Nguyên nhân dẫn đến những bất cập
Trong dự thảo tờ trình gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết, quá trình thực thi quy định của Luật Nhà ở 2014 còn một số tồn tại, hạn chế.
Đơn cử, liên quan đến quy định về sở hữu nhà ở, pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư, trong khi đó, pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình, theo đó công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn sử dụng mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ.
Bên cạnh đó, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, do đó kéo dài thời gian phá dỡ, thực hiện xây dựng lại nhà chung cư.
Ngoài ra, quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài chưa rõ ràng, còn nhiều cách hiểu khác nhau. Số lượng sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài đến nay vẫn hạn chế so với nguồn cung về nhà ở trong nước, so với số lượng người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, chưa là yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ.
Bộ Xây dựng cho biết luật Nhà ở 2014 chưa quy định rõ về cơ sở pháp lý của chương trình kế hoạch phát triển nhà ở; chưa thống nhất về chỉ tiêu, mục tiêu, nội dung, chiến lược, kế hoạch phát triển nhà ở; chưa quy định rõ về kiểm tra, giám sát thực hiện; phát triển nhà ở phục vụ tái định cư còn nhiều tồ tại, bất cập…
Về phát triển nhà ở, các quy định về phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn chưa rõ ràng và chưa đầy đủ nội dung như các nguyên tắc, yêu cầu đối với phát triển nhà ở nói chung cũng như các dự án phát triển nhà ở nói riêng, chưa có quy định về quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở và việc phân loại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn thiếu thống nhất, dẫn đến việc áp dụng tại các địa phương không thống nhất.
Hiện nay pháp luật về đầu tư, xây dựng đã có sự thay đổi mà trong đó có một số nội dung liên quan, tác động đến các quy định của Luật Nhà ở như điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở, hình thức sử dụng đất để xây dựng nhà ở,…
Về nhà ở xã hội, việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn nhiều bất cập,…
Về tài chính cho phát triển nhà ở, một số nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở chưa cụ thể, rõ ràng. Các nguồn vốn huy động đang được sử dụng hiệu quả trong thời gian gần đây như cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán, quỹ đầu tư phát triển,… đã được quy định trong các pháp luật khác có liên quan như Luật tổ chức tín dụng, Luật Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán nhưng chưa được quy định trong Luật Nhà ở.
Đồng thời, nguyên tắc huy động vốn mới chỉ nêu nguyên tắc cơ bản, chưa cụ thể (Điều 68) dẫn đến nhiều trường hợp huy động nguồn vốn cho phát triển nhà ở thương mại vượt quá khả năng thanh toán, chưa thống nhất với các pháp luật khác có liên quan như quy định phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp, quy định huy động thông qua quỹ đầu tư bất động sản theo Luật Chứng khoán,…
Ngoài ra, quy định về điều kiện, hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại còn chưa cụ thể, đầy đủ (Điều 69),…
Bộ Xây dựng cũng chỉ ra nhiều hạn chế của luật Nhà ở 2014 về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quản lý sử dụng nhà biệt thự, nhà có giá trị văn hoá lịch sử; bất cập trong quản lý nhà chung cư…
Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chủ yếu của các tồn tại, bất cập trong phát triển, quản lý nhà ở là trong gần 7 năm qua, nhiều pháp luật liên quan khác: đất đai, đầu tư, đấu thầu, quy hoạch đô thị… đã được sửa đổi, bổ sung, nhưng pháp luật về Nhà ở vẫn còn chưa đồng bộ.
Những điểm mới trong Dự thảo
Bộ Xây dựng cho biết, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có 13 Chương với 234 Điều. Trong đó, một số chính sách cần sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới có liên quan đến các nội dung như: Sở hữu nhà ở; chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; phát triển nhà ở; chính sách nhà ở xã hội; tài chính cho phát triển nhà ở; chính sách chung về quản lý, sử dụng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà chung cư và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.
Về chính sách mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì chuyển sang quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo việc tra cứu, áp dụng pháp luật được thuận lợi và thực hiện thống nhất.
Riêng tại Chương 2 quy định về sở hữu nhà ở, dự thảo bổ sung mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư; thời hạn sở hữu nhà chung cư; cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư; xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu; xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu.
Trong đó, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã đề xuất hai phương án. Cụ thể, phương án 1 là bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Với phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.
Chương 6 của quy định chính sách về nhà ở xã hội, trong đó giữ nguyên một số quy định như: loại nhà, tiêu chuẩn diện tích; xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư… Có bổ sung quy định mới về đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; hình thức phát triển nhà ở xã hội; ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội; bổ sung 2 mục mới về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang…
Tại Chương 7 về tài chính cho phát triển nhà ở, dự thảo Luật bổ sung mới một số quy định như nguồn vốn của nhà nước để phục vụ cho phát triển nhà ở; hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở,…
Chương 9 quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, có kế thừa, sắp xếp, bổ sung làm rõ thêm theo hướng luật hoá, đưa một số quy định từ các nghị định, thông tư còn phù hợp với tình hình lên nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, trong đó có nội dung về quyền của Ban quản trị nhà chung cư; trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; quản lý vận hành chỗ để xe nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý vận hành...
