Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1-1-2025 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Theo đó, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc.
Nhiều ý kiến lo ngại việc này sẽ tác động đến tăng giá đất và thực tế thời gian gần đây, tại nhiều địa phương đã xuất hiện các nhà đầu tư đi "săn" đất nền nhằm đón đầu thời điểm hiệu lực của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Tuy vậy, về lâu dài, các chuyên gia đều đồng tình việc siết phân lô bán nền sẽ giúp thị trường minh bạch, loại bỏ tình trạng sốt ảo.
Việc phân lô bán nền ở các đô thị lớn sẽ bị cấm sau khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) có hiệu lực
Một chuyên gia tài chính - bất động sản cho rằng quy định này của luật nhằm hạn chế tình trạng "sốt ảo" đất nền, góp phần ổn định thị trường bất động sản. Đồng thời, khuyến khích phát triển dự án có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại. Đặc biệt, để bảo vệ người mua nhà, hạn chế tranh chấp đất đai.
Cũng theo chuyên gia này, quy định cấm phân lô bán nền chỉ áp dụng cho đất ở, không áp dụng cho đất phi nông nghiệp. Chính vì vậy người dân vẫn có thể tự xây dựng nhà ở trên đất của mình mà không cần thông qua dự án phân lô. "Việc cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã là một biện pháp nhằm mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững và bảo vệ người tiêu dùng. Tuy nhiên, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để bảo đảm thực thi hiệu quả quy định này" - chuyên gia này góp ý.
Giám đốc Công ty Tín Thành, ông Đoàn Quốc Duyệt, cho rằng việc cấm triển khai các dự án phân lô bán nền ở các địa phương và cấm như thế nào phải chờ khi luật chính thức đi vào thực tiễn. "Hiện nay, trong khi lãi suất rất thấp, nguồn cung bất động sản hạn chế, không đủ đáp ứng nhu cầu của người mua cho nên thông tin hạn chế phân lô bán nền đã góp phần "hâm nóng" thị trường vì nhiều người lo giá sẽ tăng trở lại đua nhau mua gom nhưng để nói sốt đất thì chưa hẳn" - ông Duyệt nhận xét.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cũng cho rằng quy định phân lô bán nền trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 chỉ làm cho những khu đất đã tách thửa được quan tâm, giao dịch nhiều hơn chứ khó gây sốt như các tin đồn thổi gần đây. "Sắp tới, việc phân lô bán nền sẽ bị hạn chế hơn tại các đô thị nhằm kiểm soát thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng sốt ảo, giảm thiểu các dự án "ma", đặc biệt để bảo vệ quyền lợi người mua không còn bị "lùa gà" rồi mua nhầm đất nền ở những dự án phân lô trái phép hoặc mua rồi bỏ hoang gây lãng phí tài nguyên" - ông Quang nói.
Cũng theo ông Quang, quy định này buộc các doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh bất động sản phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, phải bán nhà kèm theo quyền sử dụng đất chứ không được phân lô bán nền như hiện nay. Còn các hộ cá nhân vẫn được tách thửa và chuyển nhượng trên loại đất ở hiện hữu khi bảo đảm được điều kiện. "Hiểu theo cách hiểu đơn giản là hiện nay có 3 trường hợp phân lô đất là bán đất không bán nhà, cá nhân kinh doanh bất động sản lập quy hoạch 1/500 được duyệt phân lô và cá nhân tách thửa trên đất hiện hữu. Còn theo quy định mới, công ty làm dự án và cá nhân kinh doanh bất động sản lập quy hoạch 1/500 sẽ cấm phân lô bán nền" - ông Quang nói và cho rằng luật này sẽ giúp làm giảm hiện tượng đầu cơ và chỉ những người có nhu cầu ở thực mới dám mua vì khi lập dự án nhà ở thì giá nhà đất sẽ cao hơn đất nền, đồng thời tránh được trường hợp đất bỏ hoang.
Đất nông thôn sẽ tăng giá?
Theo một số chuyên gia, mặt hạn chế, tác động của việc siết phân lô bán nền tại đô thị đặc biệt I, II, III là sẽ làm giảm bớt nguồn cung, dẫn đến việc đầu tư đất nền từ khu vực IV (đất đô thị loại 4) trở đi và đất nông thôn sẽ thu hút hơn, gián tiếp kích thích giá ở khu vực này tăng lên.
