Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã ghi nhận bức tranh phân hóa giữa nguồn cung, sức mua và diễn biến giá bán.Theo báo cáo, thị trường nhà ở có 31.844 sản phẩm mở bán mới trong quý III, nhưng số giao dịch chỉ đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%. Khoảng cách giữa lượng hàng đưa ra thị trường và số sản phẩm được tiêu thụ cho thấy nguồn cung dồi dào chưa đủ để tạo ra thanh khoản tương xứng.
Nhu cầu tìm hiểu bất động sản vẫn hiện hữu, thể hiện qua lượng khách liên hệ tư vấn, khảo sát thực địa và tham quan dự án duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, không phải sự quan tâm nào cũng chuyển thành giao dịch. Người mua ngày càng cân nhắc kỹ về giá bán, khả năng tài chính, pháp lý và triển vọng khai thác trước khi quyết định xuống tiền.Diễn biến này cho thấy thị trường chưa rơi vào trạng thái đóng băng, nhưng khả năng tiêu thụ sản phẩm đang có sự phân hóa rõ rệt. Những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực tiếp tục có lợi thế; ngược lại, sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc thiếu khả năng khai thác gặp nhiều thách thức hơn.Về cơ cấu nguồn cung mới, căn hộ chung cư chiếm 67,27%. Đáng chú ý, nguồn cung đang mở rộng ra ngoài các đô thị lớn truyền thống. Khu vực miền Trung đóng góp 29,6% tổng nguồn cung mới trong quý, cho thấy phạm vi phát triển dự án ngày càng rộng, dù khả năng hấp thụ vẫn phụ thuộc vào đặc điểm từng thị trường.Giá căn hộ Hà Nội, TP. HCM tiếp tục neo caoÁp lực đáng chú ý khác là mặt bằng giá nhà vẫn ở mức cao trong khi sức mua chưa cải thiện tương ứng. Theo VARS IRE, giá bán bình quân căn hộ chung cư trong quý III/2026 đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, 88,3 triệu đồng/m2 tại TP. HCM và 68,9 triệu đồng/m2 tại Đà Nẵng.Giá tại cả ba thị trường nhìn chung đi ngang so với quý trước, nhưng vẫn cao đáng kể so với các giai đoạn trước. Trong bối cảnh đó, người mua có xu hướng ưu tiên những sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, có giá trị sử dụng thực tế và tiềm năng khai thác lâu dài, thay vì xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng giá tiếp tục tăng.
