Gỡ nút thắt cho dự án mắc kẹt vì đền bù

Thỏa thuận 75%, phần còn lại sẽ thu hồi

Theo Bộ NN-MT, đơn vị soạn thảo dự thảo Nghị quyết, thực tế có nhiều dự án quy mô lớn, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương, đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách nhưng chưa có quy định thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình tiếp cận đất đai và triển khai. Với các dự án gồm chỉnh trang đô thị, hỗn hợp, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics, du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa - thể thao..., luật Đất đai hiện hành cũng chưa có quy định về thu hồi đất với trường hợp chủ đầu tư không đạt thỏa thuận phần diện tích đất còn lại. Điều này dẫn đến vướng mắc khi cần mặt bằng cấp bách và gây ra hệ lụy là dự án bị "treo", gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư.

Ảnh: Ngọc Dương

Chính vì vậy, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng VN, cho rằng điều mà cộng đồng doanh nghiệp (DN) quan tâm nhất hiện nay là cơ chế thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Luật Đất đai 2024 chỉ quy định 32 trường hợp nhà nước thu hồi đất, chủ yếu phục vụ an ninh, quốc phòng. Lần sửa đổi trong dự thảo lần này đã bổ sung các dự án tại vị trí đặc quyền, dự án khu dân cư đô thị hỗn hợp, khu thương mại tự do… Đây là những quy định rất cần thiết để thúc đẩy phát triển đô thị và bất động sản. Ngoài ra, đề xuất mới được DN đánh giá cao là nếu dự án đã giải phóng mặt bằng được trên 75% diện tích trong thời hạn HĐND tỉnh quy định, nhà nước sẽ đứng ra thu hồi phần còn lại. Nếu quy định này được thông qua sẽ giúp DN yên tâm triển khai dự án, tránh tình trạng bị ách tắc chỉ vì vướng một vài hộ dân không thể thương lượng đền bù.

Luật sư Hoàng Thu (Đoàn Luật sư TP.HCM) bày tỏ đồng tình rằng quy định này thể hiện sự linh hoạt gắn với thực tế, có thể khơi thông cho nhiều dự án "mắc kẹt" vì không đạt được sự đồng thuận tuyệt đối của người có đất. Như dự án Bắc Rạch Chiếc (TP.HCM) có diện tích hơn 78 ha được giao cho Công ty Địa ốc 10 bồi thường từ năm 2001 nhưng đến nay vẫn "đứng hình". Một trong những nguyên nhân là chưa giải phóng đền bù xong, dù đã đạt 88%. Sau hơn 20 năm, chi phí bồi thường đã đội lên gấp nhiều lần và chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện, khiến những khách hàng mua đất tại dự án này lao đao. Hay một dự án khác ở xã Nhà Bè (TP.HCM), chủ đầu tư đã bồi thường được 98% nhưng phần còn lại không thể thương lượng do người có đất đòi bồi thường với mức giá cao đến vô lý. Một dự án khác ở Q.2 cũ, chủ đầu tư đã bồi thường được 98%, chỉ còn lại 3.000 m2 thổ mộ nhưng phải mất hơn 10 năm mới xong khi chủ đầu tư buộc phải bồi thường bằng 3.000 m² đất thương mại trong dự án.

"Có những trường hợp đền bù không được do người có đất đòi giá cao. Nếu chấp nhận mức giá này, những người trước sẽ quay lại đòi thêm tiền. Trong khi đó, phần đất còn lại dù rất ít nhưng nằm ở những vị trí đắc địa của dự án, không thể bỏ qua. Nếu buộc phải điều chỉnh ranh dự án, làm lại thủ tục pháp lý cũng mất rất nhiều thời gian. Do vậy, cơ chế này được thông qua sẽ là lối thoát cho rất nhiều dự án vướng đền bù không thể triển khai nhiều năm qua", luật sư Hoàng Thu nói.

