Hai bài toán lớn doanh nghiệp địa ốc cần xử lý để "kéo" thị trường

Bộ ba luật liên quan đến bất động sản là Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Đến nay, Chính phủ đã ban hành 5 nghị định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành các luật này.

Trong đó, Luật Đất đai được đánh giá đã sửa đổi, bổ sung theo hướng lấy người dân làm trọng tâm, bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà, đồng thời giải quyết các khó khăn trong định giá đất.

Còn Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được đánh giá đã khắc phục được những bất cập, chồng chéo giữa quy định pháp luật liên quan đến việc đầu tư, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng; tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch trong việc thực hiện đồng thời các nghị định hướng dẫn đã có quy định rõ ràng về trình tự thủ tục triển khai các dự án theo hướng đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện các dự án.

Tuy nhiên, không ít chuyên gia cho rằng các luật mới cần ít nhất khoảng 6 - 12 tháng để có độ "ngấm" và dần đi vào cuộc sống. Ngoài ra, đà phục hồi của thị trường cũng được đánh giá còn phụ thuộc nhiều vào sức khỏe tài chính của các chủ đầu tư.

Chia sẻ tại một tọa đàm diễn ra mới đây, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cho biết, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản trong nửa đầu năm 2024 về cơ bản vẫn thấp so với trung bình 5 năm trở lại đây. Mặc dù có cải thiện, song chưa đáng kể.

Theo đó, các chỉ tiêu liên quan đến khoản nợ, khả năng sinh lời, chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức trung bình. "Đây cũng là điều dễ hiểu trong bối cảnh hiện nay. Ngoại trừ một số ít doanh nghiệp quy mô lớn, quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng thì có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm nay, đa phần doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa đang trong tư thế chờ đợi", vị này cho hay.

Ông Khang đánh giá, triển vọng thị trường địa ốc trong thời gian 1 - 2 năm tới vẫn sẽ phục hồi chậm rãi. Những điểm tích cực từ yếu tố pháp lý hay chính sách sẽ cần thời gian để thẩm thấu.

Mặt khác, vị này cho rằng đa phần các doanh nghiệp bất động sản hiện nay phải đối mặt và xử lý hai bài toán rất lớn.

Đầu tiên là khả năng tiếp cận nguồn vốn khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước. Trước đây các doanh nghiệp bất động sản có thể tiệp cần nguồn vốn đa dạng và linh hoạt. Họ có thể huy động vốn từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng… Các kênh này đến nay đều gặp nhiều khó khăn, kể cả với kênh vay vốn ngân hàng.

"Các ngân hàng thương mại cũng chịu áp lực rất lớn để hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn vừa qua theo tinh thần của Thông tư 02 và Nghị định 08, cơ cấu nợ cho khách hàng. Vì vậy các ngân hàng thương mại khi rót vốn vào dự án bất động sản cũng phải nâng cao tiêu chuẩn đầu tư, sàng lọc rất kỹ các dự án.

Bản thân các dự án có chủ đầu tư pháp lý đầy đủ nhưng không nằm trong phân khúc ngân hàng tập trung đầu tư cũng rất khó để vay vốn", đại diện FiinRatings nói.

Vấn đề thứ hai theo ông Khang là câu chuyện đội vốn. Cụ thể, sau quá trình định giá doanh nghiệp thời gian vừa qua, sau quá trình tập trung gom quỹ đất, khi pháp lý ách tắc thì phương án tài chính thay đổi rất nhiều, thậm chí có dự án bị đội vốn 20 - 30% so với ban đầu.

Điều này có thể khiến năng lực chủ đầu tư không còn đảm bảo để phát triển nốt phần còn lại dự án, buộc họ phải đưa ra giải pháp để xử lý như chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư.

Vì vậy, ông Khang cho rằng tiến độ phục hồi của thị trường vẫn còn nhiều khó khăn. Bên cạnh việc thông thoáng về thủ tục pháp lý thì còn cần tới nội tại doanh nghiệp để xử lý các vấn đề tài chính.