Giảm áp lực cho đô thị trung tâm
Hàng loạt khu đô thị đang được các “ông lớn” bất động sản triển khai trên cả nước.
Khoảng 7 năm trước, Vingroup là cái tên đáng chú ý khi liên tiếp đề xuất phát triển các đại đô thị như Vinhomes Grand Park ở TPHCM với diện tích 271ha, Vinhomes Ocean Park rộng 420ha ở Gia Lâm và Vinhomes Smart City 280ha ở Tây Mỗ, Hà Nội.
Tiếp sau đó là hàng loạt khu đô thị ở ven Hà Nội như Vinhomes Ocean Park 2 (gần 460ha), Vinhomes Ocean Park 3 (294ha), Vinhomes Global Gate (385ha), Vinhomes Đan Phượng (133ha).
Ở phía nam, ngoài Vinhomes Cần Giờ, Vingroup đang triển khai các đại đô thị khác ở vùng ven như khu đô thị tại Tây Ninh (Long An cũ) gồm Phước Vĩnh Tây (gần 1.090ha) và Đức Hòa - Hậu Nghĩa (gần 200ha).
Trong cuộc đua làm đại đô thị, từ năm 2024, Sun Group đã phát triển dự án Sun Mega City rộng 1.690ha tại Ninh Bình (Hà Nam cũ).
Tại Hà Nội, tập đoàn trúng thầu khu đô thị cao cấp Mê Linh tại xã Quang Minh với quy mô 205ha, vốn đầu tư ước tính khoảng 15.000 tỷ đồng.
Tương tự, ở Bắc Ninh, doanh nghiệp cũng đề xuất thêm dự án ở xã Tiên Du có diện tích hơn 296ha và một dự án ở phường Tam Sơn rộng 19ha.
Thị trường bất động sản xuất hiện ngày càng nhiều dự án khu đô thị quy mô lớn từ 500ha đến hàng nghìn héc ta, TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, nhận định đây là xu hướng tất yếu.
Chia sẻ với PV VietNamNet, ông Nghĩa cho rằng, quỹ đất tại khu vực nội đô ngày càng khan hiếm, trong khi các khu đất còn lại có diện tích nhỏ lẻ, không đủ điều kiện để phát triển đô thị quy mô lớn. Vì vậy, các chủ đầu tư có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, xa trung tâm.
Khi phát triển tại các khu vực này, dự án buộc phải quy hoạch đồng bộ cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như giao thông, điện, nước, trạm sạc xe điện, bãi đỗ xe, bệnh viện, trường học, dịch vụ - giải trí...
Ông cho hay, chỉ ở những khu vực xa trung tâm, doanh nghiệp mới có khả năng tiếp cận quỹ đất rộng với chi phí hợp lý để xây dựng một đô thị hoàn chỉnh, tích hợp đầy đủ các chức năng: sinh sống, làm việc, học tập và nghỉ dưỡng. Đây cũng là lý do các đại đô thị, siêu đô thị mới thường hình thành tại khu vực ven các thành phố lớn.
Cũng theo vị chuyên gia, công nghệ phát triển đô thị hiện nay đã tiến bộ nhanh chóng; nhiều tập đoàn lớn như Vingroup, Ecopark, Sun Group... triển khai dự án với yêu cầu cao về thiết kế tổng thể, môi trường, kiến trúc và hệ thống hạ tầng.
Trên nền tảng đó, các nhà phát triển tiếp tục đầu tư vào mô hình đô thị thông minh, đảm bảo yếu tố an toàn, tiết kiệm năng lượng, không gian xanh và thuận tiện cho sinh hoạt, giáo dục, y tế, mua sắm của cư dân.
Ngoài ra, các tập đoàn trong nước tích tụ được nguồn lực tài chính lớn, đủ khả năng phát triển các dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha. Tuy nhiên, các dự án lớn cần thời gian hấp thụ thị trường và chỉ có thể thu hút cư dân khi đi kèm cơ hội việc làm và hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện. Ví dụ, Vingroup đã chủ động đầu tư xây cầu kết nối khu đô thị với khu vực trung tâm.
TS Lê Xuân Nghĩa nhận định, xu hướng phát triển các “đại đô thị” là tín hiệu tích cực, góp phần giảm áp lực dân số, việc làm, nhà ở và ùn tắc giao thông tại các đô thị trung tâm. Khi đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam được triển khai, với 23 nhà ga, dự kiến sẽ hình thành thêm khoảng 15-20 đô thị quy mô lớn.
Khuyến khích nhưng nên thận trọng
Đồng tình với quan điểm khuyến khích phát triển các khu đô thị quy mô lớn, đồng bộ nhưng TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, lưu ý quá trình phát triển phải được xem xét trên cơ sở đối tượng có khả năng tiếp cận, giá bán phù hợp với nhu cầu ở thực.
Vì thế, cần nghiên cứu phát triển khu đô thị cho đối tượng nào, phải đảm bảo sự kết nối với các khu công nghiệp để tạo việc làm, cũng như kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội để hình thành môi trường sống bền vững.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư phát triển đại đô thị thường là những doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh, cần triển khai dự án đúng quy hoạch, phù hợp mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và góp phần đa dạng hóa nguồn cung trên thị trường.
Ông cho rằng việc phát triển các đại đô thị cần được triển khai theo hướng bài bản và có tầm nhìn dài hạn. Hệ thống hạ tầng giao thông, điện, trường học, y tế, cùng các tuyến kết nối liên vùng, đường cao tốc và hạ tầng ngầm nên được ưu tiên đầu tư sớm để tạo nền tảng vững chắc cho dự án.
Theo ông, nếu quy hoạch và phát triển không đồng bộ, thị trường có thể phát sinh những rủi ro ngoài mong muốn. Vì vậy, đây cũng là thời điểm để các chủ đầu tư nâng cao chuẩn mực phát triển đô thị, đảm bảo hài hòa giữa hiệu quả kinh doanh và bền vững lâu dài.
