Vậy, tại sao những bất động sản đáng giá hàng chục tỷ đồng lại đóng cửa mà không được chủ cho thuê?
Tình trạng biệt thự có giá trị hàng chục tỷ đồng bỏ hoang không khó bắt gặp ở nhiều nơi, đặc biệt là ở Hà Nội. Theo thời gian, những căn biệt thự này đều để cỏ mọc um tùm, rêu mốc bao phủ… không chỉ gây lãng phí mà còn tạo ra một không gian đô thị "ma" dù đã có chủ.
Nếu có dịp đi qua trục đường Lê Trọng Tấn (Hà Đông), đường Trịnh Văn Bô (Nam Từ Liêm), có lẽ không khó để bắt gặp hình ảnh hàng trăm căn biệt thự, shophouse đã hoàn thiện nhưng nằm phơi nắng mưa, không có người ở, xuống cấp, nhếch nhác... trong nhiều năm liền.
Tại Hà Nội, khá nhiều shophouse, biệt thự hoàn thiện... nhưng không có người ở
Thi thoảng, tại các khu đô thị với hàng trăm căn, vẫn có lác đác vài nhà có người thuê vừa ở vừa kinh doanh dịch vụ. Là một người đang thuê một shophouse tại khu đô thị chưa hoàn thiện trên địa bàn huyện Đan Phượng, anh Nguyễn Quang Trường, cho biết anh đang cùng 2 người bạn thuê lại căn shophouse để mở quán cà phê kiêm văn phòng môi giới BĐS.
Được biết, căn nhà này anh Trường thuê của người quen từ hơn 2 năm trước. Vì nhà mới hoàn thiện cơ bản nên để sử dụng được anh phải tự chi thêm một khoản tiền lắp đặt các hạng mục khác như cánh cửa, rèm, điện, nước,... lên tới gần 100 triệu đồng. Ngoài ra, tiền thuê nhà là 7 triệu đồng/tháng.
“Cộng cả tiền thuê nhà và tiền sửa chữa hoàn thiện là khá cao, bù lại chủ là người quen nên chúng tôi có thể vừa ở vừa kinh doanh trong thời gian dài, nên cũng chấp nhận được” – anh Trường nói.
Cũng theo lời người chủ quán này, một số shophouse khác ở khu vực được chủ cho thuê giá rẻ. Người thuê chủ yếu là lao động từ các tỉnh lẻ, họ thuê giá rẻ để mở hàng ăn sáng, bán rau củ, quán nhậu,… “Việc thuê nhà đa số không có ràng buộc, không phải đặt cọc nhiều, khi nào chủ hộ lấy thì phải trả lại. Nhưng vì đa phần họ ở tạm bợ nên đồ dùng không được đầu tư lắp đặt, cảnh quan khu này khá nhếch nhác” – anh Trường nói thêm.
Một dãy nhà shophouse trên địa bàn huyện Hoài Đức trong tình trạng cũ nát, để hoang hàng chục năm
Với anh Trần Thái Sơn - chủ căn biệt thự tại một khu đô thị phía tây Hà Nội - cho hay, căn cứ theo giá thị trường hiện tại, căn biệt thự của anh có giá khoảng 28-31 tỷ đồng. Mức giá hiện nay cao gần gấp 3 lần so với giá anh mua căn biệt thự này năm 2010.
Chia sẻ về lý do căn biệt thự này hơn 10 năm qua vẫn bỏ hoang, anh Sơn cho rằng, dù bỏ hoang nhưng giá trị căn biệt thự vẫn tăng. Trong khi hạ tầng và tiện ích khu vực còn vắng vẻ khiến nhu cầu thuê và giá cho thuê cũng không cao. Bên cạnh đó, chi phí đầu tư hoàn thiện của căn biệt thự này cũng mất hơn 1 tỷ đồng.
"Giai đoạn mua căn biệt thự này tôi cũng sử dụng đòn bẩy tài chính tới 60% giá trị của nó. Nếu tiếp tục hoàn thiện để cho thuê mà giá thuê không được cao thì sẽ tạo ra áp lực trả nợ lớn cho tôi", anh Sơn nói.
Chung cảnh ngộ, anh Lê Minh Hiệp - người chuyên kinh doanh BĐS cao cấp ở quận Nam Từ Liêm cho biết: "Tôi và 2 người bạn đầu tư chung, mấy năm trước thì kiếm lời tốt, thanh khoản nhanh, nhưng từ năm 2022 đến nay, gần như chúng tôi không mua thêm căn biệt thự nào, trong khi một số căn trót “ôm” trước đó giờ chưa bán được. Mặc dù thi thoảng có người hỏi mua, nhưng họ trả giá quá thấp".
Căn biệt thự có giá trị hàng chục tỷ trong cảnh nhếch nhác
Cũng theo anh Hiệp, dù 3 căn biệt thự đang để không nhưng anh không có ý định cho thuê. Vì nếu cho thuê sẽ phải chi khoản tiền từ vài chục triệu đến vài trăm triệu để hoàn thiện, trong khi tiền thuê nhà thì không đáng là bao.
“Nhà dù rộng, vị trí đẹp nhưng đa số đều chưa hoàn thiện điện nước. Nếu cho thuê thì người thuê thường trả giá khá rẻ. Họ cũng thường ở tạm trong thời gian ngắn, khiến căn nhà trở nên nhếch nhác khó coi.
Nếu hoàn thiện đẹp, hiện giá hoàn thiện bên trong công trình biệt thự thấp nhất dao động từ 3-4 triệu đồng/m2. Ví dụ, chi phí hoàn thiện một căn biệt thự 200m2, 3 tầng là khoảng 1,8 tỷ đồng đến 2,4 tỷ đồng. Tôi đành chấp nhận đóng cửa để nhà không" – anh Hiệp cho hay.
Hơn nữa, nhà đầu tư này nói thêm, đa phần điều mà những chủ căn biệt thự này quan tâm là giá tăng như thế nào, hoặc khi nào cần tiền họ sẽ bán.
Được biết, biệt thự là một sản phẩm bất động sản thu hút sự quan tâm rất lớn của nhà đầu tư trong bất kỳ giai đoạn nào của thị trường. Nhà đầu tư mua được biệt thự thường là "đại gia" và những người sử dụng đòn bẩy tài chính với số tiền rất lớn. Trong khi đó, nếu cho thuê những biệt thự ở tình trạng chưa hoàn thiện thường có giá rất rẻ, tiền thu về chỉ là “tiền lẻ” so với số tiền họ bỏ ra. Do đó, đa phần chủ nhà họ bỏ hoang, không cho thuê.
Chia sẻ về thực trạng này, theo ông Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Hà Nội - mối tương đồng giữa sản phẩm đầu ra (các loại hình nhà ở, khu đô thị) và nhu cầu của xã hội chưa đồng nhất. Ngày trước, không ít chủ đầu tư làm phân khúc này chủ yếu tập trung vào sản phẩm nhà ở, không chú trọng đến việc hạ tầng, tiện ích sống như trường học, trung tâm y tế, trung tâm thương mại,…
Các chuyên gia từ CBRE Việt Nam thì khuyến cáo, biệt thự, shophouse hiện chỉ thực sự có tiềm năng khi đạt được các yếu tố như dự án có khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích thật tốt, có cộng đồng dân cư nội khu đủ lớn và có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án. Nhà đầu tư không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn, mà phải có kế hoạch trung và dài hạn.
