Giữ hay bán căn hộ sau 6 năm đầu tư chỉ lời 300 triệu đồng?
Căn hộ giữ nhiều năm nhưng lợi nhuận thấp, khả năng khai thác hạn chế cần được xem xét lại, bởi thời gian nắm giữ không quyết định hiệu quả đầu tư, theo chuyên gia.
Năm 2020, tôi mua một căn hộ tại Bình Dương (cũ) với giá khoảng 2 tỷ đồng. Sau hơn 6 năm nắm giữ, hiện căn nhà có thể bán được khoảng 2,3 tỷ đồng, tức lợi nhuận khoảng 300 triệu đồng.
Tính trung bình, mức tăng giá chỉ khoảng vài chục triệu đồng mỗi năm. Nếu tính thêm chi phí cơ hội của dòng tiền trong thời gian dài, khoản đầu tư này gần như không mang lại hiệu quả như kỳ vọng.
Hiện tôi không vay ngân hàng, nên đang tính bán tài sản, gửi số tiền thu về vào ngân hàng với lãi suất khoảng 8-9% một năm để có dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, tôi cũng băn khoăn vì đã giữ tài sản 6 năm, nếu bán lúc này có thể bỏ lỡ cơ hội khi thị trường Bình Dương cũ hồi phục trong vài năm tới.
Xin chuyên gia tư vấn liệu phương án nào phù hợp hơn?
Độc giả: Nguyễn Văn Hiền (phường Xuân Hòa, TP HCM)
Bất động sản khu đông TP HCM, thuộc phường Dĩ An (tỉnh Bình Dương cũ). Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia tư vấn:
Theo tôi, trong trường hợp này, bạn nên nhìn nhận khoản đầu tư không chỉ dựa trên việc đang lời hay lỗ so với giá mua ban đầu, mà cần đánh giá hiệu quả đầu tư của khoản tiền đã bỏ ra trong suốt 6 năm qua.
Nếu mua căn nhà với giá 2 tỷ đồng vào năm 2020 và hiện có thể bán khoảng 2,3 tỷ đồng, về mặt danh nghĩa, bạn vẫn có lợi nhuận 300 triệu đồng. Tuy nhiên, khi đầu tư bất động sản, ngoài mức tăng giá, nhà đầu tư cần tính đến yếu tố thời gian nắm giữ, khả năng tạo dòng tiền và chi phí cơ hội của nguồn vốn.
Một tài sản giữ trong nhiều năm nhưng giá tăng chậm, không tạo ra dòng tiền tốt có thể khiến hiệu quả đầu tư thấp hơn so với việc đưa dòng vốn sang những kênh khác. Với khoản tiền 2,3 tỷ đồng, nếu gửi ngân hàng ở mức lãi suất khoảng 8,5% một năm, bạn có thể tạo ra dòng tiền gần 200 triệu đồng mỗi năm. Vì vậy, quyết định tiếp tục giữ hay bán cần dựa trên việc căn nhà có khả năng tạo ra mức sinh lời tốt hơn trong tương lai hay không.
Tuy nhiên, tôi không cho rằng cứ tài sản tăng giá chậm là nên bán. Bạn cần đánh giá lại chính bất động sản mình đang sở hữu dựa trên một số yếu tố: vị trí, tiềm năng phát triển của khu vực, hạ tầng xung quanh, nhu cầu ở thực, khả năng cho thuê và mức độ cạnh tranh từ nguồn cung mới.
Nếu tài sản nằm ở khu vực có nhu cầu thuê ổn định, có thể khai thác với tỷ suất lợi nhuận trên 5% một năm, việc tiếp tục nắm giữ vẫn có thể phù hợp. Khi đó, ngoài dòng tiền cho thuê, nhà đầu tư vẫn có thể kỳ vọng mức tăng giá trong dài hạn.
Ngược lại, nếu căn nhà hiện chỉ cho thuê được khoảng 7-8 triệu đồng mỗi tháng, tỷ suất sinh lời thấp, nhiều năm qua giá gần như không cải thiện, thì việc tiếp tục giữ tài sản có thể khiến vốn bị "đóng băng". Trong trường hợp này, bán để chuyển sang kênh sinh lời khác hoặc chờ cơ hội phù hợp hơn là phương án đáng cân nhắc.
Một điểm quan trọng khác là không nên chỉ nhìn vào việc "đã giữ 6 năm rồi nên cố giữ thêm". Thời gian nắm giữ không quyết định hiệu quả đầu tư. Một tài sản tốt cần chứng minh được khả năng tăng trưởng hoặc tạo dòng tiền trong từng giai đoạn.
Một lợi thế của bạn là không sử dụng đòn bẩy tài chính. Điều này giúp bạn không chịu áp lực trả nợ và có thêm thời gian đưa ra quyết định. Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý rằng việc chờ đợi một tài sản phục hồi luôn có chi phí cơ hội, bởi dòng tiền đang nằm trong một tài sản chưa tạo ra hiệu quả cao.
Tôi thường khuyên nhà đầu tư đặt ra một câu hỏi đơn giản: nếu hôm nay có trong tay số tiền tương đương giá trị căn nhà, bạn có tiếp tục mua lại chính tài sản này hay sẽ lựa chọn một cơ hội khác? Câu trả lời sẽ giúp bạn nhìn nhận quyết định đầu tư một cách khách quan hơn, thay vì bị chi phối bởi tâm lý tiếc giá mua ban đầu.
Với thị trường Bình Dương cũ, theo tôi, giai đoạn tăng giá mạnh nhờ kỳ vọng chung đã qua. Trong thời gian tới, thị trường sẽ có sự phân hóa rõ hơn, những tài sản có vị trí tốt, phục vụ nhu cầu ở thực, tạo được dòng tiền sẽ có nhiều lợi thế hơn.
Nếu căn nhà hiện tại không có nhiều yếu tố nổi bật, khả năng cho thuê thấp và bạn ưu tiên tối ưu hiệu quả sử dụng vốn, phương án bán tài sản, gửi ngân hàng trong ngắn hạn để chờ cơ hội phù hợp hơn cũng là lựa chọn đáng cân nhắc.
Ngược lại, nếu bạn đánh giá khu vực vẫn còn dư địa tăng trưởng và tài sản có những lợi thế riêng, việc tiếp tục nắm giữ thêm một thời gian cũng không phải quyết định sai. Điều quan trọng là quyết định đó phải dựa trên triển vọng tương lai của tài sản, không chỉ dựa trên việc đã giữ nó trong bao lâu.
Giám đốc Property Guru khu vực miền Nam
