Nhận định này được Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đưa ra tại hội thảo khoa học: “Siêu đô thị thế hệ mới - Động lực tăng trưởng kinh tế và phát triển bền vững đô thị Việt Nam trong kỷ nguyên mới” do Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam tổ chức hôm nay (21/3).
“Siêu đô thị thế hệ mới”: Lời giải cho bài toán dài hạn
Theo bà Miền, trong nhiều năm qua, các đô thị lớn phát triển theo hướng “đơn cực” khiến dòng tiền, dân cư, việc làm và hạ tầng đều bị dồn nén vào khu vực trung tâm. Hệ quả là quá tải hạ tầng, giá bất động sản bị đẩy lên cao một cách cục bộ.
“Các giải pháp như siết tín dụng hay điều chỉnh chính sách chỉ tác động đến phần ngọn. Gốc rễ vấn đề nằm ở cách chúng ta tổ chức không gian đô thị”, bà Miền nhấn mạnh.
Theo bà, khi bất động sản không gắn với hệ sinh thái đô thị thực - bao gồm việc làm, hạ tầng, dịch vụ - thì giá trị tài sản sẽ dễ bị “thổi phồng”. Điều này khiến thị trường rơi vào các chu kỳ tăng trưởng thiếu bền vững.
Trong bối cảnh đó, mô hình “siêu đô thị thế hệ mới” được chuyên gia xem là lời giải mang tính cấu trúc cho thị trường bất động sản cũng như sự phát triển đô thị của Việt Nam.
Khác với mô hình truyền thống, siêu đô thị thế hệ mới được xây dựng dựa trên bốn trụ cột: phát triển đa trung tâm, liên kết vùng chặt chẽ, hạ tầng đi trước và gắn bất động sản với nền kinh tế thực.
Cách tiếp cận này giúp phân bổ lại dân cư và dòng tiền, thay vì tập trung vào một vài khu vực trung tâm. Khi các cực phát triển mới hình thành, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều “vùng giá” khác nhau, phù hợp với từng phân khúc và nhu cầu.
“Việc hình thành các siêu đô thị sẽ giúp phân tán áp lực về giá, từ đó tạo ra mặt bằng giá hợp lý hơn và hạn chế biến động bất thường”, bà Miền phân tích.
Ở góc độ quản lý, bà Trần Thu Hằng, Vụ trưởng Vụ Quy hoạch Kiến trúc (Bộ Xây dựng), cho biết định hướng quy hoạch quốc gia không hướng tới hình thành một số đô thị cực lớn mang tính tập trung mà hướng tới xây dựng một hệ thống đô thị phân bố hợp lý, có chức năng bổ trợ và liên kết chặt chẽ, phát huy tối đa lợi thế của từng vùng miền.
Cấu trúc phát triển đô thị Việt Nam đang dần hình thành theo ba trục động lực chính: Bắc – Nam, Đông – Tây và trục ven biển. Đây không chỉ là hành lang giao thông, mà còn là trục tổ chức không gian phát triển kinh tế, đô thị, công nghiệp, dịch vụ ở quy mô quốc gia.
“Việc hình thành các siêu đô thị thế hệ mới không chỉ là một xu hướng mà là một sự lựa chọn chiến lược nhằm tạo lập các cực tăng trưởng, thúc đẩy đổi mới sáng tạo và nâng cao vị thế của đô thị Việt Nam cũng như là Việt Nam trong mạng lưới kinh tế khu vực và toàn cầu”, bà Hằng nhấn mạnh.
“Sân chơi” tỷ USD tái định hình thị trường bất động sản
Ở góc độ thực tiễn, bà Trần Minh Thu, Công ty MT Hojgaard Việt Nam, cho rằng Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện những “hạt nhân” của mô hình siêu đô thị, như vùng đô thị TPHCM, vùng Thủ đô Hà Nội, đô thị sáng tạo Thành phố Thủ Đức... Những khu vực này không chỉ là trung tâm dân cư mà còn là nơi hội tụ các yếu tố về công nghiệp, dịch vụ, đổi mới sáng tạo tạo ra động lực tăng trưởng mới cho nền kinh tế.
Trong khi đó, ThS. KTS Lã Kim Ngân, nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, nhấn mạnh rằng siêu đô thị thế hệ mới không chỉ được định nghĩa bằng quy mô, mà bởi chất lượng phát triển.
Theo vị này, siêu đô thị thế hệ mới phải đáp ứng các tiêu chí như cấu trúc đa cực, hạ tầng thông minh, phát triển bền vững và khả năng chống chịu cao.
Đáng chú ý, mô hình “thành phố 15 phút” cùng với các hệ sinh thái tích hợp như y tế - giáo dục - công viên - việc làm trong cùng một không gian, đang dần hình thành các cực phát triển mới.
Thực tế, nhiều khu đô thị quy mô lớn tại Việt Nam đã bắt đầu đi theo hướng này. Một điểm đáng chú ý khác là “luật chơi” của thị trường bất động sản cũng đang thay đổi. Nếu trước đây, yếu tố quyết định là vị trí trung tâm, thì nay, giá trị của bất động sản sẽ phụ thuộc vào hệ sinh thái tiện ích, chất lượng quy hoạch, khả năng vận hành thông minh và pháp lý vững mạnh.
ThS. Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, các siêu đô thị vệ tinh sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc giãn dân, giảm áp lực cho khu vực lõi. “Không chỉ tạo ra không gian sống mới, các siêu đô thị còn giúp ‘giải tỏa’ và ‘hồi sinh’ các đô thị cũ”, ông nói.
Tuy nhiên, để hiện thực hóa mô hình này, cần hội tụ nhiều điều kiện từ quy hoạch liên vùng, thể chế minh bạch, hạ tầng đi trước cho đến sự tham gia của các nhà phát triển có tiềm lực đủ mạnh.
"Chỉ các nhà phát triển có tiềm lực tài chính 'siêu khủng', năng lực quy hoạch vượt trội, kinh nghiệm triển khai đồng bộ và quản lý vận hành tối ưu, cùng mạng lưới đối tác chiến lược toàn cầu mới có khả năng tạo ra các siêu đô thị chuẩn quốc tế, đảm bảo chất lượng cao cấp, giá trị bền vững và khả năng vận hành hiệu quả cả về kinh tế lẫn xã hội”, bà Phạm Thị Miền nhấn mạnh.
