Trước hết, công tác quản lý đất đai của nhà nước gặp khó khăn, phức tạp. Ví dụ, sự khác biệt giữa giá kê khai trên hợp đồng công chứng và giá giao dịch thực tế, thường được sử dụng để giảm thuế chuyển nhượng đất. Hoặc trong trường hợp khác, việc trả tiền thuê đất hàng năm dựa trên bảng giá đất thấp hơn thị trường đã dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước.
Thứ hai, việc phát triển các dự án bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong giai đoạn thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Mức đền bù dựa trên bảng giá đất không sát với giá thị trường đã gây ra tình trạng chậm trễ, bất mãn và thiệt hại tài chính cho những người bị ảnh hưởng, dẫn đến các tranh chấp và khiếu kiện kéo dài về đất đai.
Do những vấn đề tồn đọng này, việc áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là điều tất yếu và cần thiết. Sự thay đổi tiến bộ này sẽ giúp khắc phục các hạn chế trước đây, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong hệ thống.
Đặc biệt, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, nhất là trong các dự án phát triển hạ tầng quan trọng, bằng cách thúc đẩy sự đồng thuận từ phía người dân về mức hỗ trợ và đền bù.
Xét trên một số khu vực cụ thể, rõ ràng vẫn còn sự chênh lệch đáng kể giữa giá đất đề xuất và giá giao dịch thực tế. Chẳng hạn, tại đường Cao Thắng, quận 3, giá giao dịch trên thị trường khoảng 525 triệu đồng/m2, trong khi giá đất đề xuất chỉ là 330 triệu đồng/m2.
Tại đường Tân Thắng, quận Tân Phú, giá giao dịch khoảng 150 triệu đồng/m2, còn giá đề xuất là 90 triệu đồng/m2. Nhìn chung, bảng giá đất đề xuất mới chỉ đạt khoảng 60%, một số khu vực khác đạt 70%, so với giá thị trường, cho thấy vẫn còn sự chênh lệch đáng kể.
Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định Bảng giá đất được sử dụng cho 11 trường hợp. Ngoài ra, Điều 109 và Điều 111 Luật Đất đai 2024 quy định về hỗ trợ và cố trí tái định cư cũng sử dụng giá đất theo bảng giá đất. Như vậy, bảng giá đất TP HCM đang đề xuất sẽ trực tiếp ảnh hưởng có lợi và bất lợi với các nhóm đối tượng khác nhau.
Nhóm hưởng lợi bao gồm những người được nhận hỗ trợ từ Nhà nước khi thu hồi đất và bố trí tái định cư, theo Điều 109 và 111 của Luật Đất đai 2024.
Nhóm bị ảnh hưởng nhất là hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2014 trước đây, nghĩa vụ tài chính được ước tính khác nhau giữa đất trong và ngoài hạn mức: Đất trong hạn mức tính theo bảng giá đất, còn đất ngoài hạn mức tính theo giá đất cụ thể.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã không còn phân biệt rõ hai trường hợp này mà toàn bộ diện tích sẽ được áp dụng theo bảng giá đất. Bảng giá đất đang đề xuất tăng cao hơn nhiều lần so với hiện tại sẽ làm tăng nghĩa vụ tài chính cho phần diện tích trong hạn mức, còn phần diện tích đất ngoài hạn mức về cơ bản không ảnh hưởng.
Hiện bảng giá đất theo đề xuất của TP HCM dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã được hoãn lại để xem xét thêm. Việc hoãn áp dụng này là hợp lý do bảng giá đề xuất đã tăng mạnh so với bảng giá cũ, lại được đề nghị áp dụng trong thời gian ngắn. Điều này tạo ra áp lực tài chính lớn cho các nhóm đối tượng bị ảnh hưởng.
Do đó, việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất cần xem xét kỹ lưỡng để cân bằng lợi ích của tất cả các bên, đặc biệt cần ưu tiên đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Theo tôi, phương pháp áp dụng trong bảng giá đất đề xuất chưa đồng bộ và còn đơn giản. Tại một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.
Ví dụ, tại quận 1, hệ số nhân 5,0 được áp dụng đồng loạt cho tất cả các vị trí và tuyến đường. Kết quả là, đường Đồng Khởi được đề xuất với giá 810 triệu đồng/m2 (so với 162 triệu đồng/m2 hiện tại), đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) là 484 triệu đồng/m2 (so với 96,8 triệu đồng/m2 hiện tại).
Tương tự, quận 4 có hệ số nhân 11,3 và quận 5 là 5,58. Cách tiếp cận này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ và nhân với "hệ số K", do đó chưa thực sự phản ánh giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai.
Tóm lại, mặc dù việc cập nhật bảng giá đất để phản ánh giá trị thị trường là một bước tiến quan trọng nhưng bản đề xuất hiện tại cần được hoàn thiện thêm. Phương pháp cần có sự tinh chỉnh, cụ thể hơn cho từng khu vực thay vì chỉ áp dụng các hệ số chung.
Đồng thời, việc chuyển đổi cần có lộ trình từng bước, minh bạch và đảm bảo lợi ích của tất cả các bên liên quan là yếu tố thiết yếu để đảm bảo thành công lâu dài của hệ thống mới này.
