Trong bối cảnh hiện tại, dòng tiền đầu cơ phải đối mặt với những thiệt hại từ chi phí vốn, tính thanh khoản cũng như áp lực tâm lý của người qua một đêm ngủ dậy lại thấy tài sản teo tóp đi một ít.
Sai lầm lớn nhất của đa số nhà đầu cơ là tính toán bài toán tài chính dựa trên mức lãi suất ưu đãi của 1 - 2 năm đầu (thường từ 6 - 8%/năm) mà quên mất biên độ thả nổi. Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thực tế vọt lên 13 -15%/năm. Với một tài sản trị giá 5 tỷ đồng, vay ngân hàng 70% (tương đương 3,5 tỷ đồng), chi phí lãi vay mỗi tháng lúc này dao động từ 38 - 44 triệu đồng.
Trường hợp anh Nguyễn Lâm Khánh ở Cầu Giấy, Hà Nội, là một ví dụ, trong giai đoạn hai năm trở lại đây, anh này kiếm được một khoản lợi nhuận không nhỏ từ những phi vụ lướt sóng bất động sản nhờ tiền vay ngân hàng.
Lãi suất thả nổi tăng cao khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản dùng đòn bẩy rơi vào áp lực trả nợ (Ảnh minh họa: ChatGPT)
Tuy nhiên trong hai tháng trở lại đây, anh Khánh sống trong tâm trạng bất an vì tài sản không bán được còn lãi suất đến lúc thả nổi ngày càng tăng lên, mỗi sáng ngủ dậy số tiền mất đi cũng vì thế càng nhiều hơn: "Từ cuối năm 2024 đến nay tôi cũng kiếm được một khoản không nhỏ từ các giao dịch mua đi, bán lại các sản phẩm bất động sản. Lúc đấy anh em chúng tôi sử dụng đòn bẩy rất nhiều vì lãi suất thời điểm đó tương đối thấp.
Ví dụ lợi nhuận từ việc lướt sóng trong một vài tháng lên đến 20, thậm chí 30% nên việc trả lãi vài % không thành vấn đề. Hơn nữa lúc đó hàng ra căn nào hết căn đó mặc dù mua bán chủ yếu giữa các nhà đầu cơ là chính. Bây giờ giao dịch ít, lãi thả nổi cao như thế này, một tháng trôi qua trả lãi vài chục triệu không đơn giản".
Trong đầu cơ bất động sản, chiến thuật phổ biến là quay vòng vốn liên tục, cụ thể là nhà đầu cơ dùng tài sản A thế chấp để lấy tiền đặt cọc tài sản B, C với kỳ vọng sẽ lướt sóng nhanh để tất toán gốc.
Khi ngân hàng siết chặt kiểm soát tín dụng bất động sản, đồng thời nâng cao tiêu chuẩn cho vay, nhà đầu cơ không thể giải ngân các khoản vay mới để đắp vào các khoản nợ đến hạn, dẫn đến hiện tượng cắt lỗ hay từ chuyên môn gọi là cắt vào thịt.
Thanh khoản suy giảm, không ít nhà đầu cơ buộc phải tính đến phương án cắt lỗ để thu hồi dòng tiền (Ảnh minh họa: ChatGPT)
Anh Nguyễn Minh Tuấn, Tổng Giám đốc của AFA Capital kiêm Giám đốc điều hành và đồng sáng lập Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam, nhận định: "Người đã đầu tư rủi ro lại còn đi vay thì rủi ro nhân lên, chắc chắn nếu dòng tiền của chúng ta không tốt thì chúng ta bắt buộc phải cắt lỗ. Tôi nghĩ rằng là với xu hướng lãi suất lên như này thì việc cắt lỗ là đương nhiên với nhà đầu tư không có kinh nghiệm quản trị dòng tiền của mình.
Cái mà tôi nói quản trị dòng tiền trong đầu tư cá nhân là rất quan trọng vì thế chúng ta phải có kế hoạch đầu tư cụ thể, thành công trong quá khứ đôi khi do chúng ta chấp nhận mức độ rủi ro rất cao. Tôi có một số khách hàng họ vay và mua ở một chu kỳ thuận lợi mà họ quên mất rằng cũng có những chu kỳ khó khăn về lãi suất, khó khăn về thanh khoản, khó khăn còn xảy ra".
Trước nguy cơ bị ngân hàng tịch thu tài sản hoặc nhảy nhóm nợ xấu, nhiều nhà đầu cơ buộc phải chấp nhận bán tháo tài sản dưới giá vốn. Ghi nhận thực tế cho thấy, làn sóng cắt lỗ phân khúc đất nền, biệt thự nghỉ dưỡng gần đây chạm mức 20–30%.
Thậm chí có những sản phẩm bất động sản vùng ven giảm đến 40% so với đỉnh sóng nhưng vẫn không có người mua. Đây là điều mà nhà đầu cơ lo sợ nhất chứ không phải việc giá nhà đất giảm.
Anh Nguyễn Ngọc Cường, một môi giới kiêm nhà đầu tư bất động sản lâu năm, cho biết: "Vấn đề không phải là lãi suất nữa mà giá nó đã quá cao rồi nên là giải suất có giảm một chút đi chăng nữa thì cải thiện trong thanh khoản cũng không được như mong muốn đâu. Cái này có diễn ra ai vấn đề thứ nhất là hàng tháng lãi vẫn phải trả cũng như thời gian trả rất lâu.
Thứ hai nữa giá tiếp tục giảm người ta đối mặt với hai vấn đề thứ nhất là vừa phải trả lãi thứ hai nữa là tài sản của mình vẫn giảm. Không những mất vốn mà còn về âm nữa, nợ thêm là điều bình thường".
Đất nền, biệt thự vùng ven và các sản phẩm đầu cơ cao có nguy cơ “đóng băng” khi dòng tiền rút khỏi thị trường (Ảnh minh họa: ChatGPT)
Phần lớn dòng tiền đầu cơ thường gom các sản phẩm có tính đầu cơ cao như đất nền phân lô, đất nông nghiệp đón quy hoạch ảo, hoặc căn hộ cao cấp condotel.
Khi thị trường chuyển dịch sang xu hướng phòng thủ, những sản phẩm mang tính đầu cơ cao lập tức rơi vào trạng thái đóng băng hoàn toàn. Việc hàng chục tỷ đồng chôn vùi tại các khu đất hoang hóa vùng ven hoặc dự án chung cư cao cấp khiến nhà đầu cơ đối mặt với rất nhiều nguy cơ.
Theo chuyên gia kinh tế, TS. Bùi Ngọc Sơn, rất khó cho các nhà đầu cơ bất động sản tiếp tục hoạt động với mức lãi suất thả nổi như hiện nay: "Với mức lãi suất 14% thì thử hỏi vay 1 tỷ 1 năm mất 140 triệu mà thường nhiều người vay 2 tỷ thì 1 năm mất 280 triệu rồi thì lãi suất lên 16 mất 320 triệu không ai chịu nổi thời điểm này được".
Giai đoạn lãi suất neo cao này là một cuộc đại thanh lọc khốc liệt nhưng cần thiết. Thiệt hại của phe đầu cơ chính là cái giá phải trả cho việc định giá sai lệch rủi ro và quá lạm dụng dòng tiền đi vay. Sau chu kỳ này, cấu trúc dòng tiền trên thị trường BĐS chắc chắn sẽ thay đổi theo hướng lành mạnh hơn, thực tế hơn, những cơn sốt ảo cùng ít có cơ hội xảy ra hơn.