Bảo vệ lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, áp dụng cơ chế này cũng cần gắn với một số quy định chặt chẽ, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa chủ đầu tư và người dân, hạn chế nguy cơ lạm dụng chính sách để ép những người yếu thế hơn. Do đó, cần thiết lập mức giá trần hoặc khung giá tham chiếu làm cơ sở trong quá trình thỏa thuận, tránh tình trạng không công bằng giữa các hộ dân. Cùng với đó, tiêu chí xác định tỷ lệ trên 75% cũng phải được quy định rõ, bổ sung một cơ chế trung gian như chính quyền địa phương trước tiên sẽ làm cầu nối giữa chủ đầu tư và người dân, giúp hỗ trợ hòa giải. Nếu các nỗ lực hòa giải không thành công, phương án nhà nước đứng ra thu hồi phần đất còn lại sẽ được kích hoạt.

Bày tỏ hoan nghênh dự thảo Nghị quyết trên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu nhấn mạnh quy định sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho DN, vừa tạo thuận lợi cho chính quyền địa phương trong tổ chức thi hành luật Đất đai, vừa bảo đảm hài hòa lợi ích của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân và cũng bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai. Quy định cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức kinh tế và người sử dụng đất thương lượng, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu thừa nhận khó khăn lớn nhất của chính quyền địa phương là khâu tổ chức thực hiện và cơ chế để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi trong phần 25% diện tích khu đất còn lại khi thực tế có thể phát sinh tình huống. Trước tiên DN có thể "chọn lựa" mua trước phần đất phía sau mặt tiền, có giá thỏa thuận thấp để đạt tỷ lệ trên 75% diện tích khu đất rồi chờ nhà nước thu hồi phần đất còn lại phía mặt tiền có giá cao hơn. Ngoài ra, DN có thể thương lượng mua phần đất theo quy định với giá cao nhưng đối với diện tích đất được nhà nước thu hồi thì người sử dụng đất có thể bị thua thiệt do nhà nước áp dụng giá đất tính bồi thường theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất nên chắc chắn có giá bồi thường thấp hơn giá do DN tự thỏa thuận.

Chính vì vậy, ông Lê Hoàng Châu đề nghị quy định trong trường hợp giá đất tính bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trong dự án mà DN đã thỏa thuận thì DN hỗ trợ phần giá trị chênh lệch (chi phí này được tính vào chi phí đầu tư của dự án) để người sử dụng đất được nhà nước bồi thường sau không bị thiệt thòi.

Thực tế, hàng loạt dự án hạ tầng và đô thị trong nhiều năm qua bị "treo" chỉ vì một số ít trường hợp không đồng thuận phương án bồi thường, khiến cả dự án đình trệ. Việc đặt mốc trên 75% được xem là cơ sở pháp lý để tránh tình trạng "thiểu số quyết định số phận đa số" và giảm lãng phí tài nguyên đất. Cơ chế này cũng góp phần triệt tiêu tình trạng cố tình chây ì, giữ đất chờ giá hoặc chặn dự án để trục lợi. Khi thời gian kéo dài, chi phí xã hội tăng, DN và cả nhà nước đều chịu thiệt.

Tuy nhiên, như đã nêu, chính sách này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Điểm lo ngại lớn nhất là nhóm 25% hộ dân còn lại có thể bị thiệt thòi nếu bồi thường không phản ánh đúng giá thị trường.

Vì vậy, quy định chỉ phát huy hiệu quả khi song hành với một bộ khung pháp lý nghiêm ngặt: Định giá đất phải độc lập và sát giá giao dịch thực tế; toàn bộ hồ sơ, phương án bồi thường phải công khai và chỉ áp dụng cho các dự án có đầy đủ điều kiện pháp lý, ưu tiên dự án công cộng, hạ tầng. Ngoài ra, cần cơ chế giám sát trách nhiệm của DN và chính quyền địa phương để tránh trường hợp "bắt tay" gây bất lợi cho người dân.