – nhóm tạo giá trị gia tăng cao và ổn định dài hạn.

Trong khi đó, các thị trường cấp 2 và 3 nên cân bằng giữa mục tiêu thu hút đầu tư xanh, hiện đại với điều kiện cơ sở hạ tầng và chất lượng nhân lực hiện có tại địa bàn nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy”, ông Chí chia sẻ.

Nguồn cung đất công nghiệp tại một số khu vực sau sáp nhập

Một số dự án KCN tại Hà Nội

Ở góc nhìn khác,ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, thông tin việc sáp nhập địa giới và tái cơ cấu cơ quan hành chính tạm thời làm gián đoạn một số quyết định và buộc nhà đầu tư rà soát lại bản đồ đầu tư.

Song, Việt Nam đang đơn giản hóa quy trình, hướng tới một thị trường thương mại, logistics và đầu tư năng động, minh bạch hơn. Bám sát quy hoạch, hạ tầng và định hướng phát triển giúp nhà đầu tư nhận diện khu vực có tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới.

Cụ thể, tiến độ dự án hạ tầng và năng lượng sẽ kích hoạt mạnh mẽ tiềm năng BĐS công nghiệp trong khu vực đó. Ví dụ, sân bay Long Thành và nhà máy LNG Nhơn Trạch 3 và 4 dự kiến vận hành năm 2026 sẽ tác động lên Đồng Nai và vùng Đông Nam Bộ.

Giá thuê đất công nghiệp tại Đồng Nai hiện ở mức trung bình 195 - 200 USD/m2/kỳ hạn. Khi các dự án hoàn thành, giá trung bình ở khu vực Đồng Nai có thể tăng trên 200 USD/m2/kỳ hạn.

Tuy nhiên, ông David Jackson lưu ý: “Tư duy cạnh tranh cần thay đổi khi chi phí không còn là thế mạnh thu hút FDI. Bảng giá đất mới 2026 và việc kết thúc ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho khách thuê trong khu công nghiệp sẽ thay đổi luật chơi. Duy trì tâm thế lạc quan nhưng hành động có chiến lược là chìa khóa để các dự án bất động sản công nghiệp phát triển ổn định và bền vững”