UBND TP HCM vừa có Quyết định 28 ban hành Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi trên địa bàn thành phố năm 2022.
Rút ngắn quy trình bồi thường
Theo quyết định trên, từ ngày 25-8, đất ở tùy quận, huyện có hệ số điều chỉnh gấp 2-15 lần so với giá nhà nước. Khu vực có hệ số cao nhất (tối đa 15 lần) là huyện Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi và TP Thủ Đức. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được tính bằng từ 60%-80% giá đất ở tùy theo loại đất. Đất nông nghiệp tại TP HCM có hệ số cao từ 5-35 lần giá nhà nước. Nơi có hệ số cao nhất, tối đa 35 lần gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11.
Nhận định về quyết định này, ông Nguyễn Hiếu Hòa, Phó trưởng Phòng Kinh tế đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, cho biết có 4 mục tiêu: Đẩy nhanh tiến độ các dự án; giúp chủ đầu tư xác định dự toán kinh phí bồi thường; người dân nắm rõ khung giá khi đất được bồi thường; là cơ sở để các đơn vị tư vấn xây dựng giá đất tại thời điểm thu hồi cho phù hợp thực tế.
Khi có Quyết định 28, các địa phương sẽ căn cứ giá đất đưa vào phương án bồi thường, giúp rút ngắn thời gian cho công tác này. Thay vì trước đây duyệt giá xong đưa vào phương án thì nay đưa giá bồi thường vào phương án trước để lấy ý kiến người dân, sau này khi duyệt giá chỉ triển khai bồi thường mà không mất thời gian 20 ngày niêm yết.
"Với hệ số điều chỉnh giá đất lần này sẽ rút ngắn quy trình bồi thường, nếu người dân đồng thuận sẽ bồi thường trước. Việc này giúp đẩy nhanh tiến độ một số dự án trọng điểm như dự án Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP HCM - Mộc Bài... Riêng những dự án chậm triển khai trong thời gian qua như cầu Tăng Long, Nam Lý, cầu Phước Kiểng đã được duyệt giá từ trước nên không ảnh hưởng đến tiến độ. Tuy nhiên, với hệ số điều chỉnh lần này sẽ tạo tác động lan tỏa khi người dân các dự án chậm tiến độ như kể trên đối chiếu khung giá được bồi thường, thấy sự phù hợp" - ông Hòa cho biết.
Ông Lê Ngọc Hùng, Phó Giám đốc Ban Quản lý dự án đầu tư các công trình giao thông TP HCM, cho rằng vướng đền bù giải phóng mặt bằng là điểm nghẽn của nhiều dự án giao thông thời gian qua. Hệ số điều chỉnh lần này cao và sát thực tế hơn so với bảng giá đất ban hành trước đó nên sẽ giúp quá trình thông tin, vận động người dân có đất trong dự án bàn giao mặt bằng thuận lợi hơn.
Với những hộ dân có nhà, đất bị ảnh hưởng bởi dự án đường Vành đai 3, hệ số điều chỉnh giá đất mới sẽ giúp việc bồi thường thuận lợi hơn. Ảnh: THU HỒNG
Người bị thu hồi đất đỡ thiệt thòi
Phân tích về Quyết định 28, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nhấn mạnh UBND TP HCM ban hành quyết định áp dụng từ năm 2022 cho các dự án thành phố thu hồi đất, tức dự án đầu tư công chứ không phải dự án nhà ở thương mại của tư nhân. Dự án nhà ở thương mại thì doanh nghiệp mua đất tự thương lượng với người dân theo giá thị trường.
Thành phố ban hành khung hệ số điều chỉnh giá đất là căn cứ tham khảo để người dân góp ý khi thành phố đưa ra thảo luận phương án thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng. Khung hệ số này không phải áp dụng ngay mà tùy từng dự án thành phố sẽ có quyết định bảng giá đất cụ thể. Trước đây, hằng năm UBND TP ban hành khoảng 20 quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất đối với các dự án được thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, trong đó có trường hợp hệ số điều chỉnh giá đất tăng gấp 29 lần. Hệ số điều chỉnh giá đất tăng cao để người dân bị thu hồi đất đỡ thiệt thòi nhưng cần phải kèm theo chính sách hỗ trợ phù hợp trong bồi thường và tái định cư.
Năm 2021 thành phố ban hành quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng quận, huyện nhưng hệ số "cứng", không có mức thấp nhất và cao nhất như năm 2022. Quận 1 có hệ số điều chỉnh giá đất gấp 4-5 lần giá của nhà nước. Đường Đồng Khởi có giá 162 triệu đồng/m2, nếu cộng thêm 30% mức giá tối đa mà Chính phủ cho phép (theo Nghị định 44) thì sẽ hơn 200 triệu đồng/m2 và khi nhân hệ số 5 thì có giá trên 1 tỉ đồng/m2. Người dân bị giải phóng mặt bằng sẽ được bồi thường cao hơn. Tuy nhiên, thành phố không áp dụng thẩm quyền này và nhờ đó mà người dân được hưởng lợi khi đi làm sổ hồng, nộp tiền sử dụng đất thấp hơn, từ đó kéo giảm mức giá ở các quận, huyện khác.
Giá bồi thường dự án của tư nhân cũng sẽ tăng
Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP HCM, cho rằng hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho các dự án nhà nước thu hồi đất tăng cao cũng dẫn đến giá bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án vốn tư nhân cũng sẽ tăng.
Hệ số điều chỉnh giá đất tăng giúp nhà nước thu thuế từ đất cao hơn. Nhưng việc phát triển các dự án sẽ là một bài toán mới cho các chủ doanh nghiệp đầu tư bất động sản vì việc đền bù quá cao sẽ khó thực hiện do chủ đầu tư không còn lợi nhuận nhiều. Điều này dẫn đến việc đầu tư xây dựng bị chậm lại.
