Thời gian qua, việc quản lý biệt thự cũ trên địa bàn Hà Nội gặp nhiều khó khăn từ các tình huống phát sinh, nảy sinh trong đời sống nhân dân. Thực tế, vẫn còn nhiều vụ vi phạm trật tự xây dựng, sửa chữa không có giấy phép, không đúng quy cách, người dân tự cơi nới, lắp thêm “chuồng cọp”, tranh chấp ranh giới, tranh chấp quyền sử dụng giữa các chủ sở hữu và người mua đi bán lại…
Trước thực trạng đó, đầu tháng 6, UBND Tp.Hà Nội ban hành Quyết định 1845/QĐ-UBND về danh mục nhà biệt thự cũ được xây dựng từ trước năm 1954 trên địa bàn.
Quyết định trên đi kèm danh mục 1.216 nhà biệt thự cũ xây dựng trước năm 1954, được chia thành 3 nhóm. Theo Quy chế quản lý, tất cả các nhà biệt thự trên, thuộc danh mục quản lý (bao gồm biệt thự thuộc sở hữu của Nhà nước, của các tổ chức, của hộ gia đình, cá nhân) không được tự ý phá dỡ.
1.216 nhà biệt thự cũ được xây dựng tại Hà Nội trước năm 1954, chia thành 3 nhóm khác nhau. Tất cả đều thuộc danh mục không được tự ý phá dỡ.
Nhóm 1 gồm những biệt thự được xếp hạng di tích lịch sử văn hóa theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa; biệt thự gắn liền với cách mạng - kháng chiến được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xếp hạng; biệt thự có giá trị đặc biệt về kiến trúc. Theo danh mục, Nhóm 1 có 222 biệt thự, quận Ba Đình có số lượng biệt thự nhiều nhất với 111 biệt thự, quận Hoàn Kiếm có 87 biệt thự, quận Tây Hồ có 3 biệt thự.
Nhóm 2 gồm 356 biệt thự có giá trị về kiến trúc: quận Hoàn Kiếm có 159 biệt thự, quận Ba Đình có 112 biệt thự, quận Hai Bà Trưng có 78 biệt thự, quận Tây Hồ có 4 biệt thự; quận Đống Đa có 3 biệt thự..
Nhóm 3 gồm 638 biệt thự còn lại: quận Hoàn Kiếm có 237 biệt thự, quận Ba Đình có 216 biệt thự; quận Hai Bà Trưng có 166 biệt thự, quận Đống Đa có 13 biệt thự, quận Tây Hồ có 6 biệt thự.
Vấn đề bảo trì biệt thự
Việc bảo trì nhà biệt thự nhóm 1 có sự thay đổi về màu sắc, vật liệu phải có ý kiến chuyên ngành của Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc và phải được Ủy ban nhân dân Thành phố chấp thuận.
Việc bảo trì nhà biệt thự nhóm 2 có sự thay đổi về màu sắc, vật liệu phải được Sở Quy hoạch Kiến trúc chấp thuận.
Việc bảo trì nhà biệt thự nhóm 3 được thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo trì công trình xây dựng.
Vấn đề cải tạo biệt thự
Các biệt thự nhóm 1: Khi cải tạo nhà biệt thự, chủ đầu tư phải đảm bảo giữ đúng vị trí, kiểu dáng kiến trúc, hình ảnh nguyên trạng và quy hoạch của nhà biệt thự cũ (mật độ xây dựng và số tầng, độ cao); không làm thay đổi công năng, tính chất sử dụng ban đầu của nhà biệt thự.
Đối với nhà biệt thự gắn liền với di tích lịch sử văn hóa, cách mạng - kháng chiến đã được xếp hạng, việc cải tạo nhà biệt thự phải đảm bảo các quy định của Luật Di sản văn hóa và phải được Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch thỏa thuận phương án cải tạo, xây dựng lại.
Đối với nhà biệt thự có giá trị đặc biệt về kiến trúc nghệ thuật phải được Sở Quy hoạch Kiến trúc thỏa thuận phương án cải tạo.
Các biệt thự nhóm 2: Khi cải tạo nhà biệt thự, chủ đầu tư phải đảm bảo giữ nguyên kiểu dáng kiến trúc bên ngoài và quy hoạch của nhà biệt thự cũ (mật độ xây dựng và số tầng, độ cao).
