PHÓNG VIÊN: Hội nghị toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững do Chính phủ dự kiến tổ chức vào cuối tuần này được kỳ vọng sẽ đưa ra nhiều giải pháp thiết thực, sát sườn với thực tế, thưa ông?
- Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH: Sau khi phát hiện một loạt vấn đề khó khăn, vướng mắc liên quan đến thị trường và doanh nghiệp (DN) bất động sản, Chính phủ, Thủ tướng đã có một loạt chỉ đạo tháo gỡ. Trong đó, Chỉ thị 13/2022 của Thủ tướng về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững đã nêu rõ thị trường này có vai trò rất quan trọng trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng. Bởi vậy, phải tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho thị trường bất động sản.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Thủ tướng cũng quyết định thành lập Tổ công tác giải quyết những vướng mắc cho DN và một số địa phương trong thực hiện các dự án bất động sản (gọi tắt là Tổ công tác của Thủ tướng), bao gồm các thành viên là lãnh đạo ngành xây dựng, ngân hàng, tài chính, kế hoạch - đầu tư, tài nguyên - môi trường, công an...
Hội nghị toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững là dịp để Chính phủ, Thủ tướng rà soát, xem những chỉ đạo trước đó đã được triển khai đến đâu; đã tháo gỡ vướng mắc, khó khăn ra sao; từ đó đưa ra giải pháp cho thời gian tới. Đây là sự kiện rất quan trọng và rất có ý nghĩa đối với DN cũng như toàn thị trường.
Ông có thể chỉ rõ những khó khăn, vướng mắc mà thị trường bất động sản đang gặp phải?
- Vướng mắc đầu tiên nằm ở các chính sách, quy định của pháp luật khiến nhiều dự án không "chạy" được, không triển khai được, bị đình trệ. Vướng mắc thứ hai là vấn đề tắc nghẽn dòng vốn. Dự án đang triển khai không có vốn để thực hiện, dự án dở dang thì không có vốn để tiếp tục triển khai, người tiêu dùng cũng không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng để mua - bán. Từ đó, giao dịch trên thị trường gần như tê liệt. Đây chính là hai khó khăn căn bản, nổi cộm cần có giải pháp tháo gỡ.
Ông đánh giá thế nào về những động thái của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng hay Tổ công tác của Thủ tướng đối với thị trường bất động sản thời gian qua?
- Tổ công tác của Thủ tướng, trong đó Tổ trưởng là Bộ trưởng Bộ Xây dựng, đã có những hành động khá tích cực. Báo cáo của Bộ Xây dựng gửi tới các đại biểu trước Hội nghị toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững đã chỉ ra cơ bản đầy đủ những nguyên nhân dẫn đến khó khăn, vướng mắc trên thị trường. Đồng thời đề xuất, kiến nghị nhiều nội dung với Chính phủ, Quốc hội để giải quyết những vướng mắc, khó khăn này.
Doanh nghiệp bất động sản không nên chỉ trông chờ giải pháp hỗ trợ từ phía nhà nước mà cần có chiến lược hoạt động đúng đắn, hiệu quả để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư. Ảnh: HOÀNG TRIỀU
Phía ngân hàng đang phải thực hiện nhiệm vụ rất quan trọng là kiểm soát chặt chẽ tín dụng để ổn định lạm phát, tỉ giá cũng như tránh những tác động không mấy tích cực từ tình hình thế giới. Tuy nhiên, nếu không có giải pháp nới lỏng chính sách tiền tệ trong một mức độ hợp lý thì có thể dẫn đến tình trạng DN "ốm yếu", khủng hoảng, kéo theo nhiều lao động thất nghiệp.
Chúng tôi kiến nghị Ngân hàng Nhà nước có biện pháp vừa giữ được ổn định vĩ mô vừa kích thích sản xuất - kinh doanh để bảo đảm an sinh xã hội, giữ việc làm cho người dân và cũng là giữ chân người lao động để phục vụ guồng quay kinh tế - xã hội trong giai đoạn phục hồi sau dịch COVID-19. Nói cách khác, chính sách phải "chạy" - dù không nhiều - để DN không chết.
Bên cạnh chính sách hỗ trợ ở tầm vĩ mô và sự vào cuộc của các bộ ngành, bản thân DN bất động sản cần làm gì để vượt qua khó khăn hiện nay?
