Đề xuất tăng bảng giá đất chưa phù hợp thời điểm hiện tại
Thời gian gần đây, giá nhà đất liên tục tăng cao vượt xa khả năng chi trả của người dân. Các chuyên gia mổ xẻ, một trong những nguyên nhân "đẩy" giá nhà đất leo thang là do một số địa phương tăng mạnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 để tiệm cận thị trường.
Điều này đã gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng như tăng đột biến nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng...) của doanh nghiệp - đội chi phí đầu vào của dự án.
Giá đất đầu vào cao đội chi phí đầu ra các phân khúc bất động sản.
Theo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, giá đất tăng 44%, giá chung cư tăng 42% so với đầu năm 2024.
Sở Nông nghiệp & Môi trường Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1/1/2026. Đáng chú ý, sở này đề xuất giá đất ở cao nhất tại Hà Nội thuộc các tuyến đường thuộc quận Hoàn Kiếm (cũ) có mức hơn 702 triệu đồng/m2. Đề xuất tăng cao nhất là các xã ngoại thành, với mức tăng từ 16% đến 26%.
Trao đổi với PV Tiền Phong , TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, việc nhiều địa phương, trong đó có Hà Nội, đang đề xuất tăng bảng giá đất trong giai đoạn hiện nay là chưa phù hợp với chỉ đạo của Thủ tướng về kiểm soát giá nhà đất hiện nay.
Ông Lượng cho biết, Thủ tướng đã nhiều lần chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương phải tìm giải pháp hạ giá nhà, đặc biệt là giá chung cư tại các đô thị lớn đang tăng quá cao. Trong bối cảnh đó, việc Sở Tài nguyên và Môi trường cùng các cơ quan liên quan trình bảng giá đất mới, với mức điều chỉnh tăng bình quân tới 26% so với năm 2025, là điều khiến giới nghiên cứu và doanh nghiệp bất động sản “ngạc nhiên”.
Theo vị chuyên gia, bảng giá đất là một trong những yếu tố cấu thành lớn trong giá bán bất động sản. “Chi phí về đất có thể chiếm khoảng 30% trong hạch toán, nhưng nếu tính thêm các khoản chi phí thủ tục, thiết kế, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì thực tế có thể lên tới 50%”, ông Lượng nói.
Giá bất động sản tiếp tục leo thang?
Ông Lượng cho biết thêm, việc điều chỉnh bảng giá đất vào thời điểm này chẳng khác nào “đổ thêm dầu vào lửa”, đẩy mặt bằng giá bất động sản tiếp tục leo thang. “Chúng ta đang muốn bình ổn thị trường thì lại đưa ra chính sách khiến chi phí đầu vào tăng mạnh, điều này tạo hiệu ứng tâm lý không tốt và là cơ hội cho giới đầu cơ thổi giá", ông Lượng nhấn mạnh.
Ông Lượng đồng tình với chủ trương cập nhật bảng giá đất để tiệm cận với giá thị trường, song cho rằng phải chọn đúng thời điểm và có căn cứ khoa học. Hiện nay, việc xây dựng bảng giá đất ở nhiều địa phương vẫn mang tính “cảm tính”, thiếu dữ liệu khảo sát thực tế. “Nhiều nơi chỉ dựa vào số liệu trung bình hoặc ước tính, chưa có cơ sở dữ liệu gốc đầy đủ, trong khi đó lại trình tăng giá ở giai đoạn thị trường đang rất nhạy cảm”, ông Lượng nhận xét.
Theo chuyên gia này, điều quan trọng là cần đồng bộ các chính sách khi điều chỉnh bảng giá đất, đặc biệt là về thuế, dữ liệu đất đai và quy trình định giá. “Nếu chỉ tăng giá đất đơn lẻ mà chưa hoàn thiện các sắc thuế, cơ chế minh bạch thông tin thì sẽ phản tác dụng, gây bất ổn thị trường”, ông Lượng nói.
Ông Lượng cũng lưu ý rằng tâm lý đám đông và hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đang chi phối mạnh thị trường bất động sản Việt Nam vốn còn non trẻ và nhạy cảm với chính sách. “Một động thái như tăng bảng giá đất có thể nhanh chóng khiến người dân và nhà đầu tư tin rằng giá sẽ còn tăng, từ đó thúc đẩy đầu cơ và gây sốt ảo,” ông cảnh báo.
Từ góc nhìn quản lý, ông Lượng kiến nghị Nhà nước nên tạm thời chưa phê duyệt các bảng giá đất mới, chờ đến khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu, định giá và thuế đất đồng bộ. Khi đó, việc điều chỉnh sẽ vừa đảm bảo tiệm cận với thị trường, vừa không gây xáo trộn tâm lý và góp phần thực hiện đúng mục tiêu bình ổn giá nhà mà Chính phủ đang theo đuổi.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, trong những năm gần đây, bảng giá đất do các địa phương ban hành liên tục được điều chỉnh tăng, với mục tiêu tiệm cận giá thị trường. Tuy nhiên, quá trình định giá còn thiếu cơ sở khoa học và chưa tính đến sức chịu đựng thực tế của nền kinh tế.
“Chúng tôi cho rằng, nếu giữ nguyên tắc định giá đất như hiện tại, sẽ có hai hệ quả lớn. Một là, giá đất của chúng ta sẽ không có điểm dừng, liên tục tăng cao. Mặc dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện, nhưng chúng ta lại không quản lý được giá, dẫn đến thị trường đất đai bị thả nổi,” ông Hiệp phân tích.
Vị Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu cũng cảnh báo, việc bảng giá đất tăng cao không chỉ tác động đến thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến mọi lĩnh vực sản xuất – kinh doanh.
“Mặc dù thu ngân sách có thể tăng, nhưng chi phí đầu vào của mọi loại hình doanh nghiệp sẽ bị đẩy lên cao, gây ra khủng hoảng chi phí và làm mất cơ hội phát triển đầu tư”, ông Hiệp nói.