Trường hợp nhà ở riêng lẻ là nhà phụ của nhà biệt thự thuộc nhóm 2 và nằm trong khuôn viên đất ở phía sau của nhà biệt thự, có thể được xem xét, cấp phép xây dựng, cải tạo phù hợp với quy hoạch, hình dáng kiến trúc, cảnh quan với ngôi biệt thự chính nhưng phải đảm bảo khoảng cách với nhà biệt thự chính theo quy định.
Không xem xét, cấp Giấy phép xây dựng trên phần diện tích đất trống ở phía sau của nhà biệt thự; Không xem xét việc cấp Giấy phép xây dựng nhà trên khuôn viên đất tại vị trí phía trước và hai bên nhà biệt thự nhóm 2.
Các biệt thự nhóm 3: Việc cải tạo nhà biệt thự được thực hiện theo các quy định hiện hành của Nhà nước và Thành phố về quản lý đầu tư và xây dựng. Công trình xây dựng lại trên khuôn viên đất phải là nhà thấp tầng, phù hợp với quy hoạch, kiến trúc được phê duyệt.
Cuộc sống bên trong một căn biệt thự cổ trên phố Hàng Bồ (Hoàn Kiếm, Hà Nội)
Trường hợp nhà ở riêng lẻ nằm trong khuôn viên đất nằm ở hai bên (trừ nhà 2 mặt tiền) và phía sau của nhà biệt thự thuộc nhóm 3, ít có giá trị về kiến trúc, có thể được xem xét cấp phép xây dựng phù hợp với quy hoạch, hình dáng kiến trúc, cảnh quan với ngôi biệt thự chính nhưng phải đảm bảo khoảng cách với nhà biệt thự chính theo quy định.
Các trường hợp được phá dỡ biệt thự
Trường hợp biệt thự nhóm 1 và nhóm 2 bị hư hỏng nặng, xuống cấp, có nguy cơ sập đổ, đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng và phải được Sở Xây dựng kiểm tra, báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố và HĐND Thành phố (đối với biệt thự nhóm 1) và Ủy ban nhân dân Thành phố (đối với biệt thự nhóm 2) cho phép phá dỡ, xây dựng lại.
Đối với biệt thự thuộc nhóm 1, Chủ đầu tư phải có dự án xây dựng lại nhà biệt thự theo kiểu dáng kiến trúc, hình ảnh và quy hoạch của nhà biệt thự cũ (mật độ xây dựng và số tầng, độ cao) trước khi được cấp có thẩm quyền cho phép phá dỡ công trình.
Đối với biệt thự thuộc nhóm 2, Chủ đầu tư phải có dự án xây dựng lại nhà biệt thự đảm bảo theo kiểu dáng kiến trúc bên ngoài và quy hoạch của nhà biệt thự cũ (mật độ xây dựng và số tầng, độ cao) trước khi được cấp có thẩm quyền cho phép phá dỡ công trình.
Trường hợp biệt thự do cơ quan Trung ương quản lý, Sở Xây dựng kiểm tra, báo cáo Bộ Xây dựng xin ý kiến thỏa thuận trước khi báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét. Các trường hợp đặc biệt phải phá dỡ để xây dựng công trình khác theo văn bản chấp thuận Thủ tướng Chính phủ thì UBND Thành phố quyết định cho phép phá dỡ.
Trường hợp biệt thự nhóm 3 bị hư hỏng nặng, xuống cấp hoặc có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng, Sở Xây dựng (đối với biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước và biệt thự do các cơ quan, tổ chức quản lý, sử dụng hoặc biệt thự đan xen sử dụng giữa nhà nước và các tổ chức, cá nhân), Ủy ban nhân dân quận (nếu biệt thự thuộc sở hữu tư nhân, sau khi đã có ý kiến của Sở Xây dựng) kiểm tra, báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố cho phép mới được phá dỡ nhà biệt thự.
Công trình xây dựng lại trên khuôn viên đất phải là nhà thấp tầng, phù hợp với quy hoạch, kiến trúc được phê duyệt.
Danh mục biệt thự cũ được xây dựng từ trước năm 1954 mà UBND TP.Hà Nội ban hành năm 2013 là 1.253, tức sau 9 năm đã giảm 37 biệt thự.