- Người ta nói "ở bầu thì tròn, ở ống thì dài". Trong bối cảnh khó khăn, DN cũng phải có khả năng thích nghi cao để tồn tại, phát triển. Lúc thị trường ổn định, bình thường thì DN có thể phát triển bình thường, thậm chí phát triển mạnh. Còn lúc khó khăn thì DN phải biết "khéo ăn thì no, khéo co thì ấm". Chẳng hạn, DN nào đang "ôm" nhiều dự án thì nên tính đến bài toán cơ cấu lại, căn chỉnh lại nguồn lực... để việc triển khai các dự án không vượt quá nguồn lực của mình. "Nghèo mà nuôi đông con" thì chết!
Ở góc độ lựa chọn phân khúc đầu tư, khi thị trường ổn định, bình thường, DN có thể chỉ đi vào phân khúc cao cấp. Nhưng hiện giờ sản phẩm cao cấp không bán được, nhà đầu tư phải điều chỉnh dự án, chuyển sang phân khúc phù hợp để bán dễ hơn, nhiều người dân có thể mua được, khi đó mới có vốn để quay vòng hoạt động. Tóm lại, trong giai đoạn khó khăn này, DN phải có những chính sách, chiến lược phù hợp để vượt khó.
Về câu chuyện trái phiếu DN, vi phạm của không ít DN đã khiến việc huy động vốn qua kênh này trở nên rất khó khăn. Ông góp ý DN bất động sản cần làm gì để lấy lại niềm tin với nhà đầu tư?
- Có lẽ đầu tiên vẫn phải là thiết kế quy định pháp luật bảo đảm vừa thông thoáng vừa chặt chẽ để tạo niềm tin với nhà đầu tư rằng DN huy động vốn thông qua trái phiếu không thể lách luật để làm sai. Ngược lại, DN cũng phải có chiến lược lấy lại sự tin tưởng của nhà đầu tư khi đồng hành với DN. Cụ thể, cần có kế hoạch hoạt động chuyên nghiệp, nâng cao năng lực điều hành dự án và khả năng hấp thụ dòng vốn một cách hiệu quả...
TS BÙI DUY TÙNG, giảng viên Đại học RMIT:
Để thị trường bất động sản phát triển bền vững
Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý nhằm tạo ra môi trường ổn định hơn cho thị trường bất động sản, giúp các công ty phát triển dự án, người mua và người bán tham gia vào thị trường với tâm thế tự tin hơn. Hệ thống pháp luật cần được sửa đổi để đáp ứng nhu cầu của thị trường, trình tự thủ tục đầu tư cần được đơn giản hóa để giảm thiểu thời gian thực hiện. Lưu ý, cần tránh thay đổi chính sách đột ngột bởi có thể tác động tiêu cực đến thị trường và nền kinh tế.
Song song đó, cần tăng cường kiểm tra, giám sát để nhanh chóng phát hiện và ngăn chặn mọi hành vi vi phạm pháp luật, nhất là hành vi trốn thuế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hay tình trạng phân lô bán nền trái quy định. Cũng cần bảo đảm việc thực hiện dự án tuân thủ đúng quy hoạch, kế hoạch phát triển của địa phương.
Việc thắt chặt tín dụng phải được thực hiện một cách hợp lý để tránh gia tăng bất ổn của thị trường bất động sản. Đồng thời, đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng dữ liệu và kỹ thuật số, xây dựng hệ thống thông tin thị trường để tăng cường khả năng phục hồi, khả năng cạnh tranh của ngành bất động sản.
Nhà nước cần có chính sách hạn chế hành vi đầu cơ và thao túng thông qua thúc đẩy tính minh bạch và trách nhiệm giải trình trên thị trường bất động sản, tạo sân chơi bình đẳng cho các bên và bảo đảm các khoản đầu tư được thực hiện một cách bền vững, trách nhiệm. Cụ thể, có thể yêu cầu các công ty bất động sản minh bạch và có trách nhiệm giải trình các báo cáo tài chính định kỳ; yêu cầu các công ty cung cấp báo cáo tài chính và báo cáo định kỳ cho cơ quan quản lý và nhà đầu tư... Điều này sẽ giúp tăng mức độ tin cậy và niềm tin vào thị trường, tránh bị thao túng, đầu cơ.
Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần thiết có những chính sách ưu đãi về thuế cùng những lợi ích tài chính khác để khuyến khích DN đầu tư vào công nghệ xanh và thân thiện với môi trường. Cơ quan quản lý cũng nên xem xét phát triển nguồn tài chính thay thế để phục vụ nhu cầu của thị trường bất động sản, như huy động vốn từ cộng đồng (crowd fundings) và các nền tảng cho vay ngang hàng (peer-to-peer lendings). Những nguồn tài chính thay thế này có thể trở thành nguồn cung cấp vốn cần thiết cho các nhà phát triển bất động sản vừa và nhỏ, chưa tiếp cận được với các nguồn vốn truyền thống.
Thái Phương ghi
